Ringkasan
Peraturan Pemerintah Indonesia No. 18 Tahun 2021 (PP 18/2021) menetapkan hak atas tanah yang dapat dimiliki orang asing untuk sebuah rumah. Orang asing dengan dokumen keimigrasian yang sah menurut hukum Indonesia dapat memiliki rumah berlandaskan tanah Hak Pakai, atau unit apartemen yang dibangun di atas tanah Hak Pakai atau Hak Guna Bangunan (HGB). Hak Milik, kepemilikan penuh, tidak termasuk dalam daftar tersebut.
Hak Pakai atas tanah negara atau tanah hak pengelolaan diberikan untuk jangka waktu paling lama 30 tahun, dapat diperpanjang paling lama 20 tahun dan kemudian diperbarui paling lama 30 tahun, demikian menurut PP 18/2021. Kepemilikan juga dibatasi oleh harga minimum, luas tanah, jumlah bidang atau unit, dan penggunaan sebagai tempat tinggal, dengan rincian yang ditetapkan oleh peraturan menteri.
Artinya bagi pembeli asing di Indonesia
Apa yang dapat dimiliki orang asing
| Rumah | Hak atas tanah | PP 18/2021 |
|---|---|---|
| Rumah berlandaskan | Hak Pakai; atau Hak Pakai atas tanah Hak Milik berdasarkan akta di hadapan pejabat pembuat akta tanah (PPAT); atau Hak Pakai atas tanah hak pengelolaan berdasarkan perjanjian dengan pemegang hak | Pasal 71(1)(a) |
| Unit apartemen (satuan rumah susun) | Hak Pakai atau HGB atas tanah negara, tanah hak pengelolaan atau tanah Hak Milik | Pasal 71(1)(b) |
Sumber: PP 18/2021.
Unit apartemen di atas tanah Hak Pakai atau HGB yang dapat dimiliki orang asing harus berada di kawasan ekonomi khusus, kawasan perdagangan bebas dan pelabuhan bebas, kawasan industri atau kawasan ekonomi lainnya (Pasal 71(2)).
Berapa lama Hak Pakai berlaku
| Tanah di bawah Hak Pakai | Jangka waktu |
|---|---|
| Tanah negara atau tanah hak pengelolaan | Paling lama 30 tahun, dapat diperpanjang paling lama 20, diperbarui paling lama 30 |
| Tanah Hak Milik | Paling lama 30 tahun, diperbarui dengan akta baru yang memberikan Hak Pakai |
Sumber: PP 18/2021, Pasal 52.
Ketika jangka waktu berakhir, tanah kembali kepada negara atau kepada pemegang hak pengelolaan (Pasal 52(4)).
Siapa yang memenuhi syarat
Orang asing yang boleh memiliki rumah adalah mereka yang memiliki dokumen keimigrasian sesuai dengan hukum Indonesia (Pasal 69). Ahli waris pemilik asing dapat mewarisi rumah tersebut; ahli waris asing juga harus memiliki dokumen keimigrasian yang sah. Pemegang yang tidak lagi memenuhi syarat harus melepaskan atau mengalihkan haknya dalam waktu satu tahun, atau hak tersebut gugur (Pasal 50).
Warga negara Indonesia yang menikah dengan orang asing dapat memiliki hak atas tanah yang sama dengan warga negara lainnya, dengan syarat tanah tersebut bukan harta bersama perkawinan, yang harus dibuktikan dengan perjanjian pranikah atau pascanikah yang dibuat di hadapan notaris (Pasal 70).
Batasan yang ditetapkan oleh peraturan menteri
PP 18/2021 mencantumkan empat batasan atas kepemilikan rumah oleh orang asing: harga minimum, luas tanah, jumlah bidang atau unit, dan penggunaan untuk hunian (Pasal 72). Angka-angkanya diserahkan kepada peraturan menteri (Pasal 73), sehingga harga minimum untuk wilayah dan jenis properti Anda sebaiknya diperiksa ke kantor pertanahan atau PPAT Anda sebelum Anda menandatangani.
Ilustrasi: vila yang dibeli pada 2026
Ilustrasi saja. Seorang asing membeli rumah di atas Hak Pakai atas tanah negara pada 2026 dengan jangka waktu pertama 30 tahun. Dengan perpanjangan 20 tahun dan pembaruan 30 tahun, hak tersebut dapat berlangsung hingga 2106, dengan tunduk pada persyaratan untuk setiap tahap.
FAQ
Apakah orang asing dapat memiliki Hak Milik di Indonesia? Tidak. PP 18/2021 mengizinkan orang asing memiliki rumah di atas tanah Hak Pakai, atau unit apartemen di atas tanah Hak Pakai atau HGB. Berapa lama Hak Pakai bagi orang asing? Atas tanah negara, hingga 30 tahun, dapat diperpanjang 20 tahun dan diperbarui 30 tahun. Apakah ada harga minimum? Ya. PP 18/2021 mensyaratkannya dan menyerahkan besarnya kepada peraturan menteri.
Hanya untuk edukasi — bukan nasihat pajak, hukum, atau investasi. Konfirmasikan dengan profesional berlisensi.
Yang harus dilakukan selanjutnya
- Konfirmasi hak atas tanah pada sertifikat sebelum Anda membayar; hak tersebut harus Hak Pakai, atau HGB untuk unit apartemen di zona yang memenuhi syarat.
- Periksa harga minimum yang berlaku di wilayah Anda.
- Jaga dokumen imigrasi Anda tetap valid; kepemilikan bergantung pada dokumen tersebut.
- Minta pengacara atau PPAT terverifikasi untuk menangani akta: proprkey.com/en/pros?segment=legalFinance
- Bandingkan rumah untuk dijual: proprkey.com/en/properties?segment=buyer&mode=buy
Sitasi
Peraturan Pemerintah Nomor 18 Tahun 2021 tentang Hak Pengelolaan, Hak Atas Tanah, Satuan Rumah Susun, dan Pendaftaran Tanah — Government of Indonesia (JDIH Kabupaten Aceh Timur copy) — President of the Republic of Indonesia — 2021-02-02 — jdih.acehtimurkab.go.id/dih/download/produk-hukum/797b42d0-01f5-446c-bc1e-d92ffb6cc36b