Jika Anda memiliki properti residensial atau komersial di Malaysia dan sedang mempertimbangkan penjualan, Cukai Keuntungan Harta Tanah (RPGT) adalah variabel biaya paling material yang harus Anda kuantifikasi sebelum memasang iklan. Dikelola oleh Lembaga Hasil Dalam Negeri (LHDN), RPGT dikenakan atas keuntungan kena cukai — harga jual dikurangi biaya perolehan yang disesuaikan — dengan tarif yang bervariasi secara dramatis berdasarkan periode kepemilikan, status kependudukan, dan pengecualian Anggaran 2026. Panduan ini mencakup jadwal RPGT 2026 lengkap, pengecualian, bea meterai, biaya hukum, dan rincian biaya penjualan konkret RM1.000.000.
Jadwal Tarif RPGT 2026: Skala Menurun Berdasarkan Periode Kepemilikan
Kerangka kerja RPGT berbasis periode kepemilikan di Malaysia menghambat spekulasi jangka pendek sambil memberi penghargaan pada kepemilikan jangka panjang. Tanggal perolehan adalah tanggal Perjanjian Jual Beli (SPA) yang masuk dicap meterai, bukan tanggal serah kunci. Tanggal pelepasan adalah tanggal penandatanganan SPA keluar.
Warga Negara Malaysia dan Penduduk Tetap (PR)
| Periode Kepemilikan | Tarif RPGT atas Keuntungan Kena Cukai |
|---|---|
| Tahun 1 (0–12 bulan) | 30% |
| Tahun 2 (13–24 bulan) | 20% |
| Tahun 3 (25–36 bulan) | 15% |
| Tahun 4 (37–48 bulan) | 10% |
| Tahun 5 (49–60 bulan) | 10% |
| Tahun 6+ (61+ bulan) | 0% |
Warga Negara Asing, Individu Asing Non-PR, dan Perusahaan Asing
| Periode Kepemilikan | Tarif RPGT atas Keuntungan Kena Cukai |
|---|---|
| Tahun 1–5 | 30% |
| Tahun 6+ | 10% |
Warga negara dan PR menikmati pembebasan RPGT penuh mulai tahun keenam, sementara orang asing menghadapi batas minimum permanen 10%. Bagi orang asing yang menjual kondominium yang dimiliki selama tujuh tahun dengan keuntungan RM250.000, RPGT adalah RM25.000 — biaya yang tidak ada bagi warga negara pada posisi yang sama.
Anggaran 2026 (MoF) RPGT dan Perubahan Terkait
Kementerian Keuangan mengumumkan amandemen terkait properti berikut yang berlaku efektif 1 Januari 2026:
- Pembebasan PPR seumur hidup diperpanjang tanpa batas waktu: Pembebasan RPGT satu kali seumur hidup untuk pelepasan satu tempat tinggal pribadi oleh warga negara Malaysia, yang sebelumnya berakhir Desember 2025, kini bersifat permanen. Rumah tersebut harus telah ditempati oleh pemilik, pasangan, atau anak-anak sebagai tempat tinggal utama selama setidaknya tiga dari lima tahun sebelum penjualan.
- Pelepasan rumah murah MSSS/M40 tetap dibebaskan: Pelepasan properti residensial senilai RM300.000 ke bawah oleh pemilik rumah MSSS 2020–2025 tetap dibebaskan dari RPGT pada periode kepemilikan berapa pun, diperpanjang hingga 31 Desember 2027.
- Batas bea meterai pembeli pertama kali diperpanjang: Pembebasan bea meterai MOT pada RM500.000 pertama dari nilai untuk pembeli Malaysia pertama kali diperpanjang hingga 31 Desember 2027, secara tidak langsung mendukung likuiditas pasar sekunder bagi penjual.
Tabel tarif RPGT utama tetap tidak berubah dari 2024/2025.
Pengecualian RPGT dan Pengurangan yang Diizinkan
Pengecualian dan pengurangan hukum utama:
- Tempat tinggal pribadi utama (PPR): Satu pembebasan seumur hidup per warga negara Malaysia. Pemilik bersama masing-masing mengklaim satu pembebasan pada properti yang sama.
- Pelepasan skema terjangkau: Properti di bawah RM200.000 yang diklasifikasikan sebagai PR1MA, RUMAWIP, PPRT, Rumah Selangorku, atau skema negara bagian yang setara dibebaskan dari RPGT untuk warga negara pada periode kepemilikan berapa pun.
- Hadiah keluarga: Transfer antara pasangan, orang tua-anak, kakek/nenek-cucu, dan saudara kandung dibebaskan dari RPGT (tanpa pertimbangan moneter; Formulir LHDN 22A diperlukan).
- Properti warisan: Diperlakukan sebagai tanpa untung/rugi; ahli waris mewarisi tanggal perolehan dan dasar biaya pemilik asli.
- Pengurangan yang diizinkan terhadap keuntungan kena cukai: Bea meterai dan biaya hukum pada perolehan, biaya renovasi dan perbaikan struktural yang diterima (biaya arsitek, persetujuan rencana, perluasan), komisi agen (maks 3% residensial), biaya penilaian, dan biaya iklan pembeli/penyewa.
Bea Meterai atas Transfer (MOT) Skala 2026
Bea meterai MOT secara teknis adalah biaya pembeli, tetapi penjual harus memahaminya untuk menegosiasikan harga secara akurat. Jadwal berjenjang 2026 (non pembeli pertama kali):
| Kategori Nilai Properti | Tarif Bea Meterai |
|---|---|
| RM100.000 pertama | 1% |
| RM100.001–RM500.000 | 2% |
| RM500.001–RM1.500.000 | 3% |
| Di atas RM1.500.001+ | 4% |
Warga negara Malaysia pertama kali menikmati pembebasan MOT 100% untuk rumah senilai RM500.000 ke bawah (SPA sebelum 31 Des 2027), dengan keringanan parsial hingga RM1 juta.
Biaya Hukum: Skala SPA Penjualan 2026
Biaya pengacara mengikuti amandemen 2026 Perintah Remunerasi Pengacara 2023 (SRO 2023), SPA penjualan residensial:
| Nilai Transaksi | Biaya Hukum (tidak termasuk SST 8%) |
|---|---|
| RM500.000 pertama | 1,00% (min RM500) |
| RM500.001–RM1.000.000 | 0,80% |
| RM1.000.001–RM3.000.000 | 0,70% |
| RM3.000.001–RM5.000.000 | 0,60% |
| Di atas RM5.000.000 | 0,50% (dapat dinegosiasikan) |
Sisihkan RM1.500–RM3.500 tambahan untuk pengeluaran (pencarian, kehadiran Kantor Tanah, pencapan meterai, pelepasan, kurir).
Contoh Rincian Biaya: Pelepasan Properti RM1.000.000
Skenario: Warga negara Malaysia menjual kondominium hak milik bebas senilai RM1.000.000 yang dimiliki selama 4 tahun 2 bulan (Tahun 5, band RPGT 10%). Harga asli RM750.000; bea meterai perolehan RM16.000; biaya hukum perolehan RM8.000; renovasi yang diterima RM65.000; agen 3%.
Perhitungan Keuntungan Kena Cukai
| Komponen | RM |
|---|---|
| Harga jual | 1.000.000 |
| Kurang: Komisi agen (3%) | –30.000 |
| Penjualan bersih | 970.000 |
| Kurang: Harga beli | –750.000 |
| Kurang: Bea meterai perolehan | –16.000 |
| Kurang: Biaya hukum perolehan | –8.000 |
| Kurang: Renovasi yang memenuhi syarat | –65.000 |
| Keuntungan kena cukai | 131.000 |
RPGT yang Harus Dibayar
131.000 × 10% = **RM13.100
Biaya Transaksi Sisi Penjual
| Item | RM |
|---|---|
| RPGT | 13.100 |
| Biaya hukum SPA penjualan (skala SRO + SST 8%) | 9.720 |
| Pengeluaran hukum | 2.400 |
| Pencapan meterai (SPA + Formulir RPGT 1) | 300 |
| Komisi agen (3%) | 30.000 |
| Cukai tanah / penilaian (proporsional) | 380 |
| Biaya pemrosesan penebusan bank | 150 |
| Total biaya penjual | 56.050 |
Hasil Bersih (sebelum penebusan pinjaman)
RM1.000.000 – RM56.050 = **RM943.950
Catatan Akhir
Penundaan dua bulan dalam memasang iklan dapat memindahkan Anda dari band Tahun 2 20% ke band Tahun 3 15% — penghematan ribuan ringgit. Penjual asing: pengacara pembeli biasanya menahan 3% dari harga jual kotor untuk pengiriman RPGT kecuali izin awal LHDN diperoleh. Pemilik bersama dinilai secara individual atas bagian proporsional mereka, masing-masing memenuhi syarat untuk pembebasan mereka sendiri. Selalu buat model skenario kasus terburuk dan terbaik sebelum menerima Surat Tawaran.