Ringkasan
Undang-Undang Kondominium Filipina, Republic Act No. 4726 Tahun 1966, mengatur kepemilikan kondominium. Bagian 5 menyatakan bahwa penjualan unit membawa serta bagian pemilik di area bersama atau di korporasi kondominium yang memiliki area tersebut. Apabila korporasi memiliki area bersama, penjualan tidak sah apabila penjualan tersebut akan mendorong kepemilikan asing atas korporasi tersebut melewati "batas yang ditetapkan oleh hukum yang berlaku". Apabila pemilik unit memiliki area bersama secara langsung, unit hanya dapat dijual kepada warga negara Filipina atau kepada perusahaan yang setidaknya 60% dimiliki oleh Filipina, kecuali melalui warisan.
Ketika unit yang dipegang sebagai aset modal dijual kembali, penjual membayar pajak keuntungan modal (CGT) final sebesar 6% atas harga jual, nilai zonal, atau nilai pasar penilai, mana yang tertinggi, dan pajak meterai dokumenter (DST), menurut Bureau of Internal Revenue (BIR).
Apa artinya ini bagi pembeli kondominium asing di Filipina
Bagaimana batas asing bekerja
| Bagaimana area bersama dipegang | Siapa yang boleh membeli unit |
|---|---|
| Oleh korporasi kondominium | Siapa pun, selama penjualan tidak membuat kepemilikan asing atas korporasi tersebut melewati batas hukum |
| Secara langsung oleh pemilik unit sebagai pemilik bersama | Warga negara Filipina dan perusahaan yang setidaknya 60% dimiliki oleh Filipina, kecuali melalui warisan |
Sumber: Republic Act No. 4726, Bagian 5.
Bagi pembeli asing, pertanyaannya adalah berapa banyak korporasi kondominium yang sudah dimiliki asing. Apabila suatu penjualan akan melanggar batas tersebut, penjualan itu tidak sah, bahkan antara pihak-pihak yang bersedia. Tanyakan kepada pengembang atau korporasi kondominium mengenai porsi asing saat ini sebelum Anda membayar deposit.
Mendaftarkan pembelian
Jual beli kembali tidak dapat didaftarkan kecuali disertai sertifikat dari badan pengelola proyek bahwa hal itu sesuai dengan deklarasi pembatasan, menurut Pasal 18. Register of Deeds kemudian menerbitkan salinan sertifikat hak milik untuk "pemilik kondominium". Setiap unit dinilai secara terpisah untuk pajak properti riil (Pasal 25).
Pajak atas jual beli kembali
Untuk penjualan properti riil yang dipegang sebagai aset modal, pedoman Formulir 1706 BIR menetapkan CGT final sebesar 6% atas harga jual, nilai zonal yang ditetapkan oleh BIR, atau nilai pasar dalam deklarasi pajak, mana yang tertinggi. Surat pemberitahuan disampaikan dan dibayar dalam 30 hari setelah penjualan; untuk penjualan angsuran, dalam 30 hari setelah pembayaran uang muka pertama dan setiap angsuran berikutnya. DST juga terutang, atas imbalan atau nilai pasar, mana yang lebih tinggi, menggunakan Formulir 2000-OT BIR. Properti yang dijual dalam rangka usaha, seperti penjualan oleh pengembang, bukan aset modal dan dikenai pajak berdasarkan aturan berbeda.
Ilustrasi: jual beli kembali senilai PHP 10 juta
Ilustrasi saja. Seorang pemilik asing yang memegang unit sebagai investasi pribadi menjualnya seharga PHP 10 juta. Nilai zonal adalah PHP 8 juta dan nilai pasar yang dinilai PHP 6 juta. CGT adalah 6% dari PHP 10 juta, atau PHP 600.000, terutang dalam 30 hari setelah penjualan.
FAQ
Apakah orang asing dapat memiliki unit kondominium di Filipina? Ya, apabila area bersama dipegang oleh korporasi kondominium dan penjualan tersebut menjaga kepemilikan asing dalam batas hukum. Apakah pajak keuntungan modal selalu 6%? Besarnya 6% atas penjualan properti riil yang dipegang sebagai aset modal; penjualan dalam kegiatan usaha biasa dikenai pajak secara berbeda. Nilai mana yang menjadi dasar CGT? Yang tertinggi di antara harga jual, nilai zonal BIR, dan nilai pasar penilai.
Hanya untuk tujuan edukasi — bukan nasihat pajak, hukum, atau investasi. Konfirmasikan dengan profesional berlisensi.
Yang perlu dilakukan selanjutnya
- Tanyakan kepada korporasi kondominium mengenai porsi kepemilikan asing saat ini sebelum Anda memesan unit.
- Periksa sertifikat hak milik dan akta induk di Register of Deeds.
- Sepakati dalam akta jual beli siapa yang membayar CGT, DST, dan biaya transfer.
- Mintalah pengacara terverifikasi untuk menangani proses transfer: proprkey.com/en/pros?segment=legalFinance
- Bandingkan kondominium yang dijual: proprkey.com/en/properties?segment=buyer&mode=buy
Sitasi
Republic Act No. 4726 (The Condominium Act) — Senate of the Philippines Legislative Reference Bureau — Congress of the Philippines — 1966-06-18 — issuances-library.senate.gov.ph/legislative-issuance/republic-act-no-4726 BIR Form 1706 Capital Gains Tax Return: pedoman dan instruksi — Bureau of Internal Revenue — Staff — 2018-01 — bir-cdn.bir.gov.ph/local/pdf/1706%20Jan%202018%20ENCS%20Guidelines%20Final.pdf BIR Form 2000-OT Documentary Stamp Tax Declaration/Return (One-Time Transactions): pedoman — Bureau of Internal Revenue — Staff — 2021 — bir-cdn.bir.gov.ph/local/pdf/2000-OT%20GL%20-%20revised2021.pdf