Batas Kepemilikan Kondominium untuk Orang Asing di Filipina dan Biaya Pajak Transfer 2026

Investor asing yang melirik properti residensial di Filipina menghadapi pembatasan berdasarkan Konstitusi 1987, yang mencadangkan tanah secara eksklusif untuk warga negara Filipina dan korporasi yang dimiliki 60% oleh warga Filipina. Kondominium memberikan pengecualian yang signifikan. Panduan ini menjelaskan kerangka hukum 2026 untuk pembeli kondominium asing, membedakan batas 40% hak suara dari kepemilikan unit individu, mencakup pendaftaran DTI dan SEC untuk pembeli korporasi, serta merinci setiap pajak transfer dan biaya dengan jangka waktu pemrosesan BIR saat ini.

Undang-Undang Korporasi Kondominium: Batas 40% Hak Suara vs. Kepemilikan Unit Individu

Undang-Undang Republik No. 4726, Undang-Undang Kondominium 1966, mengatur semua pengembangan kondominium di Filipina. Pembeli asing sering kali membingungkan kepemilikan unit individu dengan kepemilikan saham voting di korporasi kondominium. Bagian 5 secara tegas mengizinkan orang asing untuk memperoleh dan memiliki unit kondominium individu dalam fee simple, sama seperti warga negara Filipina, tanpa batasan hukum mengenai berapa banyak unit yang boleh dimiliki oleh satu warga negara asing di berbagai proyek. Hak ini secara eksplisit diakui dalam hukum.

Batasan kepemilikan asing 40% berlaku secara eksklusif untuk korporasi kondominium — badan hukum yang dibentuk oleh akta induk yang memegang hak milik legal atas tanah proyek, area umum, dan fasilitas. Bagian 10 mewajibkan setidaknya 60% dari modal saham yang berhak memberikan suara harus dimiliki oleh warga Filipina; melebihi 40% memicu penolakan atau pencabutan pendaftaran oleh SEC dan kemungkinan pembubaran.

Dalam praktiknya, pengembang harus memverifikasi sebelum setiap penjualan kepada orang asing bahwa rasio pasca-transfer tetap pada atau di bawah 40%. Di menara mewah dengan permintaan tinggi di BGC, Makati CBD, dan Mactan, pengembang memelihara pembukuan yang ketat dan dapat memberlakukan batas lebih rendah dari 40% untuk menjamin kepatuhan. Pembeli harus meminta konfirmasi tertulis mengenai rasio saat ini sebelum menandatangani Kontrak untuk Menjual. Pemilik unit asing menikmati hak penuh termasuk hunian, penyewaan, pengalihan, dan kepemilikan bersama secara proporsional atas area umum. Satu-satunya dampak praktis dari batas 40% adalah terbatasnya kekuatan suara dan tidak memenuhi syarat untuk kursi dewan yang melanggar persyaratan komposisi dewan 60% warga Filipina.

Pendaftaran DTI dan SEC untuk Pembeli Korporasi Asing

Meskipun individu asing tidak menghadapi pembatasan tingkat unit selain batas suara 40%, korporasi asing harus menavigasi persyaratan tambahan. Korporasi asing yang ingin memperoleh real estat Filipina harus terlebih dahulu mendapatkan izin usaha dari SEC dan mendaftarkan namanya ke DTI.

Proses dimulai dengan pendaftaran nama usaha DTI melalui portal BNRS online, kemudian pendirian perusahaan di SEC dengan dokumen standar dan bukti setoran modal. SEC memverifikasi kepatuhan terhadap undang-undang investasi Filipina, memastikan bahwa tujuan utama korporasi — sewa, investasi, atau penggunaan kantor pusat — tidak dibatasi. Setelah izin SEC, korporasi mendaftar ke BIR untuk Nomor Identifikasi Wajib Pajak (TIN), lembaga terkait jika mempekerjakan staf, dan pemerintah daerah untuk izin. Seluruh rangkaian biasanya memakan waktu 15–25 hari kerja pada tahun 2026.

Rincian Biaya Transfer: Penjelasan Setiap Pajak dan Biaya

Baik pembeli adalah individu asing atau korporasi domestik yang terdaftar, pengalihan kepemilikan unit kondominium Filipina memicu serangkaian pajak dan biaya, semuanya dapat dinegosiasikan dalam Akta Jual Beli Mutlak. Rincian di bawah ini mencerminkan tarif BIR 2026, peraturan LGU, dan jadwal notaris standar menggunakan unit kondominium patokan PHP 10.000.000.

Pajak Keuntungan Modal (CGT) — 6%. Dikenakan atas perkiraan keuntungan dari pengalihan aset modal. Tarifnya adalah 6% tetap dari yang tertinggi: harga jual kotor dalam Akta, penilaian zonal BIR, atau nilai pasar wajar penilai. Secara hukum menjadi kewajiban penjual, CGT sering dialihkan ke pembeli di pasar yang panas. Untuk PHP 10 juta: PHP 600.000, diajukan melalui Formulir BIR 1706 dalam 30 hari setelah notarisasi.

Pajak Materai Dokumenter (DST) — 1,5%. Berdasarkan Bagian 196 Kode Pajak, pengalihan properti riil dikenakan DST sebesar PHP 15 per PHP 1.000 (1,5%) dari harga jual atau nilai pasar wajar, mana yang lebih tinggi. Biasanya dibagi berdasarkan negosiasi, meskipun BIR menganggap penjual terutama bertanggung jawab. Untuk PHP 10 juta: PHP 150.000, diajukan melalui Formulir BIR 2000-OT dalam 5 hari setelah akhir bulan.

Pajak Transfer Lokal — 0,5% hingga 0,75%. Dikenakan oleh kota atau munisipalitas berdasarkan Kode Pemerintah Daerah 1991. Maksimum adalah 0,75% untuk kota dan 0,50% untuk munisipalitas, diterapkan pada pertimbangan atau nilai pasar wajar, mana yang lebih tinggi. Kota-kota besar seperti Makati, Taguig (BGC), dan Kota Cebu semuanya mengenakan 0,75%. Untuk PHP 10 juta di kota: PHP 75.000; di munisipalitas: PHP 50.000. Biasanya dibayar pembeli dan merupakan prasyarat untuk Deklarasi Pajak baru.

Biaya Pendaftaran — 0,25%. Otoritas Pendaftaran Tanah mengenakan biaya progresif rata-rata sekitar 0,25% dari harga jual untuk unit kelas menengah hingga premium, mencakup pemeriksaan dokumen, pencatatan penjualan, anotasi hak milik, pembatalan hak milik lama, dan penerbitan Sertifikat Hak Milik Kondominium (CCT) baru. Untuk PHP 10 juta: sekitar PHP 25.000, biasanya dibayar pembeli.

Biaya Notaris. Akta Jual Beli Mutlak harus dinotariskan di Filipina agar diterima oleh BIR, Register of Deeds, dan LGU. Untuk transaksi kondominium 2026, biaya tipikal berkisar dari PHP 15.000 hingga PHP 60.000 tergantung pada nilai properti, kompleksitas, dan jumlah penandatangan. Sebagian besar notaris mengenakan biaya 0,20% hingga 0,50% dari harga jual dengan batas minimum PHP 15.000. Para pihak menegosiasikan siapa yang menanggung biaya ini.

Jangka Waktu Penerbitan Sertifikat Otorisasi Pendaftaran (CAR) BIR

Sertifikat Otorisasi Pendaftaran (CAR) BIR dan padanan elektroniknya eCAR adalah dokumen paling penting dalam proses transfer. Register of Deeds secara hukum dilarang mendaftarkan transfer apa pun atau menerbitkan CCT baru tanpa CAR dan eCAR yang valid.

Proses aplikasi CAR dimulai setelah pengembalian CGT dan DST diajukan dan dibayar, dan pajak materai dokumenter telah ditempel dan dibatalkan pada Akta. Pembeli atau perwakilan yang berwenang menyerahkan paket dokumen lengkap — Akta yang dinotariskan, salinan duplikat CCT pemilik asli, Deklarasi Pajak terbaru, tanda terima resmi CGT dan DST, identitas resmi kedua belah pihak — ke Kantor Distrik Pendapatan (RDO) yang memiliki yurisdiksi atas properti tersebut.

Per Agustus 2026, standar layanan yang dipublikasikan BIR berdasarkan Surat Edaran Memorandum Pendapatan No. 37-2025 adalah 10 hari kerja untuk transaksi yang sederhana dan terdokumentasi lengkap. RDO dengan volume tinggi seperti RDO No. 44 (Taguig-Pateros, BGC) dan RDO No. 50 (Kota Makati) saat ini rata-rata 12–18 hari kerja untuk kasus standar. Skenario kompleks — hipotek sebelumnya yang belum dilepaskan, banyak penjual, resolusi dewan korporasi, atau perbedaan penilaian zonal — dapat memperpanjang jangka waktu hingga 30–60 hari kerja atau lebih.

Setelah CAR dan eCAR diterbitkan, pembeli mengajukan permohonan ke penilai kota atau munisipalitas untuk Deklarasi Pajak baru (5–10 hari kerja tambahan), kemudian menyelesaikan transfer dengan kantor manajemen properti korporasi kondominium. Jangka waktu ujung-ke-ujung untuk akuisisi kondominium pembeli asing yang bersih pada tahun 2026 adalah sekitar 25–45 hari kerja dari notarisasi Akta hingga penerbitan Sertifikat Hak Milik Kondominium baru.