Bea Meterai Pembeli (BSD) Skala 1–4%
Sebelum membahas ABSD, setiap pembeli properti residensial di Singapura harus terlebih dahulu membayar Bea Meterai Pembeli (BSD) standar, yang berlaku untuk semua pembeli tanpa memandang status tempat tinggal atau jumlah properti. BSD pada tahun 2026 mengikuti skala progresif berjenjang berdasarkan harga pembelian atau nilai pasar properti, mana yang lebih tinggi. Jadwal BSD saat ini adalah: 1% untuk SGD 180.000 pertama, 2% untuk SGD 180.000 berikutnya, 3% untuk SGD 640.000 berikutnya, dan 4% untuk sisa jumlah yang melebihi SGD 1.000.000. Sebagai contoh, properti yang dibeli seharga SGD 2 juta dikenakan BSD sekitar SGD 64.600, sedangkan rumah seharga SGD 1,5 juta menghasilkan SGD 44.600 dan apartemen seharga SGD 800.000 menghasilkan SGD 18.600 dalam bea meterai standar sebelum pertimbangan ABSD. BSD selalu dihitung terlebih dahulu dan menjadi bea dasar yang menjadi dasar penerapan persentase ABSD.
Struktur Jenjang ABSD
Warga Negara Singapura (SC)
Warga Negara Singapura menikmati perlakuan ABSD yang paling menguntungkan, dengan tarif berjenjang yang dikalibrasi berdasarkan jumlah properti residensial yang dimiliki pada saat pembelian. Warga Negara Singapura yang membeli properti residensial pertama mereka membayar ABSD 0% — tidak ada bea tambahan di luar BSD standar. Untuk properti residensial kedua, tarif ABSD adalah 17%, diterapkan pada harga pembelian atau nilai pasar yang lebih tinggi. SC yang memperoleh properti ketiga atau berikutnya menghadapi tarif ABSD 25%. Penting untuk dicatat bahwa jumlah ini mencakup semua properti residensial yang dimiliki secara individu, bersama, atau sebagai wali amanat di Singapura. Properti yang dibeli di luar negeri tidak dihitung dalam jumlah ABSD, juga properti non-residensial seperti unit komersial, ruang industri, atau rumah toko dengan zonasi komersial. Pasangan menikah Singapura di mana kedua belah pihak adalah SC dan tidak memiliki properti residensial pada saat pembelian terus memenuhi syarat untuk remisi ABSD properti pertama 0% ketika membeli bersama. Untuk pasangan dengan kewarganegaraan campuran, tarif ABSD yang lebih tinggi dari kedua pembeli berlaku untuk seluruh pembelian.
Penduduk Tetap Singapura (SPR)
Penduduk Tetap Singapura mengikuti struktur tiga tingkat yang serupa tetapi dengan tarif yang lebih tinggi dibandingkan warga negara. SPR yang membeli properti residensial pertama di Singapura dikenakan ABSD 5%, properti kedua dikenakan ABSD 25%, dan properti ketiga atau berikutnya dikenakan biaya ABSD 30%. Mantan Warga Negara Singapura yang telah melepaskan kewarganegaraan mereka dan mengambil status SPR diperlakukan berdasarkan jadwal ABSD SPR sejak tanggal berhentinya kewarganegaraan, tanpa hak warisan atas hak-hak tingkat SC sebelumnya. PR yang membeli dengan pasangan SC mereka dapat memanfaatkan aturan remisi jika properti dibeli bersama; namun, tarif ABSD PR berlaku ketika pembeli PR dihitung sebagai pembeli individu atau jika pasangan SC sudah memiliki properti residensial. Disarankan bagi pasangan SC-SPR untuk meninjau dengan cermat pemeriksa kelayakan remisi ABSD IRAS sebelum berkomitmen untuk membeli.
Pembeli Individu Asing
Pembeli individu asing — individu yang bukan Warga Negara Singapura maupun Penduduk Tetap — membayar tarif ABSD tetap 60% untuk pembelian properti residensial apa pun di Singapura, terlepas dari apakah itu properti pertama, kedua, atau berikutnya. Tarif tetap 60% ini diperkenalkan dalam langkah-langkah pendinginan Desember 2021 dan telah dipertahankan melalui peninjauan 2023 dan 2026. Warga negara Islandia, Liechtenstein, Norwegia, atau Swiss, serta Warga Negara Amerika Serikat, diperlakukan sebagai Warga Negara Singapura untuk tujuan BSD berdasarkan perjanjian bilateral yang ada dan membayar ABSD sesuai jadwal tingkat SC daripada tarif asing 60%. Semua pemegang paspor asing lainnya dikenakan ABSD tetap 60% terlepas dari izin kunjungan jangka panjang, izin kerja, atau status izin tinggal. Pembelian properti residensial oleh pembeli asing melalui nominee atau perantara juga dikenakan ABSD 60%, dengan pengawasan tambahan di bawah ABSD perwalian non-individu 15% jika berlaku.
Tarif Entitas / Pengembang Perumahan (65% dengan Ketentuan Remisi)
Pembelian properti residensial Singapura oleh entitas — termasuk perusahaan, asosiasi, perkumpulan, dan korporasi — dikenakan tarif ABSD 65% dari harga pembelian atau nilai pasar, mana yang lebih tinggi. Namun, pengembang perumahan yang memenuhi syarat yang disetujui di bawah kerangka Sertifikat Kualifikasi (QC) Otoritas Pembangunan Perkotaan dapat mengajukan remisi ABSD dengan syarat-syarat tertentu. Remisi ABSD 65% untuk pengembang perumahan yang disetujui mensyaratkan pengembangan dan penjualan semua unit dalam waktu lima tahun sejak tanggal akuisisi tanah, kepatuhan terhadap batas jumlah unit maksimum dan pedoman harga, serta kepatuhan terhadap pencapaian penyelesaian bangunan dan penjualan tambahan apa pun. Pengembang yang gagal memenuhi tenggat waktu lima tahun dapat dikenakan penarikan kembali ABSD yang diremisi ditambah bunga yang masih harus dibayar sebesar 5% per tahun. Entitas non-pengembang yang membeli properti residensial untuk tujuan kepemilikan sewa tidak memenuhi syarat untuk remisi dan harus membayar ABSD penuh 65% tanpa jalan lain. Pembelian oleh real estate investment trust (REIT) yang terdaftar di Bursa Singapura dapat memenuhi syarat untuk kerangka ABSD terstruktur berdasarkan pengaturan terpisah yang disetujui MAS, tunduk pada pengungkapan berkelanjutan dan kondisi periode kepemilikan.
ABSD Tambahan 15% untuk Perwalian Non-Individu
Biaya tambahan ABSD 15% berlaku untuk pembelian properti residensial yang dilakukan melalui perwalian non-individu, ditumpuk di atas tarif ABSD dasar yang berlaku untuk profil wali amanat atau penerima manfaat. Ini berarti pembelian perwalian oleh wali amanat korporat yang bertindak untuk penerima manfaat asing akan menghadapi ABSD asing 60% ditambah ABSD perwalian non-individu 15%, total 75%. ABSD tambahan 15% tidak berlaku untuk perwalian individu yang didirikan untuk tujuan kesejahteraan asli, seperti transfer perwalian yang disetujui HDB untuk perencanaan warisan di mana penerima manfaat adalah anak atau pasangan Warga Negara Singapura atau SPR yang disebutkan namanya, juga tidak berlaku untuk perwalian telanjang di mana penerima manfaat yang diidentifikasi adalah individu dan ABSD telah dinilai pada tarif tingkat individu yang benar. Wali amanat diwajibkan untuk menyatakan struktur perwalian dan rincian penerima manfaat selama proses pembubuhan meterai kepada IRAS, dengan penalti untuk tidak diungkapkannya yang menarik penalti bea meterai hingga 400% dari bea yang kurang dibayar ditambah bunga tahunan 6% yang dimajemukkan bulanan.
Pengembalian Bea Meterai untuk Pemilik Properti Pengganti Penjualan En-bloc
Pemilik properti yang menjual properti residensial mereka melalui penjualan kolektif (en-bloc) dan membeli properti residensial pengganti dalam waktu 24 bulan setelah selesainya penjualan en-bloc dapat memenuhi syarat untuk remisi pengembalian ABSD dan BSD di bawah skema penggantian en-bloc IRAS. Pengembalian berlaku untuk yang lebih rendah dari ABSD/BSD yang dibayarkan pada properti pengganti atau bea meterai yang berlaku untuk nilai penjualan unit en-bloc yang dijual. Untuk memenuhi syarat, penjual harus telah memegang unit en-bloc setidaknya 3 tahun sebelum tanggal penjualan kolektif, dan properti pengganti harus dibeli antara 6 bulan sebelum tanggal perjanjian penjualan kolektif hingga 24 bulan setelahnya. Pengembalian diproses melalui pengajuan portal MyTax IRAS dengan dokumentasi pendukung termasuk perjanjian penjualan kolektif, perjanjian jual beli properti pengganti, dan bukti kepemilikan. Pengembalian yang disetujui biasanya diproses dalam waktu 12–3 bulan setelah peninjauan dokumentasi lengkap.
Prosedur E-Stamping IRAS
Semua pembayaran bea meterai termasuk BSD dan ABSD di Singapura diproses melalui portal e-Stamping Otoritas Pendapatan Dalam Negeri Singapura (IRAS), dikelola oleh biro layanan yang dilisensikan di bawah Biro Layanan StampDuty@SG untuk e-Stamping dokumen. Tenggat waktu pembubuhan meterai adalah dalam waktu 14 hari sejak tanggal pelaksanaan dokumen di Singapura, atau 30 hari jika dokumen dilaksanakan di luar negeri dan diterima di Singapura. Pembeli dapat mengajukan dokumen sendiri atau melibatkan firma hukum atau biro layanan e-stamping berlisensi untuk mengajukan. Pembayaran dapat dilakukan melalui GIRO, transfer FAST, kartu debit atau kredit, atau melalui gerbang pembayaran yang disetujui IRAS. IRAS merekomendasikan pengajuan lebih awal untuk menghindari penalti keterlambatan pembayaran mulai dari 5% dari bea yang belum dibayar setelah tanggal jatuh tempo, meningkat menjadi tambahan 1% per bulan untuk ketidakpatuhan berkelanjutan hingga penalti maksimum 12 poin persentase tambahan. Portal MyTax IRAS menyediakan kalkulator bea meterai yang memungkinkan calon pembeli memasukkan harga pembelian, status tempat tinggal pembeli, jumlah properti, dan struktur kepemilikan untuk memperkirakan secara akurat kewajiban gabungan BSD dan ABSD sebelum berkomitmen untuk pembelian properti.