Ringkasan
Penyewa jeonse di Korea Selatan membayar deposit sekaligus dalam jumlah besar sebagai pengganti sewa bulanan dan mendapatkannya kembali saat masa sewa berakhir. Undang-Undang Perlindungan Sewa Perumahan memberikan hak kepada penyewa terhadap pemilik baru sejak hari setelah mereka mengambil alih kepemilikan dan menyelesaikan pendaftaran domisili, yang dianggap terpenuhi ketika laporan pindah masuk diajukan. Dengan adanya tanggal pasti (확정일자) pada kontrak juga, penyewa dapat memperoleh pembayaran kembali dari lelang di depan kreditor yang datang belakangan, menurut terjemahan resmi bahasa Inggris dari Undang-Undang tersebut oleh pemerintah.
Penyewa juga dapat membeli jaminan pengembalian deposit dari Korea Housing & Urban Guarantee Corporation (HUG), yang membayar deposit jika pemilik tidak membayarnya. HUG menerima deposit hingga KRW 700 juta di wilayah ibu kota dan KRW 500 juta di luar wilayah tersebut.
Artinya bagi penyewa di Korea Selatan
Tiga langkah yang melindungi deposit
| Langkah | Apa yang Anda dapatkan | Dasar hukum |
|---|---|---|
| Pindah masuk dan ajukan laporan pindah masuk | Sewa mengikat pemilik baru sejak hari berikutnya | Undang-Undang, Pasal 3 |
| Dapatkan tanggal pasti pada kontrak | Hak pembayaran prioritas dari lelang atau penjualan publik di atas kreditor junior | Undang-Undang, Pasal 3-2 |
| Ambil jaminan pengembalian deposit | HUG membayar kembali deposit jika pemilik tidak membayarnya | Ketentuan produk HUG |
Sumber: Undang-Undang Perlindungan Sewa Perumahan (terjemahan bahasa Inggris); HUG.
Pemilik baru rumah menggantikan posisi pemilik sebelumnya, sehingga sewa dan kewajiban deposit beralih bersama penjualan, demikian menurut Pasal 3. Sewa tanpa jangka waktu tetap, atau dengan jangka waktu di bawah dua tahun, diperlakukan sebagai dua tahun, dan sewa berlanjut hingga deposit dibayar kembali (Pasal 4).
Setoran kecil
Penyewa dengan setoran lebih kecil dapat memperoleh kembali sejumlah jumlah tertentu sebelum kreditor yang memiliki jaminan sekalipun, asalkan mereka telah pindah dan melaporkan laporan pindah masuk sebelum lelang didaftarkan, berdasarkan Pasal 8. Setoran dan jumlah yang memenuhi syarat ditetapkan oleh Keputusan Presiden dan dibatasi paling banyak setengah dari nilai rumah.
Jaminan pengembalian setoran HUG
Jaminan HUG mencakup apartemen, officetel hunian, rumah multi-keluarga dan rumah deret, rumah tunggal dan rumah multi-keluarga, serta perumahan kesejahteraan lansia, kata HUG. Anda dapat menjamin seluruh atau sebagian setoran, dalam batas di atas. Biayanya adalah jumlah yang dijamin × tarif 0,115% hingga 0,154% per tahun, tergantung pada setoran, jenis rumah dan rasio utang, dihitung secara proporsional untuk jangka waktu sewa. Mengajukan secara online atau membayar sekaligus masing-masing mendapatkan diskon 3%.
Anda harus mengajukan sebelum setengah jangka waktu sewa berlalu, dihitung dari tanggal pembayaran sisa dan laporan pindah masuk, mana yang lebih akhir. HUG meminta kontrak dengan tanggal tetapnya, catatan rumah tangga yang terdaftar di alamat tersebut, bukti bahwa Anda telah membayar setoran, dan registrasi kependudukan Anda. Jaminan berlaku hingga satu bulan setelah sewa berakhir. Per Oktober 2026, HUG menyatakan bahwa pengajuan untuk apartemen dan officetel ditangguhkan sementara karena lonjakan permintaan, kecuali jika pemilik properti adalah perusahaan.
Ilustrasi: setoran KRW 300 juta
Hanya ilustrasi. Seorang penyewa menjamin setoran KRW 300 juta pada sewa dua tahun. Pada tarif terendah 0,115% per tahun, biayanya sekitar KRW 690.000 untuk dua tahun sebelum diskon; pada 0,154% biayanya sekitar KRW 924.000.
FAQ
Kapan perlindungan penyewa jeonse dimulai? Sejak hari setelah penyewa pindah masuk dan melaporkan laporan pindah masuk. Apa yang ditambahkan oleh tanggal tetap? Prioritas pengembalian uang jaminan dari lelang atau penjualan publik di depan kreditur junior. Berapa banyak yang dapat dijamin oleh HUG? Hingga KRW 700 juta di wilayah ibu kota dan KRW 500 juta di luar wilayah tersebut.
Hanya untuk edukasi — bukan nasihat pajak, hukum, atau investasi. Konfirmasikan dengan profesional berlisensi.
Yang harus dilakukan selanjutnya
- Periksa daftar properti untuk hipotek dan penyitaan sebelum Anda menandatangani, dan bandingkan utang dengan nilai rumah.
- Laporkan laporan pindah masuk dan dapatkan tanggal tetap pada hari Anda pindah masuk.
- Ajukan permohonan jaminan pengembalian uang jaminan jauh sebelum setengah masa sewa berakhir.
- Minta pengacara terverifikasi untuk meninjau sewa: proprkey.com/en/pros?segment=legalFinance
- Bandingkan rumah untuk disewa: proprkey.com/en/properties
Sitasi
Housing Lease Protection Act (terjemahan bahasa Inggris) — Korea Legislation Research Institute — Staf — 2009-07-26 — elaw.klri.re.kr/eng_service/lawViewContent.do?hseq=1102 전세보증금반환보증 상품안내 (Jaminan pengembalian uang jaminan jeonse) — Korea Housing & Urban Guarantee Corporation (HUG) — Staf — t.t. — onestop.khug.or.kr/webView/webBiz/apply/goods001