Pajak Keuntungan Modal Properti Taiwan dan Reformasi Kontrak Rumah Pra-Jual: Panduan Pembeli 2026

Membeli properti residensial di Taiwan memerlukan pemahaman tentang pajak keuntungan modal, biaya transfer, dan—sejak amendemen Undang-Undang Rata-Rata Hak atas Tanah tahun 2025–2026—aturan yang diperketat yang mengatur transaksi pra-jual (預售屋, yùshòuwū). Panduan ini merangkum rezim Agustus 2026 untuk pembeli domestik, ekspatriat yang kembali, dan pembeli asing yang memenuhi syarat.

Pajak Penghasilan Transaksi Rumah dan Tanah (房屋土地交易所得稅): Klasifikasi Progresif

Sejak 2021, Pajak Penghasilan Transaksi Rumah dan Tanah (房屋土地交易所得稅) yang terpadu di Taiwan berlaku untuk keuntungan bersih gabungan atas bangunan dan tanah, menggunakan tarif progresif berdasarkan periode kepemilikan untuk penjual perorangan:

Catatan klasifikasi 10 tahun:** Tarif 20% berada di atas tarif 15% untuk 5 tahun, tetapi penjual properti dengan kepemilikan 10+ tahun menerima penyesuaian inflasi dasar biaya (物價指數調整) yang secara substansial lebih tinggi yang biasanya mengurangi keuntungan kena pajak cukup untuk mengimbangi perbedaan tarif. Pemilik yang menempati sendiri dengan registrasi rumah tangga (戶籍) di properti tersebut selama enam tahun berturut-turut memenuhi syarat untuk pembebasan seumur hidup satu kali atas keuntungan pertama NTD 4 juta (≈USD 126 ribu), dengan tarif standar 10 tahun berlaku di atas ambang batas tersebut.

Keuntungan Bersih = Harga Jual − (Harga Beli Awal + Biaya Akuisisi + Perbaikan yang Dikapitalisasi + Biaya Penjualan + LVIT yang dibayar saat penjualan). Pelaporan wajib dilakukan dalam waktu 30 hari sejak tanggal transfer pendaftaran.

Larangan Tiket Merah (紅單) Rumah Pra-Jual (預售屋): Larangan Transfer Lima Tahun 2026 dan Sanksi

Reformasi 2026 yang menentukan adalah 全面禁止預售屋紅單轉讓 (larangan komprehensif pengalihan tiket merah 紅單 hóngdān pra-jual) berdasarkan Undang-Undang Rata-Rata Hak atas Tanah (平均地權條例) yang telah diamendemen, berlaku sejak Januari 2025 dengan arahan penegakan tambahan yang efektif Maret 2026.

"Tiket merah" secara historis menggambarkan praktik informal menjual posisi pembeli pra-jual sebelum penyelesaian dan pendaftaran bangunan—memungkinkan spekulan mendapat untung tanpa membayar pajak dan biaya transfer standar.

Kerangka kerja 2025–2026 memberlakukan tiga aturan yang mengikat:

1. Larangan transfer lima tahun berdasarkan undang-undang. Pembeli pra-jual tidak boleh mengalihkan atau melepaskan hak kontraktual (dengan perjanjian pribadi, pernyataan kepercayaan, atau cara lainnya) selama lima tahun penuh sejak tanggal notarisasi kontrak pra-jual (公證日) atau tanggal transfer pendaftaran akhir, mana yang lebih lambat.
2. Sanksi administratif. Denda berkisar dari NTD 150.000 hingga NTD 4,5 juta (USD 4,7 ribu–USD 141,5 ribu). Kitab Undang-Undang Hukum Perdata menjadikan pengalihan yang tidak disetujui batal demi hukum sejak awal (自始無效), sehingga penerima pengalihan tidak memiliki klaim yang dapat ditegakkan.
3. Rujukan pidana untuk sindikat. Perantara atau staf yang secara sistematis memfasilitasi transfer dapat menghadapi penyelidikan berdasarkan Undang-Undang Pencegahan Pencucian Uang dan Undang-Undang Penipuan, dengan hukuman hingga lima tahun.

Proses Persetujuan Kontrak Penjualan Pengganti (替代銷售契約) yang Diizinkan

Pengecualian peraturan yang sempit memungkinkan pembeli pra-jual untuk mencari persetujuan untuk Kontrak Penjualan Pengganti (替代銷售契約)—satu-satunya mekanisme hukum untuk mengubah pembeli sebelum larangan lima tahun berakhir.

Keadaan yang memenuhi syarat:

• Meninggalnya pembeli asli (transfer ke ahli waris menurut hukum);
• Perceraian yang tidak dapat dibatalkan atau pembubaran kemitraan domestik yang memerlukan pembagian harta perkawinan;
• Pengangguran jangka panjang yang terdokumentasi, disabilitas berat, atau kebangkrutan yang dinyatakan pengadilan;
• Relokasi yang diwajibkan pemberi kerja ke luar Taiwan, yang diverifikasi secara resmi.

Permohonan harus diajukan bersama oleh pembeli asli, pengganti yang diusulkan, dan pengembang ke Biro Administrasi Pertanahan setempat (直轄市地政局 / 縣市地政局). Pengembang memiliki hak penolakan sepihak, dan kontrak standar mengizinkan biaya pemrosesan administratif maksimal 2% dari saldo yang belum dibayar. Bank asal juga harus menerbitkan surat tidak keberatan yang mengonfirmasi bahwa pengganti memenuhi kriteria LTV asli dan kemampuan membayar utang.

Persyaratan Jaminan Kinerja Pengembang (履約保證金) 15%

Amendemen Undang-Undang Rata-Rata Hak atas Tanah 2025 dan arahan Komite Perlindungan Konsumen (消保會) mewajibkan setiap pengembang pra-jual berlisensi untuk memasang Jaminan Kinerja Pengembang (履約保證金) yang tidak dapat dibatalkan setara dengan minimal 15% dari total proyeksi pendapatan penjualan agregat proyek dengan penjamin keuangan yang disetujui sebelum menerima setoran atau menandatangani kontrak.

Dijamin oleh bank pihak ketiga atau perusahaan perwalian yang memenuhi syarat (daftar yang disetujui diterbitkan setiap triwulan oleh Kementerian Keuangan), jaminan tersebut dicairkan kepada pembeli hanya dalam skenario yang terverifikasi:

• Kebangkrutan, likuidasi, atau penerimaan pengembang sebelum penyelesaian;
• Kegagalan memperoleh Izin Penggunaan Konstruksi (使用執照) dalam waktu 18 bulan dari tanggal yang dijadwalkan;
• Penyimpangan luas lantai melebihi ±10% dari rencana yang dinotariskan tanpa persetujuan pembeli;
• Cacat struktural yang dikonfirmasi (fondasi, dinding penahan beban, penahan gempa) dalam tahun pertama serah terima.

Pembeli dapat memverifikasi status jaminan melalui Platform Informasi Perumahan Pra-Jual Kementerian Dalam Negeri (預售屋資訊查詢系統) menggunakan nomor registrasi proyek sebelum melakukan pembayaran apa pun.

Biaya Transfer Pendaftaran, Pajak Akta, dan Pajak Kenaikan Nilai Tanah saat Penutupan

Di luar pajak keuntungan modal penjual, pembelian properti Taiwan yang selesai memicu tiga biaya penutupan utama (ditanggung oleh pembeli kecuali perjanjian pembelian menegosiasikan sebaliknya):

1. Biaya Transfer Pendaftaran (登記規費) — 0,1% dari nilai kena pajak yang dinilai. Dipungut oleh Kantor Pendaftaran Pertanahan setempat (地政事務所) saat transfer kepemilikan. "Nilai kena pajak yang dinilai" (公告現值) biasanya setara dengan 40–65% dari harga transaksi aktual, sehingga biaya efektif secara material lebih rendah dari 0,1% dari harga utama.
2. Pajak Akta (契稅) — 6% dari nilai kena pajak yang dinilai dari struktur bangunan (tanah tidak termasuk). Secara hukum merupakan kewajiban pembeli berdasarkan kontrak standar Kementerian Dalam Negeri. Tarif 6% untuk residensial berlaku seragam; kategori komersial, industri, dan pertanian membawa tarif yang berbeda 4–6%.
3. Pajak Kenaikan Nilai Tanah (土地增值稅, LVIT). Secara hukum merupakan kewajiban penjual (dan dapat dikurangkan dari Pajak Penghasilan Transaksi Rumah/Tanah di atas), tetapi pembeli sering menegosiasikan alokasinya. LVIT berlaku untuk apresiasi nilai tanah yang disesuaikan dengan inflasi antara akuisisi penjual dan transfer saat ini, menggunakan klasifikasi 20%, 30%, atau 40% berdasarkan besarnya keuntungan. Pemilik yang menempati sendiri dengan registrasi rumah tangga yang memegang 20+ tahun menerima pengurangan tarif LVIT sebesar 50%.

Pembeli harus menganggarkan sekitar 6–8% dari total nilai transaksi untuk biaya penutupan gabungan dan disarankan untuk melibatkan pengacara properti berlisensi (地政士) untuk mengoordinasikan notarisasi, pendaftaran, dan pengajuan pajak untuk kepatuhan tenggat waktu dan dokumentasi.