Undang-Undang Tanah Vietnam yang telah diamandemen tahun 2024 (berlaku efektif 1 Januari 2025) dan Undang-Undang Perumahan yang telah dikonsolidasikan telah memperjelas kerangka kerja kepemilikan properti dan hak guna tanah bagi pihak asing. Panduan ini mencakup ketentuan-ketentuan inti yang harus dipahami oleh para pengakuisisi lintas batas, investor portofolio, dan pembeli ekspatriat ketika bertransaksi di Vietnam pada tahun 2026.

Hak Guna Tanah (LUR): Model Jangka Waktu 50+50 Tahun

Perusahaan dengan investasi asing (FIE) yang didirikan berdasarkan hukum Vietnam — LLC milik asing 100%, perusahaan saham gabungan, dan usaha patungan — memenuhi syarat untuk diberikan atau disewakan hak guna tanah (LUR, atau quyền sử dụng đất) untuk tujuan investasi yang ditentukan.

Berdasarkan Undang-Undang Tanah 2024, jangka waktu LUR standar untuk proyek industri, komersial, pengembangan perumahan, dan pariwisata adalah 50 tahun sejak tanggal alokasi atau sewa tanah. Setelah berakhir, investor yang mematuhi ketentuan izin investasi dan tujuan penggunaan tanah mereka menikmati hak hukum untuk satu kali perpanjangan 50 tahun — kerangka kerja "50+50" — tanpa memerlukan tender kompetitif baru, dengan ketentuan proyek berjalan sesuai jadwal dan investor tidak memiliki tunggakan sewa tanah atau kewajiban pajak.

LUR dapat dialihkan, dijadikan agunan hipotek, dan dapat dinilai sebagai kontribusi modal untuk usaha patungan, dengan tunduk pada pendaftaran di Dinas Sumber Daya Alam dan Lingkungan (DONRE) tingkat provinsi.

Kepemilikan Kondominium Asing: Kuota Asing 30%

Undang-Undang Perumahan mengkodifikasikan hak individu dan badan hukum asing untuk membeli dan memiliki unit apartemen dalam pengembangan kondominium Vietnam, dengan tunduk pada batas kepemilikan asing 30% yang ditetapkan berdasarkan undang-undang yang diterapkan pada total luas lantai yang dapat dijual bersih dari setiap proyek (per gedung untuk skema penggunaan campuran atau menara ganda).

Pembeli asing yang memenuhi syarat mencakup individu asing dengan visa atau izin kerja Vietnam yang sah; FIE, cabang luar negeri, dan kantor perwakilan yang didirikan secara sah di Vietnam; serta dana lepas pantai dan investor institusional.

Unit kondominium yang diperoleh dalam kuota 30% dimiliki dengan kepemilikan penuh permanen atas struktur bangunan dengan LUR yang menyertainya tanpa batas waktu atas bagian tanah yang proporsional. Unit dapat dijual kembali secara bebas kepada pembeli domestik atau asing, dengan hanya tunduk pada bangunan yang tetap berada dalam kuota 30% pada saat penjualan kembali. Untuk properti perumahan dengan tanah (villa dan townhouse dalam pengembangan perumahan), kuota 30% berlaku per proyek dan kepemilikan dibatasi 50 tahun, dapat diperpanjang untuk 50 tahun berikutnya.

Proses Pendaftaran Perjanjian Jual Beli (SPA)

Semua pengalihan properti di Vietnam — penjualan primer pengembang atau penjualan kembali pasar sekunder — harus didokumentasikan di bawah Perjanjian Jual Beli (SPA) yang dinotariskan dan didaftarkan pada kantor pendaftaran tanah tingkat provinsi. Alur kerja tahun 2026:

  1. Pelaksanaan SPA yang dinotariskan: Para pihak menyelesaikan dan melaksanakan SPA di hadapan notaris Vietnam berlisensi, yang memverifikasi identitas, mengonfirmasi hak milik penjual yang sah, dan memastikan kesesuaian bahasa sesuai ketentuan hukum.
  2. Pembayaran bea meterai dan biaya: Dalam 30 hari kalender setelah notarisasi, pembeli menyetorkan biaya pendaftaran dan bea meterai yang berlaku melalui kas negara provinsi; keterlambatan pembayaran memicu denda administratif harian.
  3. Penyerahan berkas: Berkas lengkap — SPA asli yang dinotariskan, bukti pembayaran, dokumen identitas para pihak, dan sertifikat LUR induk pengembang — diajukan ke divisi pendaftaran tanah dari DONRE yang relevan.
  4. Pemeriksaan dan penerbitan sertifikat: DONRE melakukan tinjauan faktual dan hukum (sekitar 15 hari kerja untuk transaksi sederhana) dan, setelah disetujui, memperbarui daftar tanah dan menerbitkan sertifikat kepemilikan baru.

Pembeli harus melibatkan pengacara properti Vietnam yang terspesialisasi untuk melakukan pencarian hak milik dan pembebanan secara lengkap sebelum melaksanakan SPA, karena kepentingan kreditur hipotek, hak sewa, dan sengketa batas tidak selalu terlihat dalam ekstrak tanah informal.

Biaya Pengalihan LUR: Tarif 0,5% dan Dasar Perhitungan

Pengalihan LUR — termasuk LUR yang dimiliki oleh FIE dan elemen hak tanah yang tertanam dalam transaksi kondominium — tunduk pada biaya pengalihan LUR 0,5% yang ditetapkan berdasarkan undang-undang, yang diterapkan pada nilai yang lebih tinggi antara nilai transaksi yang dinyatakan atau harga tanah resmi pemerintah untuk distrik dan kategori penggunaan tanah yang relevan.

Untuk unit apartemen, biaya 0,5% dikenakan hanya pada komponen nilai tanah (bukan nilai bangunan/perbaikan) dan biasanya sudah termasuk dalam harga all-in pengembang untuk penjualan primer. Untuk pengalihan LUR langsung antar perusahaan, penilaian tanah yang diakreditasi pemerintah secara formal diperlukan jika pertimbangan yang dinyatakan menyimpang lebih dari 20% dari kisaran harga tanah resmi yang dipublikasikan.

Selain biaya 0,5%, siapkan anggaran untuk biaya notarisasi (sekitar 0,1–0,15% dari nilai) dan biaya pendaftaran nominal. Investor asing yang menyusun akuisisi melalui pembelian saham perusahaan pemegang LUR akan membayar bea meterai 0,1% atas nilai saham, tetapi tetap harus memberi tahu DONRE tentang perubahan kepemilikan manfaat.

Sertifikat Kepemilikan: Buku Merah Muda dan Bukti Hak Milik

Buku merah muda** (Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà, quyền sở hữu công trình khác và quyền sử dụng đất) — dinamai berdasarkan sampul merah mudanya yang khas — adalah dokumen hukum otoritatif yang membuktikan baik kepemilikan bangunan maupun hak guna tanah yang terdaftar. Dokumen ini mencatat ID plot kadaster yang unik dan luas tanah, rincian identitas pemilik, jangka waktu LUR dan tujuan penggunaan tanah, pembebanan yang terdaftar (hipotek, hak guna), serta luas lantai dan spesifikasi bangunan.

Sejak awal tahun 2026, semua buku merah muda yang baru diterbitkan menyertakan entri digital dalam Basis Data Administrasi Pertanahan Nasional, yang dapat diakses untuk pencarian hak milik terautentikasi melalui portal DONRE. Pemilik harus menjaga sertifikat fisik asli dan ekstrak digital bersertifikat, karena transaksi, pembiayaan ulang hipotek, dan perpanjangan LUR semuanya memerlukan dokumen asli.

Undang-Undang Tanah 2024 dan Undang-Undang Perumahan yang telah dikonsolidasikan menyediakan kerangka kerja yang dapat diprediksi dan berbasis aturan bagi peserta asing di pasar real estat Vietnam. Dengan melibatkan penasihat lokal yang berkualifikasi sejak awal, menyusun akuisisi dalam kuota kepemilikan yang ditetapkan, dan memastikan pendaftaran yang sempurna untuk setiap transaksi, investor asing dapat mengamankan kepentingan jangka panjang yang dapat ditegakkan, dapat dialihkan, dan dapat dipertahankan di salah satu ekonomi dengan pertumbuhan tercepat di Asia Tenggara.