Ringkasan

Pasar perumahan Kamboja pada 2026 paling tepat digambarkan sebagai selektif, bukan pulih. Indeks harga residensial National Bank of Cambodia turun 3,67% secara year on year pada Januari 2026, menyusul penurunan 3,8% sepanjang 2025, dengan Phnom Penh — pasar yang menjadi jangkar sentimen nasional — turun 4,52%. Namun, pelemahan pada angka utama menyembunyikan perpecahan yang makin lebar antara segmen dan lokasi. Permintaan tidak kembali di semua tempat; permintaan terkonsentrasi.

Tiga simpul menonjol.

Pertama, perumahan landed dan pengembangan borey. Meskipun segmen kondominium menyerap pipeline yang besar, proyek borey — skema landed berpagar yang mendominasi aspirasi kelas menengah Kamboja — tetap menjadi bagian pasar yang paling aktif, didukung oleh pembeli domestik dan pembiayaan hipotek. Pulse Q1 2026 dari Good Value Property menempatkan stok landed di atas 181.000 unit, basis yang jauh lebih besar daripada universe kondominium dan yang perputarannya stabil, bukan dalam gelombang spekulatif.

Kedua, koridor selatan di sekitar Bandara Internasional Techo. Bandara ini dibuka pada September 2025 dan telah menjadi sinyal infrastruktur paling jelas di real estat Kamboja. Aktivitas peluncuran di sepanjang koridor selatan dan bandara meningkat, didukung oleh Ring Road 3 serta pembangunan industri dan logistik yang mengikuti kapasitas transportasi. Ini adalah geografi tempat pasokan baru dan permintaan baru bertemu, bukan saling melewati.

Ketiga, lapisan kondominium kelas menengah. Sorotan Knight Frank H2 2025 menempatkan stok kondominium Phnom Penh yang telah selesai pada sekitar 63.334 unit, naik 9,6% year on year, dengan tingkat kekosongan di kisaran pertengahan belasan dalam beberapa kompilasi. Hitungan Good Value Q1 2026 menempatkan pasokan di atas 76.000 unit di lebih dari 150 proyek, terbagi kira-kira 61% kelas menengah, 26% terjangkau, dan 13% kelas atas. Tekanan terkonsentrasi di puncak: kelebihan pasokan mewah tetap berlanjut, sementara pasar kelas menengah lebih ketat. Komentar akhir 2025 mencatat pemulihan sebagian pada beberapa kondominium kelas atas Phnom Penh, dengan harga bergerak kembali di atas sekitar US$2.800 per meter persegi pada Q4, tetapi ini sinyal yang sempit, bukan pembalikan pasar secara menyeluruh.

Pendorong di balik konsentrasi ini adalah lapangan kerja, infrastruktur, dan ekonomi sewa. Imbal hasil sewa sering dikutip dalam kisaran 6–8% oleh perusahaan pialang — kisaran yang hanya berlaku di lokasi di mana penyewa benar-benar bekerja dan di mana pasokan belum jenuh. Pariwisata, yang berjalan pada sekitar 6,7–7,1 juta kedatangan, serta pasangan bandara Techo dan Siem Reap–Angkor memberikan batas bawah permintaan bagi produk yang terkait perhotelan dan layanan.

Risikonya sama-sama terkonsentrasi. Tinjauan kelebihan pasokan Rumavi mencatat bahwa peluncuran turun dari sekitar 8.200 unit pada 2019 menuju sekitar 3.800 pada 2025, terhadap penyerapan sekitar 2.800–3.000 unit per tahun — pasar yang melakukan koreksi melalui sisi pasokan alih-alih melalui keruntuhan harga. Sihanoukville adalah kasus peringatan: tenaga kerja Tiongkoknya turun dari sekitar 22.000 pada 2019 menjadi sekitar 2.000, meninggalkan ratusan proyek pesisir yang terhenti. Pesisir spekulatif bukanlah kisah pemulihan, dan menganggapnya demikian adalah kesalahan paling umum dalam membaca pasar ini.

ERA Cambodia membingkai tahun 2026 sebagai normalisasi, bukan resesi. Pembingkaian itu konsisten dengan data: pasar yang menemukan keseimbangan yang lebih rendah, lebih domestik, dan lebih terkait dengan lapangan kerja.

Apa artinya ini bagi Kamboja

Bagi pembeli dan investor yang membandingkan distrik, implikasi praktisnya adalah bahwa "Kamboja" bukan lagi pasar tunggal yang dinilai dengan satu tren harga tunggal. Indeks nasional memberi tahu Anda apa yang terjadi pada rata-rata; indeks itu tidak memberi tahu Anda ke mana permintaan bergerak.

Koridor selatan di sekitar Bandara Internasional Techo adalah contoh paling jelas bagaimana infrastruktur menarik permintaan ke depan. Kapasitas bandara, Ring Road 3, dan investasi industri-logistik menciptakan simpul lapangan kerja, dan simpul lapangan kerja menciptakan permintaan sewa. Bagi investor yang menimbang imbal hasil sewa, di sinilah angka 6–8% yang dikutip oleh perusahaan pialang paling dapat dipertahankan — karena angka itu bertumpu pada penyewa yang memiliki pekerjaan, bukan pada ekspektasi kenaikan nilai properti.

Rumah tapak menceritakan kisah yang berbeda namun saling melengkapi. Skema Borey didorong oleh pembeli kelas menengah domestik dan ketersediaan pembiayaan, yang membuatnya lebih tidak terpapar guncangan permintaan asing dibandingkan lapisan kondominium. Bagi pembeli yang horizonnya adalah hunian sendiri atau sewa jangka panjang, segmen rumah tapak menawarkan basis permintaan yang tidak bergantung pada sentimen lintas batas.

Lapisan kondominium memerlukan pembedaan paling cermat. Dengan pasokan di atas 76.000 unit dan pipeline yang condong ke produk kelas menengah, risikonya tidak seragam: stok kelas atas menghadapi kelebihan pasokan yang telah ditandai oleh Knight Frank dan lainnya, sementara segmen pasar menengah dan terjangkau relatif lebih ketat. Seorang pembeli yang membandingkan dua kondominium Phnom Penh dengan harga serupa mungkin sedang membandingkan dua posisi pasokan-permintaan yang sangat berbeda.

Sihanoukville harus dibaca sebagai pasar tersendiri dengan siklusnya sendiri. Keruntuhan tenaga kerja ekspatriatnya dan banyaknya proyek yang terhenti berarti produk spekulatif pesisir tidak ikut serta dalam normalisasi 2026. Perbandingan apa pun antara unit kelas menengah Phnom Penh dan unit pesisir Sihanoukville harus diperlakukan sebagai aset yang tidak saling terkait.

Terakhir, koreksi sisi pasokan itu sendiri merupakan sinyal. Peluncuran yang turun menuju 3.800 unit terhadap penyerapan 2.800–3.000 berarti pasar sedang menyelesaikan kelebihan pasokannya alih-alih menambahnya. Itulah prasyarat bagi pertumbuhan selektif yang dijelaskan IQI — tetapi pertumbuhan itu bersifat selektif, dan ia lebih menghargai analisis lokasi daripada taruhan tingkat pasar.

Yang harus dilakukan selanjutnya

  • Jangkarkan pencarian Anda pada simpul ketenagakerjaan dan infrastruktur. Prioritaskan koridor selatan Phnom Penh di sekitar Bandara Internasional Techo dan Jalan Lingkar 3, serta kawasan tangkapan borey mapan dengan kedalaman pembeli domestik. Perlakukan kedekatan dengan lapangan kerja aktual sebagai filter utama.
  • Segmentasikan sebelum Anda membandingkan. Pisahkan produk landed, kondominium kelas menengah, kondominium kelas atas, dan produk pesisir. Jangan terapkan satu asumsi imbal hasil atau harga yang sama pada semuanya; posisi penawaran-permintaan berbeda secara material.
  • Uji tekanan imbal hasil. Imbal hasil sewa 6–8% yang dikutip broker harus diverifikasi terhadap kekosongan lokal, pasokan pesaing dalam tingkat proyek yang sama, dan profil penyewa yang realistis, bukan sekadar harga sewa yang ditawarkan secara headline.
  • Periksa pipeline, bukan hanya proyeknya. Dengan pasokan kondominium di atas 76.000 unit di lebih dari 150 proyek, pastikan apa lagi yang selesai di sekitar sebelum berkomitmen. Tingkat menengah dan terjangkau lebih ketat daripada kelas atas.
  • Perlakukan Sihanoukville sebagai pasar yang berbeda dan berisiko lebih tinggi. Proyek yang terhenti dan tenaga kerja ekspatriat yang menyusut berarti stok spekulatif pesisir bukan bagian dari kisah normalisasi 2026.
  • Gunakan koreksi pasokan sebagai konteks, bukan sebagai pemicu. Peluncuran yang menurun mendukung stabilisasi seiring waktu, tetapi tidak menjamin pemulihan harga di gedung atau distrik tertentu mana pun.

Sitasi