Ringkasan

Orang asing dapat membeli properti di Singapura, tetapi terutama unit kondominium dan apartemen pribadi, menurut Singapore Land Authority (SLA). Rumah landed seperti bungalow, rumah semi-detached, dan rumah teras adalah "properti residensial terbatas" berdasarkan Residential Property Act dan memerlukan persetujuan dari Land Dealings Approval Unit (LDAU) milik SLA.

Biaya yang lebih besar adalah pajak. Sejak 27 Apr 2023, orang asing membayar 60% Additional Buyer's Stamp Duty (ABSD) atas setiap pembelian residensial, menurut rilis bersama MAS, Ministry of Finance, dan Ministry of National Development. Warga negara Amerika Serikat, Islandia, Liechtenstein, Norwegia, dan Swiss diperlakukan seperti warga negara Singapura untuk bea meterai berdasarkan perjanjian perdagangan Singapura dengan negara-negara mereka, menurut IRAS.

Apa artinya ini bagi pembeli Singapura dari luar negeri

Dapatkah orang asing membeli properti di Singapura tanpa persetujuan?

SLA mencantumkan properti yang dapat dibeli oleh "orang asing" tanpa persetujuan. Ini termasuk:

  • unit kondominium dan unit flat di pembangunan swasta
  • rumah landed strata di dalam pembangunan kondominium yang disetujui
  • sewa rumah landed hingga tujuh tahun, termasuk opsi perpanjangan
  • properti industri dan komersial, shophouse untuk penggunaan komersial, dan hotel yang terdaftar berdasarkan Hotels Act.

SLA mendefinisikan orang asing sebagai siapa pun yang bukan warga negara Singapura, perusahaan Singapura, persekutuan terbatas Singapura, atau perkumpulan Singapura. Penduduk tetap (PR) karena itu dihitung sebagai orang asing berdasarkan Undang-Undang tersebut.

Apa yang memerlukan persetujuan SLA: rumah landed dan Sentosa Cove

SLA menyatakan bahwa orang asing harus mendapatkan persetujuan untuk membeli tanah residensial kosong; rumah teras, semi-detached, dan detached; rumah strata landed di luar kondominium yang disetujui (seperti townhouse dan cluster house); serta rumah landed di Sentosa Cove.

SLA menilai permohonan secara kasus per kasus. Faktor yang dinyatakan mencakup setidaknya lima tahun sebagai PR Singapura dan "kontribusi ekonomi yang luar biasa" terhadap Singapura. SLA menyatakan pemrosesan memakan waktu sekitar 30 hari kerja setelah semua dokumen lengkap, dan pembeli dapat mengajukan persetujuan prinsip sebelum memilih rumah.

Persetujuan membawa syarat, menurut FAQ LDAU. Rumah harus untuk tempat tinggal pemilik dan keluarganya sendiri, tidak boleh disewakan, dan tidak boleh dijual dalam lima tahun setelah penyelesaian hukum. PR umumnya dibatasi pada kavling hingga 15.000 kaki persegi di luar area Good Class Bungalow. Di Sentosa Cove, LDAU membatasi luas tanah maksimal 1.800 m persegi dan juga mewajibkan penghunian oleh pemilik. Pelanggaran dapat dikenai denda hingga S$200.000, penjara hingga tiga tahun, atau keduanya.

Sentosa Cove adalah satu-satunya kawasan landed yang disebutkan SLA secara terpisah. Kawasan ini tetap memerlukan persetujuan LDAU, tetapi SLA memperlakukannya sebagai kategori tersendiri bagi pembeli asing.

Flat HDB dan kondominium eksekutif

Halaman kelayakan HDB menggambarkan pembeli sebagai rumah tangga warga negara Singapura atau PR. Non-residen hanya muncul sebagai bagian dari rumah tangga warga negara, seperti pasangan non-residen. Orang asing secara sendiri tidak dapat membeli flat HDB.

Kondominium eksekutif (EC) baru juga tertutup bagi orang asing. HDB menyatakan bahwa keluarga yang mengajukan EC baru harus mencakup warga negara Singapura dan setidaknya satu warga negara atau PR lainnya, dan bahwa individu lajang yang mengajukan bersama harus semuanya warga negara.

EC baru terbuka bagi orang asing setelah privatisasi penuh. Pada 8 Mei 2026, MND menyatakan bahwa untuk lokasi EC yang tender-nya ditutup pada atau setelah tanggal tersebut, periode hunian minimum akan naik dari lima menjadi 10 tahun, dan unit hanya dapat dijual kepada pembeli mana pun setelah tahun ke-15. Hingga privatisasi, penjualan kembali terbatas pada warga negara dan PR.

ABSD untuk orang asing pada 2026

Tarif di bawah ini berasal dari rilis MAS/MOF/MND 26 Apr 2023 dan berlaku untuk pembelian pada atau setelah 27 Apr 2023. ABSD dibayarkan di atas Buyer's Stamp Duty, menurut IRAS.

PembeliRumah ke-1Rumah ke-2Ke-3 dan seterusnya
Warga negara Singapura0%20%30%
PR Singapura5%30%35%
Orang asing60%60%60%
Entitas65%65%65%

Kewarganegaraan mana yang membayar ABSD seperti warga negara Singapura?

IRAS mencantumkan dua kelompok yang memenuhi syarat untuk remisi ABSD berdasarkan perjanjian perdagangan Singapura:

  • warga negara dan penduduk permanen Islandia, Liechtenstein, Norwegia, atau Swiss
  • warga negara Amerika Serikat.

Berdasarkan Stamp Duties (Free Trade Agreements) (Remission of ABSD) Rules, remisi tersebut setara dengan selisih antara ABSD yang dikenakan dan ABSD yang akan dibayar oleh warga negara Singapura. Pemegang paspor AS yang membeli rumah pertama karenanya akan membayar tarif warga negara sebesar 0%. Pemegang green card AS tidak tercakup, karena ketentuan AS hanya berlaku untuk warga negara.

Dasar-dasar pembiayaan

Batas loan-to-value (LTV) MAS berlaku untuk semua peminjam individu, dan penjelasannya tidak menetapkan batas berbeda untuk orang asing. Untuk pinjaman perumahan pertama, batasnya adalah 75% dengan uang muka tunai minimum 5%. Batas turun menjadi 55%, dengan 10% tunai, jika tenor melebihi 30 tahun atau pinjaman berjalan melewati usia 65. Untuk pinjaman kedua, batasnya adalah 45% atau 25%, dengan setidaknya 25% dalam bentuk tunai.

MAS membatasi total pembayaran utang maksimal 55% dari pendapatan bruto bulanan berdasarkan Total Debt Servicing Ratio. Tenor pinjaman dibatasi maksimal 35 tahun untuk properti swasta.

Contoh perhitungan (hanya ilustrasi)

Ambil contoh unit kondominium seharga S$2 juta, semua pembeli membeli rumah pertama mereka dan mengambil pinjaman pertama:

  • Pembeli asing membayar ABSD sebesar S$1,2 juta (60%).
  • PR Singapura membayar S$100.000 (5%).
  • Warga negara AS tidak membayar ABSD, sama seperti warga negara Singapura.

Pinjaman maksimum dalam setiap kasus adalah S$1,5 juta (75%), dengan uang muka minimal S$100.000 dari total S$500.000 harus dalam bentuk tunai. Bagi pembeli asing, ABSD saja sudah lebih dari dua kali lipat uang muka. Angka-angka ini belum termasuk Buyer's Stamp Duty dan biaya hukum.

FAQ

Apakah orang asing dapat membeli rumah landed di Singapura? Hanya dengan persetujuan SLA. SLA mempertimbangkan faktor-faktor seperti minimal lima tahun sebagai PR dan kontribusi ekonomi, dan rumah yang disetujui harus dihuni sendiri oleh pemiliknya.

Apakah orang asing dapat membeli executive condominium? Tidak untuk unit baru atau sebelum privatisasi penuh. Untuk lahan EC yang ditenderkan mulai 8 Mei 2026, titik tersebut bergeser menjadi 15 tahun, kata MND.

Apakah warga Amerika membayar ABSD 60% di Singapura? Tidak. IRAS menyatakan bahwa warga negara AS menerima perlakuan bea meterai yang sama dengan warga negara Singapura berdasarkan FTA AS–Singapura.

Hanya untuk edukasi — bukan nasihat pajak, hukum, atau investasi. Konfirmasikan dengan profesional berlisensi.

Yang harus dilakukan selanjutnya

  • Periksa status Anda terlebih dahulu: pastikan apakah Anda seorang warga asing, PR, atau warga negara FTA, dan periksa tabel ABSD terbaru di situs web IRAS sebelum Anda menandatangani opsi pembelian.
  • Jika Anda mengincar rumah landed atau Sentosa Cove, ajukan persetujuan prinsip kepada LDAU SLA sebelum Anda berkomitmen, dan sediakan waktu setidaknya 30 hari kerja.
  • Hitung total pengeluaran tunai, termasuk ABSD, Bea Meterai Pembeli, dan uang muka, lalu telusuri daftar kondominium: https://proprkey.com/en/properties?segment=buyer&mode=buy
  • Bandingkan peluncuran properti swasta baru yang dapat dibeli orang asing tanpa persetujuan: https://proprkey.com/en/new-developments
  • Bicaralah dengan pengacara conveyancing atau penasihat hipotek tentang klaim pengembalian dan kelayakan pinjaman: https://proprkey.com/en/pros?segment=legalFinance

Sitasi