Ringkasan

Pembeli asing tidak dapat memiliki tanah di Kamboja. Membayar rumah atau lahan vila tidak membuat tanah itu atas nama pembeli. Konstitusi dan Undang-Undang Tanah 2001 mencadangkan kepemilikan tanah bagi warga negara Khmer dan badan hukum Khmer. Instrumen yang mengamankan lahan tersebut adalah sewa perpetual tertulis, yang didaftarkan agar jangka waktu penuhnya dapat ditegakkan terhadap pemilik berikutnya.

Pasal 44 Konstitusi menyatakan bahwa hanya badan hukum Khmer dan warga negara berkebangsaan Khmer yang berhak memiliki tanah. Dewan Pembangunan Kamboja menyatakan konsekuensinya secara langsung: setiap orang asing, baik orang perseorangan maupun badan hukum, dilarang memiliki tanah. Pasal 8 Undang-Undang Tanah 2001 adalah larangan yang sama dalam bentuk undang-undang. Hanya orang perseorangan atau badan hukum berkebangsaan Khmer yang boleh memiliki tanah, dan orang asing yang memalsukan identitas kebangsaan agar menjadi pemilik dapat dihukum berdasarkan pasal tersebut.

Sewa yang mengisi kekosongan tersebut diatur oleh KUH Perdata, yang menurut Dewan mulai berlaku pada Desember 2011. Karena itu, pertanyaan pembeli bukanlah bagaimana memperoleh sertifikat tanah. Pertanyaannya adalah apakah sewa itu tertulis, apakah jangka waktunya merupakan sewa perpetual menurut KUH Perdata, apakah sewa itu dapat didaftarkan, dan apa yang terjadi pada bangunan ketika jangka waktu berakhir.

Ini adalah pembacaan atas aturan-aturan yang telah dipublikasikan tersebut. Ini bukan nasihat hukum. Kutipan pasal berasal dari terjemahan bahasa Inggris tidak resmi yang diterbitkan oleh JICA bersama Kementerian Kehakiman Kamboja; teks Khmer adalah versi resminya.

Apa artinya bagi Kamboja

Ambang batasnya adalah 15 tahun. Pasal 244 KUHPerdata mendefinisikan sewa perpetual sebagai sewa jangka panjang atas benda tidak bergerak untuk jangka waktu tidak kurang dari 15 tahun. Pasal 245 menambahkan bahwa sewa tersebut tidak sah kecuali dibuat secara tertulis; sewa yang tidak tertulis diperlakukan sebagai sewa tanpa jangka waktu tertentu, yang dapat diakhiri oleh salah satu pihak dengan pemberitahuan.

Batas maksimalnya adalah 50 tahun, demikian pula pembaruannya. Berdasarkan Pasal 247, jangka waktunya tidak boleh melebihi 50 tahun, dan sewa yang ditetapkan lebih lama dipersingkat menjadi 50 tahun. Sewa tersebut dapat diperbarui, tetapi jangka waktu pembaruan tidak boleh melebihi 50 tahun sejak tanggal pembaruan. Perpetual, dalam KUHPerdata ini, adalah nama kategorinya. Itu bukan janji penguasaan tanpa batas waktu.

Sewa juga merupakan aset yang dapat dialihkan oleh penyewa. Berdasarkan Pasal 252, sewa perpetual dapat dialihkan, dengan atau tanpa pembayaran, atau dialihkan dengan cara lain; penyewa dapat menyewakan kembali properti tersebut; dan sewa dapat diwariskan.

Pendaftaran adalah yang memungkinkan jangka waktu penuh mengikat seseorang yang bukan pihak dalam kontrak. Pasal 246 menetapkan bahwa sewa perpetual yang tidak terdaftar tidak dapat diajukan terhadap pihak ketiga, sedangkan sewa yang terdaftar dapat dipertahankan terhadap pemilik baru tanah. Untuk sewa yang tidak terdaftar, Pasal 246(3) memberlakukan aturan sewa biasa dalam Pasal 598, yang menurutnya penyewa yang menguasai dan menggunakan properti dapat mempertahankan sewa tersebut terhadap pihak yang memperolehnya kemudian, tetapi hanya sampai 15 tahun. Pembeli yang mengandalkan sewa tidak terdaftar yang lebih panjang karena itu terpapar risiko setelah tahun ke-15 jika tanah berpindah tangan.

Rumah tidak membalik aturan tanah. Pasal 122 KUHPerdata memperlakukan bangunan dan struktur di atas tanah sebagai bagian dari tanah kecuali dipisahkan, dan bangunan tersebut tidak boleh, kecuali ditentukan oleh undang-undang, menjadi objek hak terpisah. Pasal 123 dan 124 adalah pengecualian tersebut, dan keduanya tidak menciptakan kepemilikan atas tanah: bangunan yang didirikan oleh seseorang yang menjalankan hak atas tanah milik orang lain dianggap sebagai bagian dari hak tersebut. Vila yang dibangun berdasarkan hak guna bangunan adalah insiden dari hak tersebut, bukan bukti bahwa penyewa asing memiliki tanah itu.

Berakhirnya jangka waktu juga sama spesifiknya. Pasal 254 menentukan bahwa, pada saat berakhirnya perjanjian, pemberi sewa tidak dapat menuntut penyewa untuk mengembalikan properti ke kondisi semula kecuali penyewa telah merusaknya atau mengubah sifat dasarnya secara fundamental, dan bahwa pemberi sewa dapat mengambil alih kepemilikan atas perbaikan dan struktur yang dipasang penyewa tanpa membayar kompensasi. Pasal 254(3) memungkinkan para pihak untuk menyepakati hal lain, tetapi kesepakatan itu tidak dapat dipertahankan terhadap pihak ketiga kecuali didaftarkan.

Yang harus dilakukan selanjutnya

  • Wajibkan perjanjian sewa tertulis yang mencantumkan para pihak, tanah, dan jangka waktunya. Izin lisan untuk menempati atau membangun bukanlah sewa perpetual yang dijelaskan dalam Pasal 244.
  • Uji jangka waktu terhadap dua angka statutori. Lima belas tahun atau lebih menjadikan sewa tersebut perpetual. Lima puluh tahun adalah maksimum jangka waktu tersebut, dan setiap perpanjangan dibatasi maksimal 50 tahun sejak tanggal perpanjangan.
  • Sebelum menandatangani, pastikan dengan lessor dan kantor pertanahan bahwa sewa benar-benar dapat didaftarkan terhadap sertifikat hak atas tanah, karena sewa yang tidak terdaftar hanya melindungi Anda terhadap pemilik baru selama 15 tahun.
  • Bacalah sewa jangka panjang yang tidak terdaftar sebagai hak 15 tahun terhadap pembeli di masa depan, berapa pun periode lebih panjang yang dinyatakan dalam kontrak. Itulah akibat dari Pasal 246(3) dan 598.
  • Konfirmasikan hard title, dan nama orang yang tercantum di dalamnya, sebelum pembayaran apa pun. Panduan Council adalah memverifikasi kepemilikan sebelum membuat kontrak sewa. Lessor harus merupakan orang atau entitas yang diizinkan hukum untuk memiliki tanah. Pembeli asing tidak akan menjadi orang tersebut.
  • Tuliskan klausul perbaikan ke dalam kontrak dan daftarkan. Pada saat pengakhiran, Pasal 254 memberikan bangunan kepada lessor tanpa kompensasi kecuali para pihak menyetujui lain, dan perjanjian itu mengikat pihak ketiga hanya setelah didaftarkan.
  • Untuk langkah praktis berikutnya dalam pembelian di Kamboja, mulailah di https://proprkey.com/en/onboarding.

Sitasi