Ringkasan

Berdasarkan Undang-Undang Pertanahan Kamboja tahun 2001, kepemilikan properti tak bergerak dijamin oleh negara. Administrasi Kadaster, di bawah Kementerian Pengelolaan Lahan, Perencanaan Tata Ruang dan Konstruksi, bertanggung jawab untuk menerbitkan sertifikat kepemilikan, mendaftarkan tanah dan menginformasikan kepada siapa pun mengenai status suatu bidang tanah: sifatnya, ukurannya, pemiliknya dan segala beban yang melekat. Pembeli yang meminta informasi tersebut sebelum membayar dapat mengetahui apakah penjual adalah pemilik terdaftar.

Sebuah kasus di Pengadilan Provinsi Stung Treng menunjukkan apa yang bisa terjadi salah. Seorang pemilik tanah menuduh pejabat lokal memalsukan dokumen dan mentransfer sekitar 11 hektare lahan pertaniannya kepada orang lain tanpa persetujuannya. Tuduhan tersebut belum diuji di pengadilan.

Kasus Stung Treng

Pemilik tanah tersebut, seorang pegawai negeri berusia 37 tahun dari provinsi Preah Vihear, mengajukan pengaduan pidana ke Pengadilan Provinsi Stung Treng pada 3 Oktober 2026, menurut laporan Khmer Times. Ia menuduh empat pejabat lokal bersekongkol untuk memalsukan dokumen tanah dan mentransfer dua bidang tanahnya di distrik Thala Barivat, yang dibeli pada 2017, kepada pasangan lokal pada 2 Juni. Ia menuntut ganti rugi US$400.000, US$100.000 dari masing-masing pejabat.

Satu bidang tanah, seluas 42.213 meter persegi, tercakup dalam sertifikat kepemilikan yang diterbitkan pada 24 Januari 2019; bidang lainnya tercakup dalam dokumen transfer tertanggal 29 Desember 2017, menurut pengaduan sebagaimana dilaporkan. Gubernur provinsi menangguhkan salah satu terdakwa, seorang pejabat administrasi provinsi, pada 14 Oktober. Pada 22 Oktober seorang juru bicara pengadilan mengatakan, menurut Khmer Times, bahwa seorang wakil jaksa telah memerintahkan penahanannya; ia adalah satu-satunya dari empat orang yang ditahan, dan ia membantah tuduhan tersebut. Investigasi atas transfer dan sertifikat tanah masih berlanjut.

Sertifikat kepemilikan versus surat kepemilikan hak

Undang-Undang Pertanahan menarik suatu perbedaan yang penting bagi pembeli. Di mana rencana kadastral dan daftar tanah belum diselesaikan, otoritas dapat menerbitkan surat kepemilikan. Pasal 40 menyatakan bahwa surat semacam itu merupakan bukti penguasaan tetapi bukan dengan sendirinya merupakan surat kepemilikan dan tidak tak terbantahkan. Surat itu menjadi surat kepemilikan yang definitif hanya jika tidak ada sengketa atas properti tersebut ketika daftar tanah dibuat.

Dalam kasus Stung Treng, satu bidang tanah didukung oleh sertifikat kepemilikan dan yang lainnya oleh dokumen pengalihan, menurut gugatan sebagaimana dilaporkan. Keduanya memberikan tingkat perlindungan yang berbeda kepada pembeli.

Apa yang dikatakan hukum tentang menjual tanah yang bukan milik Anda

Pasal 255 Undang-Undang Pertanahan menetapkan bahwa setiap orang yang menjual, atau menggunakan sebagai jaminan, properti tak bergerak yang bukan miliknya dapat dipenjara selama 6 bulan hingga 3 tahun, tanpa mengurangi hak atas ganti rugi perdata. Pasal 261 menetapkan bahwa pejabat yang menyalahgunakan kekuasaannya untuk menyita properti dari penghuni yang damai, termasuk melalui pemalsuan atau pembuatan surat kepemilikan secara tidak sah, menghadapi denda 10.000.000 hingga 25.000.000 riel dan sanksi administratif.

Pemeriksaan langkah demi langkah

  1. Dapatkan dokumen hak milik dari penjual dan catat nomor bidang tanah, luas, serta nama yang tercantum di dalamnya.
  2. Minta kantor kadaster untuk status bidang tanah tersebut. Pasal 226 menjadikan Administrasi Kadaster bertanggung jawab untuk memberi tahu siapa pun mengenai pemilik bidang tanah, ukurannya, dan segala beban yang melekat.
  3. Periksa apakah dokumen tersebut merupakan surat hak milik atau surat hak penguasaan. Berdasarkan Pasal 40, surat hak penguasaan bukanlah bukti kepemilikan yang konklusif.
  4. Cocokkan penjual dengan pemilik terdaftar. Jika keduanya berbeda, mintalah dokumen yang menghubungkan keduanya.
  5. Tanyakan tentang beban dan sengketa. Hipotek, gadai, atau klaim yang masih berjalan dapat mengikuti tanah tersebut.
  6. Bayar hanya dengan dasar pendaftaran. Pertimbangkan untuk melepaskan dana hanya setelah pengalihan dapat dicatat atas nama terdaftar penjual, dan tanyakan kepada pengacara Anda tentang escrow atau pembayaran bertahap.

Artinya bagi Kamboja

Undang-Undang Pertanahan memberi pembeli sarana untuk memeriksa hak milik: jaminan negara atas kepemilikan dan kewajiban Administrasi Kadaster untuk mengungkapkan status suatu bidang tanah. Pengaduan Stung Treng menunjukkan mengapa pemeriksaan itu tidak boleh dilewati, bahkan ketika suatu dokumen tampak resmi dan pejabat lokal terlibat dalam pengalihan tersebut. Pembeli asing tidak dapat memiliki tanah atas nama mereka sendiri berdasarkan Pasal 8 Undang-Undang Pertanahan, yang mencadangkan kepemilikan tanah bagi orang perseorangan dan badan hukum berkebangsaan Khmer, tetapi mereka yang menggunakan struktur yang sah menghadapi risiko hak milik yang sama.

Yang harus dilakukan selanjutnya

  • Mintalah status bidang tanah dari kantor kadaster sebelum Anda membayar uang muka.
  • Mintalah pengacara meninjau setiap surat hak penguasaan atau dokumen pengalihan.
  • Simpan salinan setiap dokumen dan tanda terima dalam transaksi.
  • Temukan dan daftarkan properti Kamboja di ProprKey: proprkey.com/en/onboarding

Terkait: Bisakah orang asing memiliki tanah di Kamboja? Penjelasan sewa perpetual 2026

Artikel ini merupakan informasi umum, bukan nasihat hukum. Hukum dan prosedur pertanahan dapat berubah. Konsultasikan dengan pengacara berlisensi Kamboja sebelum melakukan transaksi apa pun.

Sitasi