Ringkasan

Membeli unit di kondominium Singapura menjadikan Anda anggota management corporation strata title (MCST) properti tersebut, yaitu badan yang mengelola properti bersama di kawasan itu. Nilai saham unit Anda menentukan berapa besar yang Anda bayarkan ke dana pengelolaan dan dana sinking MCST serta seberapa besar suara Anda dihitung dalam rapat umum, menurut Building and Construction Authority (BCA). BCA menyatakan bahwa peningkatan fasilitas esensial seperti lift saat ini memerlukan resolusi khusus: 75% dari nilai saham suara sah yang diberikan. Sejak 1 Okt 2026, MCST juga dapat membayar kegiatan sosial dan layanan hukum dari dana pengelolaannya, jika pemilik menyetujui pengeluaran tersebut dalam anggaran. Secara terpisah, BCA telah mengusulkan dana sinking minimum untuk fasilitas esensial dan mayoritas sederhana, bukan 75%, untuk peningkatan fasilitas esensial.

Artinya bagi pemilik dan pembeli kondominium Singapura

Nilai saham menentukan tagihan dan suara Anda

MCST dibentuk ketika rencana strata title pembangunan tersebut diajukan kepada Chief Surveyor, dan setiap pemilik, yang dalam hukum dikenal sebagai subsidiary proprietor, secara otomatis menjadi anggotanya. Nilai saham setiap unit menentukan kontribusi pemilik terhadap biaya properti bersama, hak suara, dan bagian atas properti bersama, menurut panduan BCA. Dana tersebut masuk ke dua dana. Dana pengelolaan menutupi biaya operasional sehari-hari seperti utilitas area bersama, asuransi, perbaikan, dan pemeliharaan. Dana sinking membayar pekerjaan jangka panjang seperti pengecatan ulang, peningkatan peralatan utama, dan pemeliharaan berkala. Tarif kontribusi ditetapkan dalam rapat umum, dan pemilik dapat memilih levy khusus ketika dana tidak mencukupi. Pembayaran terlambat dikenakan bunga, dan kontribusi yang belum dibayar dapat ditagih sebagai utang atau melalui penjualan paksa unit, catat BCA.

Siapa yang memutuskan apa

ResolusiSuara yang dibutuhkanContoh
BiasaMayoritas sederhanaMenyetujui anggaran tahunan; menunjuk agen pengelola
Khusus75% dari nilai saham suara sah yang diberikanMemasang, mengganti, atau menambah fasilitas di properti bersama untuk meningkatkannya, seperti meningkatkan lift; membuat atau mengubah peraturan internal; memberikan hak penggunaan eksklusif properti bersama kepada pemilik untuk satu hingga tiga tahun
90%90% dari nilai saham suara sah yang diberikanMemberikan hak penggunaan eksklusif properti bersama kepada pemilik untuk lebih dari tiga tahun

Sumber: Building (Strata Management) Act 2004; BCA.

RUPS Tahunan, dewan pengurus, dan agen pengelola

Berdasarkan Undang-Undang, pengembang wajib menyelenggarakan rapat umum tahunan (RUT) pertama paling lambat satu bulan setelah periode awal MCST berakhir. Periode tersebut berlangsung selama 12 bulan sejak pembentukan, atau sampai RUT pertama jika lebih awal. Jika pemilik atas setidaknya 10% lot meminta secara tertulis, pengembang wajib menyelenggarakannya dalam delapan minggu sejak permintaan jika itu lebih cepat. Setelah itu, RUT harus diselenggarakan pada setiap tahun kalender dan tidak lebih dari 15 bulan setelah RUT terakhir. Pemberitahuan rapat umum harus disampaikan setidaknya 14 hari sebelumnya. Resolusi biasa memerlukan rapat yang diselenggarakan pada hari ke-15 atau setelahnya setelah pemberitahuan mosi, dan resolusi khusus atau 90% memerlukan hari ke-22 atau setelahnya. Pemilik yang memegang setidaknya 20% dari total nilai saham, atau setidaknya 25% dari seluruh pemilik, dapat mengajukan permintaan rapat umum luar biasa, yang harus diselenggarakan secepat mungkin dan paling lambat enam minggu setelah sekretaris dewan menerima permintaan tersebut. Dewan yang dipilih pada RUT menjalankan estate di antara rapat-rapat, sering kali melalui agen pengelola. Berdasarkan Undang-Undang, agen pengelola ditunjuk melalui resolusi biasa dan menjabat hingga berakhirnya RUT ketiga setelah penunjukannya, berakhirnya masa jabatan yang disepakati, atau pemutusannya, mana yang lebih dulu. Imbalannya ditetapkan pada rapat umum, atau oleh dewan jika pemilik telah mengotorisasi hal itu. Setiap agenda RUT tahunan harus mencakup mosi untuk memutuskan agen pengelola atau melanjutkannya untuk tahun keuangan berikutnya. Agen pengelola tidak boleh mencoba memengaruhi suara dalam pemilihan dewan atau berkampanye untuk kandidat, dan suara proxy yang diberikannya tidak sah jika akan menguntungkan agen tersebut.

Apa yang berubah pada 1 Oktober 2026

Berdasarkan amandemen Undang-Undang (Pengelolaan Strata) Bangunan 2004, Undang-Undang Pemeliharaan Bangunan dan Pengelolaan Strata dalam panduan BCA sebelumnya, sebuah MCST kini dapat membelanjakan dana pengelolaan untuk kegiatan sosial, budaya, pendidikan, olahraga, atau kegiatan serupa yang bermanfaat bagi semua pemilik dan penghuni, serta untuk layanan hukum, kata BCA dalam surat edaran 1 Jul 2026 kepada MCST. Biaya tersebut harus tercantum dalam anggaran tahunan yang disetujui melalui resolusi biasa pada AGM. Pengeluaran mendesak atau tak terduga untuk hal-hal ini memerlukan anggaran tambahan, yang disetujui melalui resolusi biasa pada rapat umum luar biasa.

Apa yang diusulkan BCA

BCA melakukan konsultasi atas tinjauan Undang-Undang tersebut dari 9 Mar hingga 8 Apr 2026. Usulannya meliputi:

  • dana cadangan minimum untuk fasilitas esensial, yang ditetapkan sebagai persentase dari dana cadangan yang dianggarkan atau sebagai jumlah tetap yang dikhususkan, dengan lift sebagai prioritas pertama;
  • pelaporan tahunan akun MCST, saldo dana, dan catatan lift kepada BCA, dengan saldo dana dan usia lift dipublikasikan;
  • resolusi biasa, bukan resolusi khusus, untuk peningkatan fasilitas esensial;
  • batas per rumah tangga sebesar 2% dari total lot untuk surat kuasa, dan pelatihan wajib bagi anggota dewan;
  • hukuman maksimum yang lebih tinggi untuk pelanggaran kewajiban utama MCST, dengan S$5.000 sedang dipertimbangkan, naik dari S$3.000, batas atas yang tidak berubah sejak 2005;
  • tenggat waktu 30 hari, dihitung dari izin huni sementara (TOP), bagi pengembang untuk menyiapkan dana pemeliharaan dan membayar biaya pemeliharaan.

Ini adalah usulan. Usulan tersebut hanya berlaku jika Undang-Undang atau peraturannya diamandemen.

Sebelum Anda membeli, periksa MCST

Calon pembeli dapat mengajukan permohonan untuk memeriksa catatan MCST, demikian menurut panduan catatan BCA. Mintalah kepada penjual atau pengacara Anda risalah AGM terbaru, anggaran tahunan, laporan keuangan yang telah diaudit, dan peraturan internal (by-laws). Perhatikan rencana pekerjaan besar, seperti modernisasi lift atau pengecatan ulang, dan periksa apakah dana cadangan (sinking fund) mencakupnya atau kemungkinan akan ada pungutan khusus (special levy). By-laws sering menetapkan aturan tentang hewan peliharaan, parkir, pembuangan sampah, dan jam tenang, serta pemilik tidak dapat mengubah properti bersama tanpa izin MCST.

Kebocoran dan sengketa lainnya

Menurut panduan BCA, kelembapan atau rembesan air pada plafon suatu unit dianggap berasal dari unit di atasnya kecuali ada bukti yang menunjukkan sebaliknya. Kedua pemilik diharapkan menyelidiki bersama, dan salah satu pihak dapat membawa sengketa yang belum terselesaikan ke Strata Titles Board (STB). STB juga menangani sengketa mengenai by-laws, rapat umum, resolusi, dan perubahan pada properti bersama. Keputusannya bersifat final, dengan banding ke Pengadilan Tinggi hanya atas pertanyaan hukum. Sengketa tetangga mengenai kebisingan atau penghalangan dapat diajukan ke Community Mediation Centre atau Community Disputes Resolution Tribunal.

FAQ

Siapa yang menentukan berapa biaya pemeliharaan yang saya bayar? Pemilik, pada rapat umum, dan setiap unit membayar secara proporsional sesuai nilai sahamnya. Pungutan khusus juga memerlukan pemungutan suara. Apakah hukum mewajibkan dana cadangan minimum untuk lift? BCA telah mengusulkan hal itu untuk fasilitas esensial, dimulai dengan lift. Hal itu hanya akan berlaku setelah undang-undang diubah. Hanya untuk edukasi — bukan nasihat pajak, hukum, atau investasi. Konfirmasikan dengan profesional berlisensi.

Yang harus dilakukan selanjutnya

  • Sebelum Anda berkomitmen pada kondominium resale, dapatkan risalah AGM, anggaran, laporan keuangan, dan saldo dana cadangan (sinking fund) terbaru dari MCST.
  • Periksa nilai saham (share value) unit yang Anda beli; itu menentukan bagian Anda atas biaya dan bobot suara Anda.
  • Saat pemberitahuan AGM Anda tiba, baca anggaran dan mosi mengenai pekerjaan besar, lalu berikan suara atau tunjuk seorang proxy.
  • Jelajahi daftar terverifikasi: proprkey.com/en/properties?segment=buyer&mode=buy
  • Temukan firma manajemen properti terverifikasi: proprkey.com/en/pros?segment=operations
  • Mintalah pengacara conveyancing terverifikasi untuk meninjau dokumen MCST sebelum Anda menggunakan opsi: proprkey.com/en/pros?segment=legalFinance

Sitasi