Ringkasan
Pemilik kondominium lama di Singapura akan memerlukan lebih sedikit dukungan untuk menjual properti mereka secara kolektif. Menteri Hukum Edwin Tong membacakan Pembacaan Kedua RUU Land Titles (Strata) (Amandemen) 2026 di Parlemen pada 8 Sep 2026. RUU ini menurunkan ambang persetujuan en bloc dari 80% menjadi 70% untuk pembangunan berusia 40 hingga 59 tahun, dan menjadi 65% untuk yang berusia 60 tahun atau lebih, menurut Kementerian Hukum (MinLaw). Ambang tetap 90% untuk pembangunan berusia di bawah 10 tahun dan 80% untuk yang berusia 10 hingga 39 tahun.
Aturan baru belum berlaku. Aturan ini mulai berlaku pada tanggal yang akan diberitahukan oleh Menteri dalam Berita Pemerintah, dan MinLaw telah menyatakan bahwa tanggal mulai berlaku "akan diumumkan, ketika siap". Undang-undang yang sama juga membuat penjualan lebih sulit dimulai dan memperpendek waktu untuk mengumpulkan tanda tangan.
Apa artinya bagi pemilik kondominium Singapura
Apa yang berubah di bawah aturan penjualan kolektif 2026
| Aturan | Saat ini | Setelah mulai berlaku |
|---|---|---|
| Persetujuan, di bawah 10 tahun | 90% | 90% |
| Persetujuan, 10 hingga 39 tahun | 80% | 80% |
| Persetujuan, 40 hingga 59 tahun | 80% | 70% |
| Persetujuan, 60 tahun ke atas | 80% | 65% |
| Dukungan yang diperlukan untuk mengadakan rapat guna membentuk komite penjualan kolektif (CSC) | 20% dari nilai saham atau 25% dari unit | 35% dari nilai saham atau unit |
| Waktu untuk mengumpulkan tanda tangan, dihitung dari yang pertama | 12 bulan | 6 bulan |
| Periode pembatasan setelah upaya yang gagal | 2 tahun | 3 tahun |
| Batas pembayaran tambahan yang diperintahkan pengadilan kepada pihak yang menolak | 0,25% dari hasil penjualan unit | 0,5%, atau S$2.000 jika lebih tinggi |
Sumber: rilis MinLaw (4 Agu 2026) dan pidato Pembacaan Kedua (8 Sep 2026).
MinLaw menyatakan bahwa ambang saat ini berasal dari tahun 1999.
Berapa banyak properti yang masuk ke dalam band baru
Sekitar satu dari 20 rumah pribadi non-landed kini berusia minimal 40 tahun: sekitar 20.000 unit di hampir 250 pembangunan, kata Mr Tong kepada Parlemen.
RUU tersebut juga memungkinkan pembangunan perumahan swasta yang tidak berstatus hak milik strata, di mana pemilik flat memegang sewa tetapi tidak memiliki tanah, dijual secara kolektif dengan ambang batas berbasis usia yang sama, katanya.
Mengapa ambang batasnya kini diturunkan
Blok yang lebih tua lebih mahal untuk dirawat. Menteri Hukum Edwin Tong mengatakan kepada Parlemen bahwa modernisasi lift mulai dari S$120.000 per lift dan biaya penggantian penuh S$200.000 hingga S$300.000, dan bahwa biaya pemeliharaan serta kontribusi dana cadangan dapat naik hingga 50% seiring bertambahnya usia pembangunan. "Tidak masuk akal jika pembangunan berusia 10 tahun dan pembangunan berusia 44 tahun terus menghadapi ambang batas yang sama," katanya.
Pengembang juga mendapat lebih banyak waktu di lahan besar. Mereka membayar 40% Additional Buyer's Stamp Duty (ABSD) atas lahan residensial, dengan 35 poin persentase dikembalikan di muka dan ditarik kembali beserta bunga jika mereka melewatkan tenggat waktu yang ditetapkan. Kementerian Keuangan dan Kementerian Pembangunan Nasional telah memperpanjang tenggat waktu tersebut untuk lokasi en bloc yang dibeli mulai 29 Jul 2026 yang akan menghasilkan setidaknya 1,5 kali jumlah rumah yang ada. Proyek dengan 700 hingga 1.399 unit kini memiliki enam tahun, naik dari 5,5 tahun, untuk menyelesaikan dan menjual setiap unit. Proyek dengan 1.400 unit atau lebih memiliki tujuh tahun, dengan setidaknya setengahnya terjual pada akhir tahun keenam.
Apa yang tidak berubah dengan ambang batas yang lebih rendah
Pemilik yang tidak menandatangani tetap mempertahankan perlindungan mereka. Strata Titles Board atau Pengadilan Tinggi harus menyetujui penjualan dan yakin bahwa penjualan itu dilakukan dengan iktikad baik, dan penjualan tidak dapat dilanjutkan jika seorang penolak akan mengalami kerugian finansial atau tidak dapat melunasi hipotek atas unit tersebut, kata MinLaw.
Ambang batas yang lebih rendah tidak dengan sendirinya berarti suatu pembangunan akan terjual: penjualan tetap memerlukan pembeli dan persetujuan di atas.
Ilustrasi: kawasan 300 unit berusia 45 tahun
Hanya ilustrasi, dengan asumsi setiap unit memiliki nilai saham dan luas strata yang sama. Berdasarkan aturan saat ini, penjualan memerlukan 240 pemilik (80%). Setelah commencement, diperlukan 210 pemilik (70%). Mengadakan rapat untuk membentuk CSC memerlukan 105 pemilik (35%), dibandingkan 60 saat ini berdasarkan uji nilai saham 20%. Bagi seorang penentang yang bagian hasil penjualannya adalah S$1,8 juta, jumlah maksimum yang dapat ditambahkan oleh pengadilan naik dari S$4.500 menjadi S$9.000.
Aturan transisi
Sebagian besar perubahan berlaku apabila belum ada pemilik yang menandatangani perjanjian penjualan kolektif pada tanggal commencement. Apabila penandatanganan telah dimulai di suatu pembangunan berusia 40 tahun atau lebih, pemilik dapat memberikan suara untuk mengakhiri perjanjian dan memulai kembali berdasarkan aturan baru, dengan tujuh bulan sejak commencement untuk mencapai ambang batas, kata MinLaw.
FAQ
Kapan ambang batas en bloc yang baru berlaku? Pada tanggal yang akan diumumkan dalam Government Gazette. MinLaw belum mengumumkannya.
Apakah pemilik yang tidak ingin menjual tetap dapat mengajukan keberatan? Ya. Penentang dapat didengar oleh Strata Titles Board dan kemudian High Court, dan penjualan tidak dapat dilanjutkan apabila mereka akan mengalami kerugian finansial.
Hanya untuk edukasi — bukan nasihat pajak, hukum, atau investasi. Konfirmasikan dengan profesional berlisensi.
Yang harus dilakukan selanjutnya
- Tanyakan kepada korporasi manajemen Anda tentang tanggal TOP dan Sertifikat Penyelesaian Statutori untuk setiap blok guna melihat ambang batas mana yang berlaku.
- Jika CSC sedang dibentuk, tanyakan harga cadangan dan metode pembagian sebelum Anda menandatangani, karena jendela enam bulan menyisakan lebih sedikit waktu di kemudian hari.
- Membeli di perumahan yang lebih tua? Nilailah berdasarkan kondisi, sisa masa sewa, dan sewa, bukan berdasarkan kemungkinan premi en bloc: https://proprkey.com/en/properties?segment=buyer&mode=buy
- Bandingkan rumah resale yang lebih tua dengan peluncuran saat ini: https://proprkey.com/en/new-developments
- Bicaralah dengan pengacara conveyancing atau penilai yang terverifikasi sebelum menandatangani perjanjian penjualan kolektif: https://proprkey.com/en/pros?segment=legalFinance
Sitasi
- Usulan Amandemen terhadap Rezim Penjualan Kolektif untuk Mendukung Pembaruan Pembangunan yang Menua dan Memperkuat Perlindungan Pemilik — Kementerian Hukum — Staf — 2026-08-04 — https://www.mlaw.gov.sg/proposed-amendments-to-the-collective-sale-regime/
- Pidato Pembacaan Kedua RUU Hak atas Tanah (Strata) (Amandemen) 2026 oleh Menteri Hukum dan Menteri Kedua untuk Dalam Negeri Edwin Tong SC — Kementerian Hukum — Edwin Tong SC — 2026-09-08 — https://www.mlaw.gov.sg/second-reading-speech-of-the-land-titles-strata-amendment-bill-2026-by-minister-edwin-tong-sc/
- Revisi terhadap Rezim Bea Meterai Pembeli Tambahan untuk Mendukung Pengembang Perumahan yang Melakukan Pembangunan Ulang En Bloc Berskala Besar — Kementerian Keuangan dan Kementerian Pembangunan Nasional — Staf — 2026-07-28 — https://www.mof.gov.sg/news-resources/newsroom/revisions-to-additional-buyer-s-stamp-duty-regime-to-support-housing-developers-undertaking-large-scale-en-bloc-redevelopments/