Ringkasan

Pemilik flat HDB di Singapura dapat membeli properti hunian swasta hanya setelah masa hunian minimum (MOP) flat mereka berakhir: lima tahun untuk flat standar dan 10 tahun untuk flat Plus dan Prime, menurut Housing & Development Board (HDB). Setelah itu, urutan penandatanganan menentukan apakah Additional Buyer's Stamp Duty (ABSD) terutang.

Seorang Warga Negara Singapura yang tidak memiliki rumah lain tidak membayar ABSD atas kondominium swasta jika opsi untuk membeli (option to purchase) untuk penjualan flat HDB mereka dieksekusi terlebih dahulu, kata Inland Revenue Authority of Singapore (IRAS). Jika rumah swasta dibeli terlebih dahulu, pasangan suami istri warga negara membayar ABSD 20% atasnya dan mendapatkan uangnya kembali hanya jika flat tersebut dijual dalam waktu enam bulan, menurut aturan remisi IRAS.

Apa artinya ini bagi para upgrader HDB Singapura

Pertama, MOP

HDB menghitung MOP dari hari Anda mengambil kepemilikan flat hingga tanggal yang lebih awal antara tanggal Anda mengeksekusi opsi atau menandatangani perjanjian jual beli untuk rumah swasta, bahkan jika rumah itu masih dalam pembangunan. Periode ketika seluruh flat disewakan, atau ketika sewa dilanggar, tidak dihitung. Hingga MOP berakhir, Anda tidak dapat memiliki properti swasta, termasuk memegangnya dalam trust atau menjadi penerima manfaat, kata HDB.

Setelah MOP, rumah tangga dengan setidaknya satu pemilik Warga Negara Singapura dapat mempertahankan flat tersebut ketika membeli properti swasta. Jika semua pemilik adalah penduduk tetap, mereka harus memberi tahu HDB sebelum mengeksekusi opsi atas rumah swasta di Singapura dan menjual flat tersebut dalam waktu enam bulan setelah memperolehnya.

Jalur satu: jual flat terlebih dahulu

HDB mewajibkan Intent to Sell penjual sah selama sekurang-kurangnya tujuh hari sebelum mereka memberikan opsyen untuk membeli. Bagi duti setem, IRAS menganggap sesuatu hartanah sebagai terjual apabila opsyen atau perjanjian jual beli dimeterai, walaupun jualan itu belum selesai.

Kesukarannya ialah jurang masa. Jika anda telah komited untuk membeli hartanah siap di Singapura, HDB mungkin membenarkan anda tinggal di flat itu sehingga tiga bulan selepas jualan semula selesai, jika pembeli anda bersetuju. Tiada lanjutan selanjutnya. Apabila jualan selesai, simpanan CPF yang anda gunakan, berserta faedah, dikembalikan ke Akaun Biasa CPF anda, kata HDB.

Laluan dua: beli dahulu, kemudian tuntut balik ABSD

Sejak 27 Apr 2023, ABSD ialah 20% bagi rumah kedua warganegara dan 30% dari rumah ketiga; penduduk tetap membayar 5%, 30% dan 35%, menurut Kementerian Kewangan (MOF) dan IRAS. Duti setem perlu dibayar dalam tempoh 14 hari selepas menandatangani, dan pembayaran lewat boleh dikenakan penalti sehingga empat kali ganda duti, kata IRAS.

IRAS memberi pelepasan ABSD untuk pasangan suami isteri hanya jika semua syaratnya dipenuhi:

  • sekurang-kurangnya seorang pasangan ialah Warganegara Singapura, dan rumah kedua dibeli atas kedua-dua nama sahaja
  • tiada pasangan yang memiliki lebih daripada satu hartanah kediaman ketika ia dibeli
  • rumah pertama dijual dalam tempoh enam bulan dari tarikh pembelian bagi hartanah siap, atau dalam tempoh enam bulan dari mana-mana yang lebih awal antara Temporary Occupation Permit (TOP) atau Certificate of Statutory Completion (CSC) bagi hartanah yang masih dalam pembinaan
  • pasangan itu kekal berkahwin, pemilikan rumah kedua tidak berubah apabila rumah pertama dijual, dan mereka tidak membeli hartanah kediaman lain dalam tempoh tersebut.

IRAS menyatakan tidak akan memperpanjang tenggat waktu enam bulan karena kondisi pasar atau keadaan pribadi. Untuk pembelian yang diajukan pada atau setelah 2 Jul 2023, ABSD dikembalikan secara otomatis dalam waktu enam minggu sejak penjualan rumah pertama distempel.

Pinjaman

Monetary Authority of Singapore (MAS) menetapkan batas loan-to-value (LTV) berdasarkan jumlah pinjaman perumahan yang sudah dimiliki peminjam. Dengan tidak ada pinjaman yang tersisa, bank dapat meminjamkan hingga 75% dari harga, dengan setidaknya 5% dibayar tunai. Dengan satu pinjaman, batasnya adalah 45%, dengan setidaknya 25% tunai. Kedua batas tersebut turun menjadi 55% dan 25% jika pinjaman untuk properti pribadi berjalan lebih dari 30 tahun atau melewati ulang tahun ke-65 peminjam.

Pembayaran atas semua utang dibatasi pada 55% dari pendapatan bruto bulanan berdasarkan total debt servicing ratio (TDSR), dan bank harus menguji pinjaman residensial pada tingkat bunga setidaknya 4%, kata MAS. Untuk upgraders, MAS mengizinkan bank untuk tidak menghitung pembayaran atas flat HDB jika peminjam telah menandatangani pernyataan kepada HDB untuk menjualnya dalam periode yang ditentukan dan menyatakan bahwa mereka akan melakukannya, memegang surat persetujuan penjualan dari HDB, atau telah melunasi pinjaman tersebut sepenuhnya.

Ilustrasi: kondominium resale seharga S$1,8 juta

Hanya ilustrasi. Perhitungan ProprKey untuk pasangan suami istri Warga Negara Singapura yang telah memenuhi MOP, hanya memiliki flat HDB mereka dan mengambil pinjaman bank 25 tahun yang berakhir sebelum usia 65.

  • Bea Meterai Pembeli (BSD) adalah S$59.600 pada kedua jalur, berdasarkan tarif MOF untuk pembelian mulai 15 Feb 2023, yang naik dari 1% pada S$180.000 pertama menjadi 5% pada porsi di atas S$1,5 juta.
  • Menjual terlebih dahulu: tidak ada ABSD, asalkan pembeli flat telah menggunakan opsi sebelum pasangan tersebut membeli.
  • Membeli terlebih dahulu: ABSD sebesar S$360.000 harus dibayar dalam 14 hari dan dikembalikan jika flat dijual dalam enam bulan dari tanggal pembelian.
  • Dengan tidak ada pinjaman perumahan yang terutang, bank dapat meminjamkan hingga S$1,35 juta, dan setidaknya S$90.000 harus dibayar tunai. Dengan satu pinjaman, batasnya adalah S$810.000, dan setidaknya S$450.000 harus tunai.

Hanya untuk edukasi — bukan nasihat pajak, hukum, atau investasi. Konfirmasikan dengan profesional berlisensi.

Yang harus dilakukan selanjutnya

  • Konfirmasikan tanggal berakhirnya MOP Anda dengan HDB sebelum Anda mulai melihat rumah pribadi.
  • Minta persetujuan prinsip dari bank Anda, dan tanyakan bagaimana bank akan menghitung pinjaman atas flat Anda jika pinjaman tersebut masih terutang saat Anda meminjam.
  • Jika Anda membeli terlebih dahulu, catat tenggat remisi di agenda Anda dan daftarkan flat cukup awal agar opsinya dapat digunakan jauh sebelum tenggat tersebut.
  • Jika Anda menjual terlebih dahulu dan telah berkomitmen pada properti yang sudah selesai, sepakati masa tinggal sementara hingga tiga bulan dengan pembeli Anda.
  • Bandingkan rumah pribadi yang dijual, dan peluncuran baru, di mana enam bulan dihitung dari TOP atau CSC: https://proprkey.com/en/properties?segment=buyer&mode=buy dan https://proprkey.com/en/new-developments
  • Minta penasihat hipotek terverifikasi atau pengacara conveyancing untuk memeriksa linimasa Anda: https://proprkey.com/en/pros?segment=legalFinance

Sitasi