Ringkasan

Berapa banyak yang dapat Anda pinjam untuk rumah di Singapura pada 2026 ditentukan oleh empat aturan: batas total debt servicing ratio (TDSR) sebesar 55% dari pendapatan bruto bulanan, mortgage servicing ratio (MSR) sebesar 30% untuk flat HDB dan executive condominium (EC), batas loan-to-value (LTV) sebesar 75% untuk pinjaman perumahan pertama, dan suku bunga uji stres minimal 4% per tahun, menurut Monetary Authority of Singapore (MAS) dan HDB.

Perubahan terbaru terjadi pada 20 Agu 2024, ketika batas LTV untuk pinjaman perumahan HDB turun dari 80% menjadi 75%, menurut Ministry of National Development (MND). Hal itu menyelaraskan pinjaman HDB dengan pinjaman bank, yang tetap di 75%.

Untuk pinjaman HDB, HDB menghitung pinjaman yang memenuhi syarat menggunakan suku bunga dasar 3,0% per tahun, menurut halaman "Credit to finance a flat purchase" miliknya. Suku bunga pinjaman HDB yang sebenarnya adalah 2,6% per tahun, kata CPF Board pada 12 Jun 2026.

Apa artinya ini bagi pembeli di Singapura

Berapa banyak yang dapat Anda pinjam untuk rumah di Singapura pada 2026?

Pinjaman Anda adalah angka terendah dari tiga angka: apa yang diizinkan TDSR (atau MSR) pada suku bunga uji stres, apa yang diizinkan batas LTV atas harga atau valuasi, dan apa yang diizinkan aturan tenor.

AturanPinjaman bankPinjaman HDBSumber
Batas TDSR55% dari pendapatan bruto bulananTidak berlakuMAS; HDB
Batas MSR (flat HDB; EC yang dibeli dari pengembang)30% dari pendapatan bruto bulanan30% dari pendapatan bruto bulananMAS; HDB
Suku bunga uji stresYang lebih tinggi antara 4% p.a. atau suku bunga "thereafter"Yang lebih tinggi antara 3,0% p.a. atau suku bunga pinjaman HDBMAS; HDB
LTV, pinjaman perumahan pertama75% (atau 55%)75%MAS; HDB
Uang muka tunai minimum5% (10% pada LTV 55%)Tidak ada jika CPF OA dan pinjaman menutupi seluruh pembayaranMAS; HDB
Tenor maksimum30 tahun (flat HDB); 35 tahun (properti swasta)Yang terpendek antara 25 tahun, 65 dikurangi usia rata-rata, atau sisa sewa dikurangi 20 tahunMAS; HDB

Apa itu TDSR dan bagaimana cara menghitungnya?

MAS mendefinisikan TDSR sebagai total kewajiban utang bulanan dibagi pendapatan bruto bulanan. Jika TDSR peminjam melebihi 55%, jumlah pinjaman harus dikurangi, kata MAS.

Pemberi pinjaman harus menghitung angsuran pinjaman properti pada yang lebih tinggi antara suku bunga dasar 4% atau suku bunga "thereafter" untuk properti residensial, dan 5% untuk properti non-residensial, menurut halaman TDSR MAS. Mereka juga harus menerapkan potongan (haircut) minimal 30% terhadap pendapatan variabel seperti bonus, komisi dan tunjangan, serta terhadap pendapatan sewa.

Dalam rilis bersama pada 29 Sep 2022, MAS, MND dan HDB menyatakan bahwa MAS akan menaikkan suku bunga dasar jangka menengah yang digunakan untuk TDSR dan MSR sebesar 0,5 poin persentase. Rilis yang sama memperkenalkan suku bunga dasar 3% dari HDB dan memangkas LTV pinjaman HDB dari 85% menjadi 80%.

Apa itu MSR dan siapa yang terkena?

MSR membatasi angsuran pinjaman bulanan untuk flat HDB atau EC pada 30% dari pendapatan bruto bulanan, kata MAS. HDB menyatakan batas 30% berlaku baik pinjaman flat berasal dari HDB maupun bank. Pinjaman bank untuk flat HDB juga harus lolos TDSR 55%.

Bagaimana LTV, tenor, dan aturan tunai saling berinteraksi

Tabel LTV MAS, untuk opsi pembelian yang diberikan mulai 6 Jul 2018, menetapkan batas-batas ini untuk peminjam perorangan:

Pinjaman perumahan yang masih berjalanBatas LTVUang muka tunai minimum
Tidak ada75% atau 55%5% atau 10%
Satu45% atau 25%25%
Dua atau lebih35% atau 15%25%

Batas yang lebih rendah berlaku jika tenor melebihi 30 tahun (25 tahun untuk flat HDB) atau berlanjut melewati usia 65, kata MAS. Pinjaman kepada perusahaan dan pihak non-perorangan lainnya dibatasi pada LTV 15%.

Untuk flat HDB baru, halaman Agreement for Lease HDB menetapkan uang muka. Dengan pinjaman HDB pada batas LTV 75%, Anda membayar uang muka 10% saat menandatangani Agreement for Lease, dari tabungan CPF OA, tunai, atau keduanya, dan sisanya saat Anda mengambil kunci. Dengan pinjaman bank, uang muka adalah 20% (setidaknya 5% dalam bentuk tunai, sisanya dari tunai dan/atau CPF OA).

Contoh perhitungan (hanya ilustrasi)

Asumsikan sepasang suami istri, keduanya berusia 35 tahun, berpenghasilan gaji tetap gabungan S$12.000 sebulan, tanpa pinjaman mobil, saldo kartu, atau utang lainnya. Semua angka adalah perhitungan ProprKey menggunakan rasio dan batas minimum resmi di atas, dengan amortisasi standar.

Kondominium swasta, pinjaman bank, 30 tahun. TDSR mengizinkan S$6.600 sebulan (55%). Setelah diuji stres pada 4% selama 30 tahun, itu mendukung pinjaman sekitar S$1,38 juta. Pada LTV 75%, harga yang sesuai adalah sekitar S$1,84 juta, dengan uang muka sekitar S$461.000, yang setidaknya sekitar S$92.000 harus tunai.

Flat HDB resale, pinjaman bank, 25 tahun. MSR mengizinkan S$3.600 sebulan (30%). Tenor 25 tahun mempertahankan LTV 75%. Pada 4%, pinjamannya sekitar S$682.000, sesuai dengan harga flat atau valuasi sekitar S$909.000.

Flat resale HDB, pinjaman HDB, 25 tahun. S$3,600 yang sama pada lantai 3% HDB mendukung sekitar S$759,000, setara dengan sekitar S$1,01 juta. Angsuran sebenarnya pada 2,6% adalah sekitar S$3,444 sebulan, di bawah batas atas. Sisa sekitar S$253,000 yang tidak ditanggung pinjaman dapat berasal dari CPF OA, tunai, atau keduanya.

Tiga poin menyusul. Uji stres, bukan suku bunga hari ini, menetapkan batas atas, sehingga suku bunga pasar yang lebih rendah tidak menaikkan limit Anda. MSR, bukan TDSR, yang mengikat untuk flat HDB. Utang yang ada atau pendapatan bonus memotong angka-angka tersebut, karena keduanya diperhitungkan terhadap TDSR dan bonus menghadapi potongan 30%.

FAQ

Apakah LTV pinjaman HDB berubah baru-baru ini? Ya. Angka itu turun dari 80% menjadi 75% untuk aplikasi resale yang diterima mulai 20 Agu 2024 dan untuk aplikasi BTO mulai exercise Oktober 2024, kata MND.

Apakah saya perlu tunai untuk pinjaman HDB? HDB mengatakan tidak ada pembayaran tunai minimum jika tabungan CPF OA dan pinjaman perumahan Anda menutupi semua pembayaran. Pinjaman bank memerlukan setidaknya 5% dalam bentuk tunai.

Suku bunga apa yang digunakan bank untuk menguji pinjaman saya? MAS mewajibkan yang lebih tinggi antara 4% per tahun atau suku bunga "thereafter" untuk pinjaman properti residensial.

Hanya untuk edukasi — bukan nasihat pajak, hukum, atau investasi. Konfirmasikan dengan profesional berlisensi.

Yang harus dilakukan selanjutnya

Sitasi