Ringkasan

Apa yang dapat dibangun di samping sebuah rumah di Singapura diatur dalam Master Plan, rencana penggunaan lahan statutori yang memandu pembangunan selama 10 hingga 15 tahun ke depan. Rencana ini menunjukkan penggunaan lahan dan kepadatan yang diizinkan untuk pembangunan dan ditinjau setiap lima tahun, menurut Urban Redevelopment Authority (URA). Edisi saat ini, Master Plan 2025, telah diwartakan pada 1 Des 2025.

Kepadatan ditetapkan sebagai plot ratio, dan pada lahan yang dizonakan Residential, pedoman ketinggian bangunan URA mengaitkannya dengan jumlah lantai: hingga 24 lantai pada gross plot ratio 2,1, hingga 36 lantai pada 2,8, dan lebih dari 36 lantai di atasnya. Rencana ini juga berubah antar peninjauan. Pada 23 Okt 2026, URA memberikan pemberitahuan atas usulan untuk menaikkan plot ratio pada lahan perumahan di Upper Changi Road dari 2,1 menjadi sebanyak 3,5, menetapkan ulang plot ratio di Boon Lay Drive dan mengubah zonasi lahan di Slim Barracks Rise untuk perumahan. Keberatan dapat diajukan hingga 6 Nov.

Apa artinya ini bagi pembeli di Singapura

Arti zona

Master Plan Written Statement 2025 menjelaskan setiap zona. Zona-zona ini paling penting ketika Anda melihat lahan di sekitar sebuah rumah:

ZonaMenurut Written Statement, peruntukannya
ResidentialTerutama pembangunan perumahan
Residential with Commercial at 1st StoreyTerutama perumahan, dengan penggunaan komersial hanya di lantai pertama
Commercial & ResidentialTerutama pembangunan campuran komersial dan perumahan
WhiteKombinasi dua atau lebih penggunaan sebagai pembangunan campuran
Reserve SitePenggunaan yang belum ditentukan
Open SpaceRuang terbuka

Sumber: URA, Master Plan Written Statement 2025.

Reserve Site di samping sebuah rumah berarti penggunaan masa depannya belum diputuskan.

Plot ratio dan ketinggian

Rasio plot adalah "rasio antara luas lantai bangunan dan luas tapak", dan angka-angka pada rencana tersebut merupakan intensitas maksimum yang diizinkan, demikian menurut Written Statement. Otoritas yang berwenang dapat menyetujui lebih rendah, dan rencana tersebut menyatakan bahwa rencana itu tidak memberikan hak pengembangan atau hak untuk membangun hingga maksimum.

Hanya ilustrasi. Perhitungan ProprKey menggunakan definisi dari Written Statement. Pada tapak seluas 10.000 meter persegi, rasio plot 2,1 memungkinkan luas lantai hingga 21.000 meter persegi. Pada 3,5, batas atasnya adalah 35.000 meter persegi, dua pertiga lebih banyak.

Untuk flat dan kondominium, pedoman URA menetapkan batas jumlah lantai berdasarkan rasio plot pada tapak yang dizonakan Residential only:

Rasio plot brutoJumlah lantai maksimumDekat Singapore Botanic Gardens
1,454
1,61210
2,12420
2,83630
Di atas 2,8Lebih dari 36Lebih dari 30

Sumber: URA, Development Control, Flats and Condominiums: Building Height (diperbarui 7 Jun 2026).

Kontrol lain dapat menetapkan ketinggian yang lebih rendah, termasuk kontrol ketinggian teknis pada Building Height Plan URA, kontrol blok jalan, serta persyaratan konservasi atau desain urban. Jika suatu tapak memiliki zonasi penggunaan campuran atau rasio plot non-standar, URA menentukan batas jumlah lantai saat menilai permohonan pengembangan.

Bagaimana rencana berubah antar tinjauan

Berdasarkan Rule 4 dari Planning (Master Plan) Rules, URA menerbitkan pemberitahuan ketika usulan untuk mengubah Master Plan telah disampaikan kepada Menteri Pembangunan Nasional. Salinan tersertifikasi dapat diperiksa di URA Centre hingga tenggat waktu pemberitahuan, dan keberatan diajukan secara tertulis kepada Sekretaris Tetap Kementerian Pembangunan Nasional (MND) dan harus menyatakan alasannya, berdasarkan Rule 5.

Dua pemberitahuan terbaru yang mencakup lahan perumahan:

NotisLokasiCadangan perubahanBantahan menjelang
23 Okt 2026Upper Changi Road / Upper Changi LinkKediaman pada nisbah plot 2.1 dinaikkan kepada maksimum 3.5; tanah jalan dizon semula sebagai Kediaman pada 3.56 Nov 2026
23 Okt 2026Slim Barracks Rise / Nepal Park / North Buona Vista RoadTanah White dan tanah jalan kepada Kediaman dengan Komersial di Tingkat 1 pada sehingga 5.5; tanah komersial dan jalan kepada Kediaman pada sehingga 2.06 Nov 2026
23 Okt 2026Boon Lay DriveTanah kediaman pada 2.8 dan 3.0 ditetapkan semula pada sehingga 2.8 atau 3.2; sebahagian tanah kepada ruang terbuka dan jalan, dan tanah jalan kepada Kediaman pada 2.86 Nov 2026
2 Okt 2026Tomlinson RoadKediaman pada 2.8 dinaikkan kepada maksimum 3.531 Okt 2026
2 Okt 2026Brickland CloseKomersial & Kediaman pada 3.0 dinaikkan kepada maksimum 4.031 Okt 2026

Sumber: URA, notis cadangan pindaan kepada Master Plan 2025, 2 dan 23 Okt 2026.

Notis-notis tersebut tidak memberikan alasan bagi perubahan-perubahan itu. Dibaca bersanding dengan jadual ketinggian URA, cadangan Upper Changi itu akan memindahkan tanah tersebut daripada jalur 24 tingkat kepada jalur lebih daripada 36 tingkat, tertakluk kepada kawalan ketinggian lain URA.

Apa maksudnya apabila anda membeli

Bagi pembeli yang membayar untuk pemandangan, zon dan nisbah plot tanah di antara rumah dan pemandangan itu lebih bermakna daripada garis langit hari ini. Tanah kediaman pada 2.1 di sebelah blok bertingkat rendah boleh, di bawah garis panduan URA, menampung bangunan sehingga 24 tingkat, dan kenaikan kepada 3.5 mengangkat jalur itu melebihi 36. Nisbah plot yang lebih tinggi di sebelah juga membolehkan lebih banyak keluasan lantai dibina di situ.

Pemilik berhampiran cadangan perubahan mempunyai tempoh singkat untuk memberi respons. Notis 23 Okt berjalan selama dua minggu, dan sesuatu bantahan perlu menyatakan alasan-alasannya.

Hanya untuk edukasi — bukan nasihat pajak, hukum, atau investasi. Konfirmasikan dengan profesional berlisensi.

Yang perlu dilakukan selanjutnya

  • Cari tahu rumah dan petak-petak tanah di sekitarnya pada peta Master Plan URA SPACE, dan catat zona serta plot ratio setiap petak.
  • Gunakan tabel ketinggian URA untuk mengubah plot ratio tersebut menjadi rentang jumlah lantai, dan catat adanya Reserve Site atau White site di dekatnya.
  • Sebelum Anda membayar biaya opsi, periksa daftar usulan amandemen URA untuk area tersebut, dan ajukan keberatan secara tertulis kepada MND sebelum tenggat pemberitahuan.
  • Telusuri rumah yang dijual dan bandingkan lingkungan sekitarnya: https://proprkey.com/en/properties?segment=buyer&mode=buy
  • Mintalah pengacara conveyancing terverifikasi untuk memeriksa hal-hal perencanaan pada properti tersebut: https://proprkey.com/en/pros?segment=legalFinance

Sitasi