Ringkasan

Transaksi jual beli kembali (resale) melebihi penjualan rumah baru di pasar privat Singapura pada kuartal kedua 2026: 3.813 unit berbanding 2.141 unit yang dijual oleh pengembang, tidak termasuk executive condominium, menurut Urban Redevelopment Authority (URA). Pembelian resale biasanya dimulai dengan opsi pembelian (option to purchase/OTP) yang dinegosiasikan antara pembeli dan penjual.

Template OTP standar di situs web Council for Estate Agencies (CEA) membuka opsi tersebut selama dua minggu kecuali para pihak menyepakati tenggat waktu lain. Setelah pembeli menggunakan opsi tersebut, Inland Revenue Authority of Singapore (IRAS) menganggap rumah tersebut telah dibeli, dan bea meterai pembeli (buyer's stamp duty/BSD) jatuh tempo dalam 14 hari. Angka final URA untuk Q3 2026, yang dirilis pada 23 Okt, menunjukkan harga rumah privat non-landed naik 1,0% dari kuartal sebelumnya dan indeks keseluruhan naik 1,4%.

Apa artinya bagi pembeli kondominium di Singapura

Langkah-langkahnya secara sekilas

LangkahApa yang terjadiBatas waktu
Pemeriksaan pinjamanTanyakan kepada bank Anda berapa yang dapat Anda pinjamSebelum Anda membayar uang muka apa pun
PemeriksaanVerifikasi penjual, hak milik, penggunaan yang disetujui, dan iuranSebelum Anda membayar biaya opsi
OpsiAnda membayar uang opsi; penjual memberikan opsiDua minggu pada template standar, atau sesuai kesepakatan
Pelaksanaan opsiAnda menandatangani dan membayar uang mukaSebelum opsi berakhir
Bea meteraiBSD, ditambah additional buyer's stamp duty (ABSD) jika berlaku14 hari sejak pelaksanaan opsi; 30 hari jika ditandatangani di luar negeri
Permintaan resmi (requisitions)Pengacara Anda memeriksa apakah rencana pemerintah memengaruhi propertiSesuai kesepakatan, misalnya 7 hari sebelum penyelesaian
PenyelesaianAnda membayar sisa dan mengambil alih rumahTanggal yang tertulis dalam opsi

Sumber: panduan pembelian URA (diperbarui 29 Jun 2026); daftar periksa pembeli dan template OTP CEA; IRAS.

Sebelum Anda membayar biaya opsi

Daftar periksa pembeli dari CEA mencantumkan apa yang harus diverifikasi sebelum uang berpindah tangan. Konfirmasikan identitas dan kepemilikan penjual, status kepemilikan (tenure) dan luas, serta setiap caveat yang diajukan oleh pihak ketiga. Kemudian periksa penggunaan yang disetujui, pajak properti yang belum dibayar, biaya pemeliharaan dan layanan yang ditetapkan oleh management corporation (MCST), status kebangkrutan penjual dan, jika ada agen yang terlibat, pendaftaran mereka dengan CEA.

URA memperingatkan bahwa pembeli dapat bertanggung jawab atas pekerjaan, perluasan, atau penggunaan yang tidak sah setelah mengambil alih properti, jadi mintalah rencana yang disetujui dari penjual atau belilah catatan perencanaan dari URA. Pemilik flat HDB dan executive condominium harus telah memenuhi minimum occupation period (MOP) HDB sebelum membeli properti swasta, dan non-warga negara memerlukan persetujuan dari Controller of Residential Property Singapore Land Authority untuk membeli rumah landed, kata URA.

Opsi dan pelaksanaannya

Berdasarkan templat CEA, pembeli membayar option money untuk hak membeli. Jika opsi tidak dilaksanakan tepat waktu, opsi menjadi batal dan uangnya hangus menjadi milik penjual. Untuk melaksanakan opsi, pembeli menandatangani dan membayar deposit, yang ditetapkan sebagai persentase dari harga dikurangi option money.

Ini adalah ketentuan templat CEA untuk pemilik yang bertransaksi sendiri. Templat ini menyerahkan option money, persentase deposit, dan tanggal penyelesaian untuk disepakati para pihak, dan memungkinkan mereka menjual dengan vacant possession atau dengan penyewa yang sudah ada. Formulir yang digunakan oleh agen dan pengacara dapat berbeda, jadi periksa angka-angka pada dokumen yang Anda tandatangani.

Bea meterai: tenggat 14 hari

IRAS menghitung properti sebagai dibeli ketika opsi atau perjanjian jual beli ditandatangani, dan menganggap tanggal OTP dilaksanakan sebagai tanggal pembelian. BSD harus dibayar dalam 14 hari dari tanggal tersebut, atau dalam 30 hari sejak diterima di Singapura untuk dokumen yang ditandatangani di luar negeri, dan keterlambatan pembayaran dapat dikenakan penalti hingga empat kali bea. BSD dibayar tunai terlebih dahulu; tabungan CPF dapat menggantikannya setelahnya.

BSD dikenakan atas nilai yang lebih tinggi antara harga atau nilai pasar: 1% untuk S$180.000 pertama, 2% untuk S$180.000 berikutnya, 3% untuk S$640.000 berikutnya, 4% untuk S$500.000 berikutnya, 5% untuk S$1,5 juta berikutnya dan 6% di atas S$3 juta, menurut Kementerian Keuangan, untuk pembelian mulai 15 Feb 2023. Sejak 27 Apr 2023, ABSD sebesar 20% untuk rumah kedua warga negara dan 30% mulai rumah ketiga; 5%, 30% dan 35% untuk penduduk tetap; 60% untuk orang asing; dan 65% untuk entitas.

Pembeli peningkatan (upgrader) harus memperhatikan urutan penandatanganan. IRAS menyatakan bahwa Warga Negara Singapura yang tidak memiliki rumah lain tidak membayar ABSD atas kondominium privat jika opsi untuk penjualan flat HDB mereka ditandatangani lebih dahulu.

Dapatkan jawaban pinjaman terlebih dahulu

Untuk pinjaman perumahan pertama, bank dapat meminjamkan hingga 75%, dengan setidaknya 5% tunai, jika tenor 30 tahun atau kurang dan berakhir pada usia 65; jika tidak, batasnya 55%, dengan 10% tunai, menurut Monetary Authority of Singapore (MAS). Di bawah total debt servicing ratio (TDSR), pembayaran atas semua utang dibatasi pada 55% dari pendapatan bulanan. URA menyarankan untuk memeriksa kelayakan pinjaman sebelum Anda membayar deposit.

Permintaan dan penyelesaian

Templat tersebut membuat penjualan bergantung pada jawaban yang memuaskan atas permintaan hukum yang biasa, yang terutama menunjukkan apakah rencana pembangunan pemerintah memengaruhi properti tersebut. Jika jawabannya tidak memuaskan, templat tersebut memungkinkan pembeli untuk membatalkan. Para pihak menetapkan tenggat waktu jawaban dan tanggal penyelesaian.

Ilustrasi: kondominium S$1,5 juta

Hanya ilustrasi. Seorang Warga Negara Singapura membeli rumah pertama seharga S$1,5 juta dengan pinjaman bank 25 tahun yang berakhir sebelum usia 65, dan valuasinya sesuai dengan harga.

  • BSD adalah S$44.600 (S$1.800 + S$3.600 + S$19.200 + S$20.000), jatuh tempo dalam 14 hari sejak pelaksanaan opsi. Tidak ada ABSD yang berlaku.
  • Bank dapat meminjamkan hingga S$1.125.000, atau 75%. Setidaknya S$75.000, atau 5%, harus berupa tunai; S$300.000 lainnya dapat berasal dari tunai, CPF, atau keduanya.
  • Jika pembeli sudah memiliki rumah, ABSD sebesar 20% akan menambah S$300.000.

FAQ

Berapa lama saya harus melaksanakan opsi pada kondominium bekas? Dua minggu dari tanggal opsi pada templat CEA, kecuali para pihak menetapkan tenggat waktu lain.

Apakah saya mendapatkan uang opsi kembali jika saya mundur? Tidak berdasarkan templat. Jika opsi kedaluwarsa, uang opsi hangus untuk penjual.

Hanya untuk edukasi — bukan nasihat pajak, hukum, atau investasi. Konfirmasikan dengan profesional berlisensi.

Yang harus dilakukan selanjutnya

Sitasi