Ringkasan

Pembaruan pasar hartanah terkini Malaysia menunjukkan pasaran yang menyejuk pada tahap keseluruhan tetapi masih kukuh di bawahnya. Data NAPIC/JPPH bagi suku pertama 2026, yang dikeluarkan pada 14 Mei 2026, menunjukkan transaksi nasional menurun 8% tahun ke tahun kepada 89,966, dengan jumlah nilai menyusut 0.6% kepada RM51.09 bilion. Walau bagaimanapun, harga bergerak ke arah sebaliknya: Indeks Harga Rumah Malaysia naik 1.7% kepada 235.2 mata, dengan purata harga rumah pada RM507,533.

Percanggahan itu — urus niaga lebih sedikit, harga lebih tinggi — ialah ciri penentu kitaran semasa. Ia juga tidak teragih secara sekata. Gambaran tahunan 2025, yang diringkaskan oleh REHDA Institute daripada Laporan Pasaran Hartanah 2025 NAPIC (dilancarkan 26 Februari 2026), menunjukkan 416,413 transaksi (turun 1%) bernilai RM241.87 bilion, peningkatan 4.1% dan nilai tertinggi dalam lima tahun. Empat negeri — WP Kuala Lumpur, Johor, Selangor dan Pulau Pinang — menyumbang lebih separuh daripada jumlah kediaman nasional. Selangor sahaja merekodkan 52,998 transaksi kediaman, 20.7% daripada jumlah nasional, bernilai RM30.53 bilion (28.2%). Johor menyusul dengan 42,566 transaksi bernilai RM20.94 bilion, manakala WP Kuala Lumpur menyumbang RM15.21 bilion dalam nilai kediaman.

Momentum baharu 2026, dengan kata lain, bukanlah kisah nasional. Ia adalah kisah daerah teras.

Apa maksudnya bagi Malaysia

Baca angka Q1 2026 dengan teliti dan pasaran terbahagi kepada dua lapisan. Dalam lapisan pertama terletak Selangor, Johor, WP Kuala Lumpur dan Pulau Pinang, di mana kepadatan transaksi, nod pekerjaan dan perbelanjaan infrastruktur terus menjamin permintaan. Ini adalah negeri-negeri di mana jadual peringkat daerah — bukan purata nasional — kini membawa isyarat sebenar bagi pembeli dan penjual.

Tier kedua adalah agregat. Penurunan transaksi sebesar 8% year-on-year adalah perlambatan yang nyata, dan hal ini beriringan dengan kelebihan pasokan sisi penawaran yang belum terselesaikan. Unit hunian selesai yang belum terjual melebihi 32.000 unit, senilai RM16,37 miliar — naik 7,6% secara volume kuartal-ke-kuartal tetapi turun 7,7% secara nilai. Apartemen servis selesai yang belum terjual berjumlah 19.263 unit senilai RM16,52 miliar. Peluncuran baru berjumlah total 9.112 unit dengan kinerja penjualan hanya 11,5%.

Perilaku harga dalam indeks memperkuat pola yang sama. Rumah teras dan rumah semi-detached masing-masing naik 2,2%, unit high-rise bertambah 1,3%, sementara rumah detached turun 0,7%. Segmen yang menanggung kelebihan pasokan terbesar — stok high-rise dan servis — juga merupakan segmen yang mencatat kenaikan harga paling lemah. Komentar: itu adalah pasar yang rasional yang memperhitungkan pilihan bagi pembeli di segmen-segmen tersebut, bukan sebuah keruntuhan.

Bagi siapa pun yang melacak harga properti Malaysia berdasarkan distrik, implikasi praktisnya adalah bahwa rata-rata nasional kini lebih banyak menyembunyikan daripada mengungkap. Angka tingkat negara bagian untuk Selangor atau Johor mencampur koridor yang panas dengan yang stagnan. Tabel distrik adalah tempat momentum 2026 sebenarnya berada.

Yang harus dilakukan selanjutnya

  • Mulakan dengan jadual negeri dan daerah dan bukannya purata nasional. Portal penerbitan terkini NAPIC memuatkan pecahan Q1 2026 untuk WP Kuala Lumpur, Selangor, Pulau Pinang dan Johor.
  • Timbang lebihan bekalan dengan teliti. Lebih 32,000 unit kediaman siap yang tidak terjual dan 19,263 pangsapuri berperkhidmatan yang tidak terjual tertumpu pada jenis produk dan lokasi tertentu.
  • Anggap indeks harga sebagai isyarat lantai, bukan siling. Kenaikan nasional 1.7% dengan rumah teres dan semi-D mendahului pada 2.2% menunjukkan stok landed di negeri teras kekal sebagai kedudukan paling boleh dipertahankan dalam kitaran ini.
  • Untuk memetakan isyarat peringkat daerah ini terhadap pelan anda sendiri, mulakan di sini: proprkey.com/en/onboarding

Petikan