2026年の印紙税制度を理解する

香港の印紙税制度を理解することは、すべての住宅購入者（初回購入者、地元投資家、海外からの参入者を問わず）にとって不可欠です。香港特別行政区政府は、 affordability（手頃さ）、安定性、歳入のバランスを取るよう政策を調整し、居住資格、所有物件数、再販時期によって区別される2026年の段階的税制を生み出しました。

このガイドでは、主要な住宅印紙税の構成要素すべてを説明します。アド・バロレム印紙税（AVD）スケール2、二重印紙税（DSD）、2024年改革後の買い手印紙税（BSD）の状況、初回購入者免税、200万香港ドルの定額閾値、および3年間の特別印紙税（SSD）再販スケールです。

アド・バロレム印紙税（AVD）：スケール2の税率は1.5%から4.25%

AVDは、すべての住宅譲渡に課される基本税であり、2023年以降はスケール2によって管理されています。これは、購入価格または市場価値のいずれか高い方に連動する5段階の段階的構造です。スケール2は、以前の2分されたスケール1とスケール2の分割に取って代わり、住宅取引を一律に低いベースラインに統一し、より広範な市場参加を支援しています。

2026年のAVDスケール2の税率：300万香港ドル以下の物件は1.5％、300万1香港ドル〜400万香港ドルは2.25％、400万1香港ドル〜600万香港ドルは3％、600万1香港ドル〜2000万香港ドルは3.75％、2000万香港ドル超の物件は4.25％です。各ブラケットの閾値はスライド式に適用され、物件の全対価が複数の層に分割されるのではなく、単一の最も高い該当ブラケットに分類されることを意味します。

500万香港ドルのアパートは15万香港ドル（3％）を支払い、2500万香港ドルのピーク物件は106万2500香港ドル（4.25％）を支払います。AVDは譲渡から30日以内に支払う必要があり、遅延期間に応じて5％〜10％の延滞罰金が科せられます。開発業者が提供する「印紙税補助金」やリベートを利用する買い手は、これらが通常、全体的なパッケージに組み込まれており、税務局への法定支払期限を変更しないことに注意する必要があります。

二重印紙税（DSD）：非香港永住者と追加購入には15％

2013年に導入され、その後改良されたDSDは、2つの購入者カテゴリーに対して一律15％という中核的な柱であり続けています。

第一に、取得時に香港永住者ではない人（非HKPR）は、全対価または市場価値に対してDSDを支払います。非HKPRが1000万香港ドルのアパートを購入する場合、150万香港ドルのDSDに加えてスケール2のAVDが発生します。

第二に、居住資格に関係なく、すでに1つ所有している間に2番目以降の住宅物件を取得する購入者もDSDを支払うことになり、ポートフォリオ拡大の投機を抑制します。

狭い例外が適用されます：近親者（配偶者、親、子、兄弟姉妹）間の譲渡は、適切に構成されていればDSDを回避できますが、名目上の購入者や法人は一般的に回避できず、税務局は回避スキームを精査します。購入者は、その後以前の物件を処分した場合でもDSDが適用されることにも注意する必要があります。テストは、決済後の純ポートフォリオポジションではなく、新しい取得の正確な日付の所有状況です。

買い手印紙税（BSD）：2024年の撤廃と現在の状況

2024年10月からのBSDの完全撤廃は、最近の最も重要な政策転換の1つです。2012年に非現地および法人需要を抑制するために15％で導入され、その後7.5％に引き下げられ、完全に廃止されました。

この撤廃は、2022年から2024年初頭にかけての持続的な価格軟化と、国際的な人材と投資を引き付ける動きを反映しています。これは2024年10月以降に署名された契約に将来に向けて適用されるため、購入者の居住資格や国籍に関係なく、2026年の取引にはBSDは付加されません。

旧BSD規則は2024年10月以前の契約に適用されますが、2026年の取得については、購入者はコスト見積もりからBSDを除外できます。これは、以前はDSDとBSDを合わせて最大30％もの負担に直面していた非現地購入者にとって、実質的な節約となります。

初回購入者免税と200万香港ドルの閾値

対象となる地元の初回購入者を支援するための的を絞った救済措置があります。取得時に他の住宅物件を所有していない香港永住者は、スケール2のAVDのみを支払い、より高いDSD税率は免除されます。これにより、初回購入は実質的にベースラインのAVDのみで処理されます。

別途、200万香港ドル以下の物件に適用される長年の規定があります：購入者の状況に関係なく、AVDは一律100香港ドルで、手頃な価格帯の市場参入者にとって大幅な節約となります。この200万香港ドルの定額閾値は、低所得の購入者向けに設計されており、その後の税率改革を通じて維持されてきました。

200万香港ドルを超える初回購入者も、DSD免除から大きな恩恵を受けます：600万香港ドルのアパートは、初回購入者には22万5000香港ドル（AVD 3.75％）ですが、繰り返し購入者や非HKPRには112万5000香港ドル（AVD+DSD合計18.75％）です。資格には、HKPRステータス、他の住宅所有がないこと、主たる居住地として占有する意図が必要です。

特別印紙税（SSD）：3年間の再販スケール

SSDは、取得から36か月以内の処分に段階的税を課すことで、短期売買を抑制します。保有期間に応じて異なります。

最初の6か月以内の再販は、売却価格または市場価値に対して10％のSSDが発生します。6か月から12か月は5％、12か月から36か月は3％です。36か月後は、SSDは適用されません。

SSDは、実際の対価または査定された市場価値のいずれか高い方を使用し、売却から30日以内に売り手が支払います。限定的な免除には、近親者間の譲渡、受益所有権が変更されない企業再編、および合理的な管理期間内の相続財産の遺言執行者による売却が含まれます。

これらの印紙税の構成要素は、香港の2026年の住宅規制のバックボーンを形成しています。購入者は、居住資格、所有履歴、購入価格、保有期間をAVD、DSD、SSDの規定に照らして調整し、できれば資格のある税務または不動産譲渡のアドバイスを受けて、総取引コストを正確に予測し、タイムリーな支払いの予算を立て、予想収益を損なう可能性のある予期しない完了後の負債を回避する必要があります。

参考までに、税務局の公式ウェブサイトでは、オンライン印紙税計算機と、異常な取引構造、オフショア所有チェーン、または住宅と非住宅要素を組み合わせた複合開発から生じる可能性のあるエッジケースに対処する更新された通達を提供しています。