概要
インドネシアの2021年政府規則第18号（PP 18/2021）は、外国人が住宅のために保有できる土地権を定めています。インドネシア法の下で有効な入国書類を持つ外国人は、ハク・パカイ（使用権）の土地上に建つ戸建て住宅、またはハク・パカイもしくはハク・グナ・バングナン（HGB、建築権）の土地上に建つ集合住宅ユニットを所有できます。ハク・ミリク（完全所有権）はそのリストに含まれていません。
国営地または管理権土地上のハク・パカイは最大30年間付与され、最大20年間延長でき、その後最大30年間更新できるとPP 18/2021は定めています。所有権はまた、最低価格、土地面積、区画またはユニットの数、および住居としての用途によって制限され、その詳細は大臣規則で定められます。
インドネシアの外国人購入者にとっての意味
外国人が所有できるもの
| 住宅 | 土地権 | PP 18/2021 |
|---|---|---|
| 戸建て住宅 | ハク・パカイ；または土地証書公証人（PPAT）の面前での証書に基づくハク・ミリク土地上のハク・パカイ；または保有者との契約に基づく管理権土地上のハク・パカイ | 第71条(1)(a) |
| 集合住宅ユニット（satuan rumah susun） | 国営地、管理権土地またはハク・ミリク土地上のハク・パカイまたはHGB | 第71条(1)(b) |
出典：PP 18/2021。
外国人が所有できるハク・パカイまたはHGB土地上の集合住宅ユニットは、経済特区、自由貿易区および自由港、工業団地またはその他の経済区内になければなりません（第71条(2)）。
ハク・パカイの存続期間
| ハク・パカイの対象土地 | 期間 |
|---|---|
| 国営地または管理権土地 | 最大30年間、最大20年間延長可能、最大30年間更新可能 |
| ハク・ミリク土地 | 最大30年間、ハク・パカイを付与する新たな証書により更新可能 |
出典：PP 18/2021、第52条。
期間が満了すると、土地は国または管理権保有者に返還されます（第52条(4)）。
対象となる人
住宅を所有できる外国人は、インドネシア法に沿った在留許可証書を有する者です（第69条）。外国人の所有者の相続人は住宅を相続できますが、外国人相続人も有効な在留許可証書を保持している必要があります。資格を失った保有者は1年以内に権利を放棄または譲渡しなければならず、そうしなければ権利は失効します（第50条）。
外国人と結婚したインドネシア国民は、その土地が夫婦共有財産でない限り、他の国民と同じ土地権利を保有できます。夫婦共有財産でないことは、公証人の面前で作成された婚前契約または婚姻後契約によって示さなければなりません（第70条）。
省令による制限
PP 18/2021は、外国人の住宅所有に関する4つの制限を定めています。最低価格、土地面積、区画またはユニットの数、および居住用途です（第72条）。具体的な数値は省令に委ねられているため（第73条）、署名する前に、お住まいの地域と物件種別の最低価格を土地事務所またはお客様のPPATに確認してください。
例示：2026年に購入したヴィラ
例示のみ。 外国人が2026年に国有地のHak Pakai上で住宅を購入し、最初の期間を30年とします。20年の延長と30年の更新を伴う場合、権利は2106年まで続く可能性がありますが、各段階の条件に従うものとします。
よくある質問
外国人はインドネシアでHak Milikを所有できますか？ いいえ。PP 18/2021により、外国人はHak Pakaiの土地にある住宅、またはHak PakaiもしくはHGBの土地にあるマンションのユニットを所有できます。 外国人のHak Pakaiの期間はどのくらいですか？ 国有地では最長30年で、20年の延長が可能であり、30年の更新が可能です。 最低価格はありますか？ はい。PP 18/2021は最低価格を要求しており、その額は省令に委ねられています。
教育目的のみ — 税務、法律、投資に関する助言ではありません。有資格の専門家に確認してください。
次にすべきこと
- 支払う前に、権利証（title）で土地の権利を確認してください。それは Hak Pakai、または該当ゾーンにあるアパートメントユニットの場合は HGB でなければなりません。
- お住まいの地域に適用される最低価格を確認してください。
- 入国・在留書類を有効に保ってください。所有権はそれらに依存します。
- 公証証書の手続きは、認証された弁護士または PPAT に依頼してください: proprkey.com/en/pros?segment=legalFinance
- 販売物件を比較する: proprkey.com/en/properties?segment=buyer&mode=buy
引用
Peraturan Pemerintah Nomor 18 Tahun 2021 tentang Hak Pengelolaan, Hak Atas Tanah, Satuan Rumah Susun, dan Pendaftaran Tanah — Government of Indonesia (JDIH Kabupaten Aceh Timur copy) — President of the Republic of Indonesia — 2021-02-02 — jdih.acehtimurkab.go.id/dih/download/produk-hukum/797b42d0-01f5-446c-bc1e-d92ffb6cc36b