マレーシアで住宅用または商業用不動産を所有しており、売却を検討している場合、不動産利得税（RPGT）は、売却前に必ず定量化すべき最も重要なコスト変数です。内国歳入庁（LHDN）によって管理されるRPGTは、課税利益（売却価格から調整後の取得原価を差し引いた額）に対して課され、その税率は保有期間、居住資格、および2026年予算の軽減措置によって大きく異なります。このガイドでは、2026年完全版RPGT税率表、免税措置、印紙税、弁護士費用、および具体的なRM1,000,000売却時のコスト内訳を説明します。
2026年RPGT税率表：保有期間に基づく累進税率
マレーシアの保有期間ベースのRPGT制度は、短期的な投機を抑制し、長期的な所有を促進することを目的としています。取得日は、売買契約書（SPA）に印紙が貼付された日であり、鍵の引き渡し日ではありません。処分日は、売却側のSPAの署名日です。
マレーシア国民および永住権者（PR）
| 保有期間 | 課税利益に対するRPGT税率 |
|---|---|
| 1年目（0〜12ヶ月） | 30% |
| 2年目（13〜24ヶ月） | 20% |
| 3年目（25〜36ヶ月） | 15% |
| 4年目（37〜48ヶ月） | 10% |
| 5年目（49〜60ヶ月） | 10% |
| 6年以上（61ヶ月以上） | 0% |
非国民、非PRの外国人個人、および外国企業
| 保有期間 | 課税利益に対するRPGT税率 |
|---|---|
| 1年目〜5年目 | 30% |
| 6年以上 | 10% |
国民とPRは6年目以降、RPGTが完全に免除されますが、外国人は恒久的に10%の下限税率が適用されます。外国人で7年間保有したコンドミニアムを売却し、RM250,000の利益が出た場合、RPGTはRM25,000となります。これは、同じ状況の国民には発生しないコストです。
2026年予算（財務省）のRPGTおよび関連変更点
財務省は、2026年1月1日付で以下の不動産関連の改正を発表しました。
- PPR（主たる私的住居）の生涯免税措置を無期限延長： マレーシア国民による単一の私的住居の処分に対する生涯一度限りのRPGT軽減措置は、以前は2025年12月に失効する予定でしたが、現在は恒久化されました。当該住居は、売却前5年間のうち少なくとも3年間、所有者、配偶者、または子供が主たる住居として居住していた必要があります。
- MSSS/M40低価格物件の売却は引き続き免税： 2020年〜2025年のMSSS住宅所有者によるRM300,000以下の住宅物件の売却は、保有期間に関係なくRPGTが免除され、2027年12月31日まで延長されます。
- 初回購入者向け印紙税上限の延長： マレーシアの初回購入者に対する最初のRM500,000相当額に対するMOT印紙税免除は、2027年12月31日まで延長され、売り手にとっての二次市場の流動性を間接的に支援します。
主要なRPGT税率表は2024年/2025年から変更はありません。
RPGT免税措置および控除可能な経費
主な法定免税措置と控除項目は以下の通りです。
- 主たる私的住居（PPR）： マレーシア国民一人につき生涯一度限りの免税措置。共有所有者は、同じ物件に対してそれぞれが一度の免税措置を申請できます。
- 低価格住宅制度による売却： PR1MA、RUMAWIP、PPRT、Rumah Selangorku、または同等の州制度として分類されるRM200,000未満の物件は、国民がいつ売却してもRPGTが免除されます。
- 家族間の贈与： 配偶者間、親子間、祖父母と孫の間、兄弟姉妹間の譲渡はRPGTが免除されます（金銭的対価がない場合。LHDNフォーム22Aが必要）。
- 相続財産： 利益も損失もないものとして扱われます。相続人は、元の所有者の取得日と取得原価を引き継ぎます。
- 課税利益に対する控除可能な経費： 取得時の印紙税と弁護士費用、領収書のある改修および構造的改善費用（建築家費用、計画承認費用、増築費用）、仲介手数料（住宅の場合、最大3%）、鑑定費用、および買い手/テナントの広告費用。
譲渡証書印紙税（MOT）2026年税率表
MOT印紙税は技術的には買い手のコストですが、売り手は価格交渉を正確に行うために理解しておく必要があります。2026年の段階的税率表（初回購入者以外）：
| 物件価格帯 | 印紙税率 |
|---|---|
| 最初のRM100,000 | 1% |
| RM100,001〜RM500,000 | 2% |
| RM500,001〜RM1,500,000 | 3% |
| RM1,500,001以上 | 4% |
初回購入のマレーシア国民は、RM500,000以下の住宅（2027年12月31日までのSPA）に対して100%のMOT免除を受けられ、最大RM1Mまでの部分的な軽減措置もあります。
弁護士費用：2026年売却SPA料金表
弁護士費用は、2023年弁護士報酬令（SRO 2023）の2026年改正に従います。住宅売却SPAの場合：
| 取引金額 | 弁護士費用（8%のSSTを除く） |
|---|---|
| 最初のRM500,000 | 1.00%（最低RM500） |
| RM500,001〜RM1,000,000 | 0.80% |
| RM1,000,001〜RM3,000,000 | 0.70% |
| RM3,000,001〜RM5,000,000 | 0.60% |
| RM5,000,000超 | 0.50%（交渉可能） |
実費（調査、土地局対応、印紙貼付、抵当権抹消、宅配便）として、さらにRM1,500〜RM3,500を計上してください。
コスト内訳の例：RM1,000,000の物件売却
シナリオ：マレーシア国民が、4年2ヶ月保有（5年目、RPGT税率10%帯）のRM1,000,000のフリーホールドコンドミニアムを売却。当初価格RM750,000。取得時印紙税RM16,000。取得時弁護士費用RM8,000。領収書のある改修費RM65,000。仲介手数料3%。
課税利益の計算
| 項目 | RM |
|---|---|
| 売却価格 | 1,000,000 |
| 控除：仲介手数料（3%） | –30,000 |
| 純売却額 | 970,000 |
| 控除：購入価格 | –750,000 |
| 控除：取得時印紙税 | –16,000 |
| 控除：取得時弁護士費用 | –8,000 |
| 控除：適格な改修費 | –65,000 |
| 課税利益 | 131,000 |
支払うべきRPGT
131,000 × 10% = **RM13,100
売り手側の取引コスト
| 項目 | RM |
|---|---|
| RPGT | 13,100 |
| 売却SPA弁護士費用（SRO料金表 + 8% SST） | 9,720 |
| 弁護士実費 | 2,400 |
| 印紙税（SPA + RPGTフォーム1） | 300 |
| 仲介手数料（3%） | 30,000 |
| 地代 / 固定資産税（日割り計算） | 380 |
| 銀行ローン完済手数料 | 150 |
| 売り手側コスト合計 | 56,050 |
純収入（ローン完済前）
RM1,000,000 – RM56,050 = **RM943,950
最後に
2ヶ月の上場延期で、2年目の20%帯から3年目の15%帯に移行できる可能性があります。これは数千リンギットの節約になります。外国人売り手の場合：買い手側の弁護士は、事前にLHDNの承認を得ない限り、RPGT納付のために売却総額の3%を通常差し引きます。共有所有者は、それぞれの持分に応じて個別に評価され、各自が自身の免税措置を受ける資格があります。承諾書（Letter of Offer）を受け入れる前に、常に最悪と最良のシナリオをモデル化してください。