概要

韓国のチョンセ（伝貰）入居者は、毎月の家賃の代わりに高額の一時金保証金を支払い、契約終了時に返還を受けます。住宅賃貸借保護法は、入居者が占有を取得し住民登録を完了した日の翌日から、新たな所有者に対して権利を付与し、住民登録は転入届の提出をもって完了したものとみなされます。契約書に確定日付も付されている場合、入居者は、政府による同法の英訳によれば、競売において後順位の債権者に優先して保証金の弁済を受けることができます。

入居者はまた、韓国住宅都市保証公社（HUG）から保証金返還保証を購入することもできます。これは、賃貸人が保証金を返還しない場合にHUGが支払うものです。HUGは、首都圏では最大7億ウォン、その他の地域では最大5億ウォンの保証金を受け付けています。

韓国の入居者にとっての意味

保証金を守る3つのステップ

ステップ得られるもの法的根拠
入居して転入届を提出する賃貸借は翌日から新たな所有者を拘束する同法第3条
契約書に確定日付を取得する競売または公売において後順位債権者に優先して弁済を受ける同法第3条の2
保証金返還保証に加入する賃貸人が返還しない場合にHUGが保証金を弁済するHUG商品約款

出典：住宅賃貸借保護法（英訳）；HUG。

住宅の新たな所有者は賃貸人の地位を承継するため、賃貸借および保証金の義務は売買とともに移転すると第3条は定めています。期間の定めのない賃貸借、または2年未満の期間の賃貸借は2年として扱われ、保証金が返還されるまで賃貸借は継続します（第4条）。

少額保証金

少額の保証金を預けた賃借人は、第8条に基づき、競売が登録される前に引っ越して入居申告を済ませていれば、担保付債権者よりも先に一定額を回収できる。対象となる保証金と金額は大統領令で定められ、住宅価値の半分が上限となる。

HUGの保証金返還保証

HUGの保証は、アパート、住宅用オフィステル、多世帯住宅・連棟住宅、単独住宅・多世帯住宅、高齢者福祉住宅を対象とするとHUGは説明する。上記の上限の範囲内で、保証金の全部または一部を保証できる。保証料は、保証金額 × 年0.115%〜0.154%の料率（保証金、住宅の種類、負債比率により異なる）を賃貸期間に応じて按分した額となる。オンラインで申請するか、一括で支払うと、それぞれ3%の割引が受けられる。

残金支払日と入居申告日のいずれか遅い日から起算して、賃貸期間の半分が経過する前に申請しなければならない。HUGは、確定日付のある契約書、当該住所に登録された世帯の記録、保証金を支払った証明、住民登録を求める。保証は賃貸期間終了後1か月まで続く。2026年10月時点で、HUGは、賃貸人が法人である場合を除き、需要急増のためアパートとオフィステルの申請を一時停止していると述べている。

例示：保証金3億ウォンの場合

あくまで例示。 賃借人が2年間の賃貸契約で3億ウォンの保証金を保証する場合。年0.115%の最低料率では、割引前の2年間の保証料は約69万ウォン、0.154%では約92万4,000ウォンとなる。

FAQ

チョンセ（伝貰）入居者の保護はいつ始まりますか？ 入居者が引っ越して転入届を提出した日の翌日からです。 確定日付は何を追加しますか？ 競売や公売の際に、後順位の債権者より先に保証金の優先弁済を受けることができます。 HUGはいくらまで保証できますか？ 首都圏で最大7億ウォン、その他の地域で最大5億ウォンです。

教育目的のみ — 税務、法律、投資に関する助言ではありません。資格を持つ専門家にご確認ください。

次にすべきこと

  • 契約前に不動産登記簿で抵当権や差押えを確認し、債務と住宅の価値を比較しましょう。
  • 引っ越した当日に転入届を提出し、確定日付を取得しましょう。
  • 賃貸期間の半分が過ぎるかなり前に保証金返還保証を申請しましょう。
  • 検証済みの弁護士に賃貸契約のレビューを依頼しましょう: proprkey.com/en/pros?segment=legalFinance
  • 賃貸する住宅を比較しましょう: proprkey.com/en/properties

引用

住宅賃貸借保護法（英訳） — 韓国法制研究院 — 職員 — 2009-07-26 — elaw.klri.re.kr/eng_service/lawViewContent.do?hseq=1102 전세보증금반환보증 상품안내（チョンセ保証金返還保証） — 韓国住宅都市保証公社（HUG） — 職員 — 日付なし — onestop.khug.or.kr/webView/webBiz/apply/goods001