チョンセ制度について

チョンセ制度は、韓国独自の鍵銭（キーマネー）住宅制度であり、2026年半ば時点で全賃貸住宅ストックの約45%を占める、同国の住宅賃貸市場の要であり続けています。標準的なチョンセ契約では、借主は通常、物件の市場価値の50%から80%に相当する多額の一括保証金を提供し、その代わりに固定期間（通常は2年間）家賃なしで入居します。契約満了時、通常の損耗を超える立証された損害がない限り、貸主は保証金の全額を返還しなければなりません。

この共生関係的な取り決めには、保証金返還時点に集中する固有のカウンターパーティーリスクが内在しています。2023年から2025年にかけての不動産市場の調整局面では、推定3兆8000億ウォンのチョンセ保証金の返還が遅延または一部債務不履行となり、借主の広範な苦境を引き起こし、立法措置を促すなど、システム上の脆弱性が露呈しました。

2026年 保証金返還保険改革

国土交通部（MOLIT）は、2026年1月1日付で包括的な「チョンセ保証金保護改革法」を施行しました。これは、チョンセ制度の70年の歴史の中で最も大幅な借主保護策の見直しです。この改革の目玉は、義務的な保証金返還保険要件の拡大と階層化であり、従来の自主的かつ地域的にばらつきのある適用義務の寄せ集めを、統一されたリスク階層型の全国枠組みに置き換えるものです。

2026年規制の下では、保証金が1億ウォンを超えるすべての新規チョンセ契約は、物件の種類や場所に関係なく、保証金返還保険への加入が法的に義務付けられます。従来、義務付けの基準額は3億ウォンで、指定された過熱投機地域にのみ適用されていました。さらに、この改革では段階的な補償比率が確立されています。保証金が1億ウォン以上5億ウォン以下の契約では、保証金額の90%を補償する保険への加入が義務付けられ、5億ウォンを超える契約では100%の完全補償が必要です。

貸主は、偽装された料金体系を通じて保険料の全額を借主に転嫁することが明示的に禁止されています。この改革では、保険料の支払いは分割されなければならないと規定されています。貸主は年間保険料の最低60%を負担し、借主の負担分は最大40%に制限されます。違反した場合、貸主には500万ウォンから3000万ウォンの行政過料が科され、繰り返し違反した場合は刑事罰が科される可能性があります。

必須のHUG/KGIC補償基準額

2026年改革では、義務的なチョンセ保証金返還保険の独占的な引受機関として、韓国住宅都市保証公社（HUG）と韓国保証保険公社（KGIC）の2つの政府系金融機関が指定されています。政府保証の機関の下でのこの統合は、以前のシステムの重大な欠陥に対処するものです。以前のシステムでは、 insured チョンセ契約の約18%が、支払い能力が不十分な財務的に脆弱な民間保険会社によって引き受けられていました。

HUGは、住宅法に基づき「住宅単位」として指定された物件の住宅用チョンセ契約に対する主要な管轄権を保持しており、アパート、ヴィラ、一戸建て住宅の取り決めの大部分を網羅しています。KGICは、複合用途物件および恒久的な住宅転用権を持つオフィステルを含む特殊な住宅タイプの補完的な引受機関として機能します。

この改革の下で確立された補償基準額は、地域の不動産価値に合わせて調整されています。ソウル首都圏（ソウル、仁川、京畿道）では、個々の契約あたりの最大保険可能なチョンセ保証金額が、従来の上限7億ウォンから15億ウォンに引き上げられました。非首都圏の管轄区域では、最大基準額は10億ウォンに設定されています。

借主の権利と貸主の支払能力審査

2026年の立法パッケージにより、借主の権利は実質的に強化されました。最も重要な点として、借主は現在、契約締結前およびチョンセ期間中12ヶ月間隔で、貸主の財務的支払能力状況の検証済み文書を要求する積極的な法定権利を有しています。国土交通部は、中央集約型のオンラインポータル「チョンセ安全検証システム」を立ち上げました。このシステムは、借主の申請から48時間以内に標準化された支払能力証明書を提供し、国税庁、信用情報機関、不動産登記システムからデータを取得します。

追加の借主保護には、同一条件での契約更新時の優先交渉権、契約期間中の一方的な保証金増額の禁止、および貸主が必要な保険適用を30日以上連続して維持しなかった場合に違約金なしで契約を終了する権限が含まれます。

貸主にとって、この改革では、必要な保証金保険を取得するための前提条件として、HUGまたはKGICを通じて実施される契約前の支払能力審査が義務付けられています。物件の査定価値の70%を超える住宅ローン担保権、最近の破産手続き、または文書化されたチョンセ保証金債務不履行の履歴を持つ貸主は、自動的に高リスクとしてフラグが立てられ、保険の適用を拒否される可能性があり、事実上、義務的な基準額の対象となる新しいチョンセ契約を結ぶ資格を失います。

保証金回収訴訟プロセス

予防的な保護策が強化されたにもかかわらず、正式な保証金回収措置を必要とするシナリオは続くでしょう。2026年改革により訴訟経路が合理化され、全国17の主要地方裁判所に専門のチョンセ紛争迅速処理部が設置され、平均的な事件解決時間が従来の11ヶ月から目標の4〜6ヶ月に短縮されました。

保証金回収措置を開始する借主のための推奨される手続きの順序は以下のとおりです。まず、借主は、返還請求の受領を確認できる書留郵便で、保証金返還の正式な書面による要求を提出し、15暦日の応答期間を設けなければなりません。貸主がこの期間内に保証金の全額を送金するか、裏付けのある反訴を提出しない場合、借主は、元のチョンセ契約書、退去時検査文書、および該当する場合の保険適用証明書を添付して、管轄の地方裁判所に支払督促申立（소장）を提出することができます。

貸主が支払督促に異議を申し立てた場合、問題は専門の迅速処理部門内での正式な民事訴訟にエスカレーションします。改革された法的枠組みの下では、勝訴した借主は、合理的な弁護士費用、裁判費用、および元の契約満了日から計算された未払い保証金残高に対する年15%の法定利息を回収する権利があります。

貸主の物件が複数の競合する請求の対象となっている場合、HUGまたはKGICの保証金保険金は、一般の無担保債権者およびほとんどの住宅ローン担保権者よりも法定で優先され、 insured 借主が他の請求が満たされる前に利用可能な保険金から回収を受けられるようにします。保険未加入の保証金または補償限度額を超える金額については、借主は貸主の不動産および動産資産の裁判所命令による差し押さえと強制売却を追求することができます。