台湾不動産キャピタルゲイン税と売渡前住宅契約改革：2026年購入者ガイド

在台灣購買不動產，需要了解資本利得稅、移轉費用，以及——根據2025年至2026年的《平均地權條例》修正——針對預售屋交易更嚴格的規範。本指南綜合整理了2026年8月針對本國人、回國外派人士及符合資格的外國買家的現行制度。

房屋土地交易所得稅：累進稅率

自2021年起，台灣統一的房屋土地交易所得稅適用於房屋及土地的合計淨所得，對個人賣家採用持有期間累進稅率：

10年稅率級距註記：** 20%的稅率高於5年持有期的15%稅率，但持有10年以上房產的賣家可享有大幅提高的成本物價指數調整，這通常足以抵銷稅率差異。自住且於該房產連續設籍滿六年的所有權人，可享有終身一次性的新台幣400萬元（約12.6萬美元）所得免稅額，超過該門檻的部分則適用標準的10年稅率。

淨所得 = 售價 −（原始買價 + 取得費用 + 資本化改良費用 + 出售成本 + 出售時繳納的土地增值稅）。需於登記移轉日起30日內申報。

預售屋紅單禁令：2026年五年禁止轉讓及罰則

2026年最具指標性的改革是依據修正後的《平均地權條例》所實施的全面禁止預售屋紅單轉讓，該條例自2025年1月起生效，並於2026年3月起施行補充執行命令。

「紅單」歷史上指的是在建築完工及登記前，轉讓預售屋買方權利的非正式做法——使投機者無需繳納標準移轉稅費即可獲利。

2025年至2026年的框架規定了三項具有約束力的規則：

1. 五年法定禁止轉讓期。 預售屋買方自預售契約公證日或最終登記移轉日（以較晚者為準）起五年內，不得以任何方式（包括私下協議、信託聲明或其他方式）轉讓或處分其契約權利。
2. 行政罰鍰。 罰款範圍為新台幣15萬元至新台幣450萬元（約4,700美元至141,500美元）。《民法》規定未經核准的轉讓自始無效，因此受讓人無從主張權利。
3. 集團操作移送刑事偵辦。 系統性協助轉讓的中介或相關人員可能面臨《洗錢防制法》及《刑法》詐欺罪的調查，最高可處五年有期徒刑。

替代銷售契約核准程序

法規允許在少數例外情況下，預售屋買方可申請核准替代銷售契約——這是在五年禁止轉讓期屆滿前變更買方的唯一合法機制。

符合資格的狀況：

• 原買方死亡（移轉給法定繼承人）；
• 不可逆的離婚或伴侶關係解除，需進行夫妻財產分配；
• 經證實的長期失業、重度身心障礙，或經法院宣告破產；
• 因雇主指派而遷離台灣，並經官方驗證。

申請須由原買方、擬替代買方及建設公司共同向當地地政局提出。建設公司保有單方拒絕權，且標準契約允許收取最高不超過未付餘額2%的行政處理費。原貸款銀行也必須出具無異議函，確認替代買方符合原始貸款成數及債務償還能力標準。

建設公司履約保證金15%規定

2025年《平均地權條例》修正及消保會相關規定要求，所有領有許可的預售屋建設公司，在收取訂金或簽訂契約前，必須向經核准的金融保證人繳存不可撤銷的履約保證金，金額至少為該案預計總銷售金額的15%。

該保證金由符合資格的第三方銀行或信託公司（財政部每季公布核准名單）保管，僅在經查證的情況下撥付給買方：

• 建設公司於完工前破產、清算或遭接管；
• 未能在預定日期後18個月內取得使用執照；
• 未經買方同意，樓地板面積與公證圖說差異超過±10%；
• 交屋後一年內確認有結構性瑕疵（地基、承重牆、抗震支撐）。

買方可在付款前，透過內政部預售屋資訊查詢系統，使用建案登記號碼查詢保證金狀態。

過戶時的登記規費、契稅及土地增值稅

除賣方的資本利得稅外，完成台灣不動產買賣還需支付三項主要的過戶費用（除非買賣契約另有約定，否則由買方負擔）：

1. 登記規費 — 申報現值的0.1%。 由當地地政事務所於所有權移轉時收取。「公告現值」通常為實際成交價格的40%至65%，因此實際成本遠低於總價的0.1%。
2. 契稅 — 建物（不含土地）申報現值的6%。 依內政部標準契約，法定上為買方義務。住宅用6%稅率統一適用；商業、工業及農業用途則適用4%至6%的差別稅率。
3. 土地增值稅。 法定上為賣方義務（且可從上述房屋土地交易所得稅中扣除），但買賣雙方常協商分擔。土地增值稅適用於賣方取得土地至本次移轉期間，經物價指數調整後的土地價值上漲部分，依漲價倍數適用20%、30%或40%的稅率。自住且設籍滿20年以上的所有權人，可享有50%的土地增值稅減免。

買方應預估約總交易價值的6%至8%作為合計過戶費用，並建議委託合格的地政士協調公證、登記及稅務申報，以確保符合期限及文件要求。