タイで不動産を購入するには、予定された移転日に土地局で適用される法定手数料、税金、登記費用を明確に理解する必要があります。このガイドでは、取引コスト構造の各構成要素を説明し、通常どちらの当事者が支払い責任を負うかを特定し、1,000万タイバーツのコンドミニアム購入を例にした計算例を示し、賃借権（リースホールド）と所有権（フリーホールド）の両方の物件における標準的な売買契約書（SPA）の締結プロセスを概説します。買い手と売り手は、法定手数料率は全国的に固定されていますが、費用の分担交渉は常に当事者間の契約事項であり、締結前にSPAに明記されるべきであることに留意する必要があります。

主な移転手数料と税金

タイのほとんどの住宅用不動産取引に適用される標準的な移転費用は、主に5つの構成要素からなります：移転手数料、特定事業税（SBT）、印紙税、源泉徴収税、および該当する場合は抵当権設定登記手数料です。それぞれは定義された価格基準に対して課され、実際には、申告された実際の取引価格と、関連する物件および所在地の土地局の公式鑑定評価額のいずれか高い方に基づきます。

移転手数料（2パーセント）：** 移転手数料は、売り手から買い手への所有権または長期賃借権の移転にかかる主要な法定費用です。適用される評価額の2パーセントの一律税率で課されます。バンコクのコンドミニアム市場の標準的な市場慣行では、移転手数料は通常、買い手と売り手で均等に分割され、各当事者が1パーセントを負担します。プーケットやその他の地方市場では、慣行は取引タイプによってより異なり、ヴィラ取引では交渉の一部として売り手が全額2パーセントを負担することがよく見られます。移転手数料は、所有権移転（Nor Sor 4 Gor / Chanote）と、登記済みの30年賃借権の設定または譲渡の両方に適用されるため、事実上すべての構造化された不動産取得に関連します。

特定事業税（3.3パーセント）：** 特定事業税（SBT）は、売り手が登記済みの事業体、在庫商品を販売するデベロッパー、または取得後5年以内に売却する個人である場合に適用される価格ベースの課税です。税率は評価額の3.0パーセントに、0.3パーセントの地方税が加算され、合計実効税率は3.3パーセントとなります。重要な点として、SBTは適用される取引において印紙税に代わるものです。この2つの税金は相互に排他的であり、累積されるものではありません。物件を5年以上継続して所有し、かつ少なくとも1年間は主たる居住地として使用している個人が売却する場合は、通常SBTが免除され、代わりに低い0.5パーセントの印紙税を支払います。SBTはタイ市場ではほぼ常に売り手の負担となります。これは売り手の課税対象となる処分事象から生じるためですが、デベロッパーが「諸費用は買い手負担」というプロモーションパッケージを宣伝し、実質的にSBT費用を表示価格に織り込むことも珍しくありません。

印紙税（0.5パーセント）：** 印紙税は、特定事業税の対象外となる不動産移転に適用されます。最も一般的なのは、物件を5年以上所有している個人による再販売です。移転評価額の0.5パーセントで課されます。SBTと同様に、印紙税はタイの税法上、技術的には売り手の義務ですが、SPAで当事者間の合意された配分が通常指定されます。買い手は、デューデリジェンス段階で売り手の所有期間と税務登録状況を確認する必要があります。SBTと印紙税の誤分類は、物件価値の最大2.8パーセントの差を生じる可能性があり、ミッドレンジおよび高級資産にとっては重要な金額となり得ます。

源泉徴収税（1パーセント）：** 不動産移転にかかる源泉徴収税は、移転時に土地局によって原泉徴収され、評価額の1パーセントの一律税率です。これは、処分から生じる売り手の個人または法人所得税債務に対する前払いとして機能します。個人売り手の場合、源泉徴収された1パーセントは年間の個人所得税申告で控除でき、歳入局の累進方式で計算された実際のキャピタルゲインが源泉徴収された定額よりも低い場合には還付される可能性があります。法人売り手およびデベロッパーの場合、源泉徴収税は年間の法人所得税債務に対する税金の支払いとして扱われます。慣例的に、源泉徴収税は売り手の費用として扱われ、別途支払われるのではなく売却代金から差し引かれますが、移転予約時に紛争を避けるためにSPAで正確な仕組みを常に確認する必要があります。

抵当権設定登記手数料（1パーセント）

タイの銀行の抵当権付き融資で購入する買い手は、別途抵当権設定登記手数料がかかります。これは物件価値ではなく、登記された融資元本金額の1パーセントで評価されます。この手数料は、権利証書に対する貸し手の担保権（抵当権、またはタイでより一般的な保証兼抵当権構造）の登記にかかる土地局の費用をカバーします。抵当権設定登記手数料は常に買い手・借り手の責任です。例えば、1,000万タイバーツのコンドミニアムを70パーセントの融資比率で700万タイバーツの抵当権付き融資で購入する場合、買い手は70,000タイバーツの抵当権設定登記手数料を支払うことになります。買い手はまた、銀行のローン組成手数料（通常融資額の1〜1.5パーセント）と、ほとんどの貸し手が融資実行の条件として要求するわずかな火災保険料も予算に含める必要があります。

計算例：バンコクの1,000万タイバーツのコンドミニアム

累積取引コストを説明するために、バンコクの1,000万タイバーツの所有権付きコンドミニアムの再販を考えます。個人売り手が7年間ユニットを所有しており、特定事業税ではなく印紙税が適用され、買い手は購入価格の60パーセントをタイの銀行の抵当権付き融資で賄うとします。簡単のため、土地局の評価額は契約価格と同額とします。

売り手側の費用は、印紙税0.5パーセントで50,000タイバーツ、源泉徴収税1パーセントで100,000タイバーツ、移転手数料の売り手負担分1パーセントで100,000タイバーツとなり、売り手側の総費用は250,000タイバーツ、つまり売却価格の2.5パーセントです。買い手側の費用は、移転手数料の買い手負担分1パーセントで100,000タイバーツ、プラス抵当権設定登記手数料が600万タイバーツの融資額の1パーセントで60,000タイバーツとなり、買い手側の総費用は160,000タイバーツ、つまり購入価格の1.6パーセントです。この取引の法定費用の合計は410,000タイバーツで、1,000万タイバーツの対価の約4.1パーセントに相当します。同じユニットがデベロッパーまたは5年以内のSBT対象期間内の個人によって売却される場合、印紙税の50,000タイバーツは特定事業税の330,000タイバーツに置き換わり、取引総費用は690,000タイバーツ、つまり対価の6.9パーセントに増加します。

賃借権（リースホールド）と所有権（フリーホールド）の考慮事項

賃借権取得の手数料体系は、いくつかの重要な点で所有権購入とは異なります。登記済みの30年賃借権の初期設定または譲渡には、所有権と同様の2パーセントの移転手数料がかかりますが、これは基礎となる土地価格ではなく、資本化または前払いされた賃貸価値に基づいて計算されます。ほとんどの賃借権取引は、以前の個人賃借人からの譲渡ではなく、デベロッパー兼貸主からの新規設定として構成されるため、印紙税ではなく特定事業税が3.3パーセントで標準となります。賃借権物件は基礎となる土地の所有権を移転しないため、土地局の鑑定方法は賃貸期間の現在価値と改良部分に焦点を当て、同等グレードの物件では所有権の比較対象よりも低い評価額になる可能性があります。融資を必要とする賃借権購入者は、タイの銀行が通常、賃借権担保に対してより低い融資比率（一般的に50〜60パーセント、所有権付きコンドミニアムで利用可能な70〜80パーセントではなく）を提供し、一部の貸し手は融資実行時に最低残存賃貸期間25年を課すことに注意する必要があります。

標準的なSPAプロセス

タイの住宅用不動産の標準的な取引プロセスは、予測可能な順序に従います。売買契約書の締結から始まり、県または地区の土地局での移転予約で終了します。価格と商業条件に合意した後、買い手は通常、物件を市場から外すために50,000〜200,000タイバーツの予約金を支払い、その後14〜21日以内に正式なSPAに署名し、10〜15パーセントの預託金（予約金を含む）を支払います。SPAには、残代金の支払い方法、契約上の完了日または移転日、すべての移転手数料、税金、土地局費用の合意された配分、および権原、占有状況、未払いの公共料金や管理費に関するデベロッパーの保証または売り手の表明が指定されます。

SPA署名から移転日までの間に、買い手の法定代理人は土地局で完全な権原調査を実施し、売り手の登記上の権益を確認し、許可されていない担保権、先取特権、第三者請求がないことを確認し、土地局の公式鑑定評価額を照合します。抵当権付き融資が関与する場合、銀行は独自の評価を実施し、ローン書類を準備し、融資実行の準備ができたことを確認します。通常、買い手は移転予約前にローン組成手数料を支払い、抵当権設定証書を実行する必要があります。

予定された移転日に、両当事者またはその権限のある代理人は、原本のSPA、有効な身分証明書、必要な税務上のクリアランスの証拠を持って土地局に出席します。土地官は書類を確認し、契約価格または公式鑑定評価額のいずれか高い方に基づいて最終的な手数料と税金を計算し、支払いを収集します。ほとんどの事務所は認定銀行手形または直接銀行振込を受け付けます。すべての費用が支払われ、移転が登記されると、土地局は買い手に新しい権利書または更新された賃借権登記を発行し、売却代金から売り手側の費用および該当する源泉徴収を差し引いた金額が売り手に支払われます。移転後、買い手の弁護士は通常、関連する管理組合事務所、首都圏電気庁、地方水道局への所有権変更の登記を処理し、すべてのサービス契約と共用部分の会員権がクリーンに引き継がれるようにします。