ベトナムの改正土地法2024（2025年1月1日施行）および統合住宅法により、不動産および土地使用権の外国所有に関する枠組みが明確化されました。本ガイドでは、2026年にベトナムで取引を行う際に、クロスボーダー取得者、ポートフォリオ投資家、駐在員バイヤーが理解しておくべき中核的な規定を解説します。
土地使用権（LUR）：50＋50年の存続期間モデル
ベトナム法に基づき設立された外国投資企業（FIE）—100％外資の有限責任会社、株式会社、合弁会社—は、所定の投資目的のために土地使用権（LUR、またはquyền sử dụng đất）の割当または賃借を受ける資格があります。
土地法2024の下では、工業、商業、住宅開発、観光プロジェクトの標準的なLUR存続期間は、土地の割当または賃借日から50年です。満了時、投資許可条件および土地使用目的を遵守している投資家は、法定の単一回の50年更新権—「50＋50」の枠組み—を享受でき、プロジェクトが計画通りに進捗し、投資家に未払いの土地賃料や税金の負債がない限り、新たな競争入札は不要です。
LURは譲渡可能であり、抵当権設定が可能であり、合弁事業への資本拠出として評価することも可能ですが、省レベルの天然資源環境局（DONRE）への登録が必要です。
外国人のコンドミニアム所有：30％の外国人枠
住宅法は、外国人個人および法人がベトナムのコンドミニアム開発において住戸を購入・所有する権利を成文化しており、各プロジェクトの総販売可能床面積（複合用途または複数棟の計画の場合は建物ごと）に対して法定の30％の外国人所有上限が適用されます。
資格のある外国人購入者には、有効なベトナムのビザまたは労働許可証を有する外国人個人、ベトナムに合法的に設立されたFIE、海外支店、駐在員事務所、およびオフショアファンドや機関投資家が含まれます。
30％の枠内で取得されたコンドミニアム住戸は、構造物の完全な永久所有権と、土地の按分相当分に対する無期限のLURを伴って保有されます。住戸は国内または外国の購入者に自由に再販できますが、再販時点で建物が30％の枠内に留まることが条件です。戸建て住宅物件（住宅開発内のヴィラおよびタウンハウス）の場合、30％の枠はプロジェクトごとに適用され、所有期間は50年に制限され、さらに50年の更新が可能です。
売買契約書（SPA）の登録プロセス
ベトナムにおけるすべての不動産譲渡—デベロッパーの一次販売またはセカンダリーマーケットでの再販—は、公証された売買契約書（SPA）に基づいて文書化され、省レベルの土地登録事務所に登録されなければなりません。2026年のワークフロー：
- 公証SPAの締結：当事者は、認可されたベトナムの公証人の前でSPAを最終化し締結します。公証人は身元を確認し、売主の有効な権原を確認し、法定文言の適合性を保証します。
- 印紙税および手数料の支払い：公証から30暦日以内に、購入者は該当する登録手数料および印紙税を省の国庫に納付します。遅延すると日次行政罰金が課されます。
- 書類提出：完全なファイル—原本の公証SPA、支払い証明、当事者の身分証明書類、デベロッパーのマスターLUR証明書—が、該当するDONREの土地登録部門に提出されます。
- 審査および証明書の発行：DONREは事実および法的審査（単純な取引の場合は約15営業日）を実施し、承認後、土地台帳を更新し、新しい所有権証明書を発行します。
購入者は、SPAを締結する前に、専門のベトナム不動産弁護士を雇い、完全な権原および負担の調査を実施すべきです。抵当権者の利益、賃借権、境界紛争は、非公式な土地抄本では必ずしも明らかではないためです。
LUR譲渡手数料：0.5％の税率と算定基準
LUR譲渡—FIEが保有するLURおよびコンドミニアム取引に組み込まれた土地権利要素を含む—には、法定の0.5％のLUR譲渡手数料が課され、申告された取引価額または該当する地区および土地利用区分の政府公式土地価格のいずれか高い方に適用されます。
アパート住戸の場合、0.5％の手数料は土地価値部分のみ（建物・改良価値は除く）に課され、通常、一次販売ではデベロッパーのオールイン価格に含まれます。企業間の直接LUR譲渡の場合、申告された対価が公表された公式土地価格帯から20％以上乖離する場合は、政府認定の正式な土地評価が必要です。
0.5％の手数料に加えて、公証費用（価値の約0.1〜0.15％）および名目上の登録料を予算化してください。LUR保有会社の株式購入を通じて取得を構成する外国人投資家は、株式価値に対して0.1％の印紙税を支払いますが、受益所有権の変更をDONREに通知する必要があります。
所有権証明書：ピンクブックと権原証拠
ピンクブック**（Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà, quyền sở hữu công trình khác và quyền sử dụng đất）—特徴的なピンク色の表紙にちなんで名付けられた—は、建物の所有権と登録された土地使用権の両方を証明する権威ある法的文書です。これには、固有の地籍区画IDと土地面積、所有者の身元情報、LURの存続期間と土地使用目的、登録された負担（抵当権、地役権）、および建物の床面積と仕様が記録されています。
2026年初頭以降、新たに発行されるすべてのピンクブックには、国家土地行政データベースへのデジタルエントリが含まれており、DONREポータルを介して認証された権原検索にアクセスできます。所有者は、原本の物理的証明書と認証済みのデジタル抄本を保護する必要があります。取引、再抵当、LUR更新にはすべて原本が必要となるためです。
土地法2024および統合住宅法は、ベトナムの不動産市場における外国人参加者に予測可能でルールベースの枠組みを提供します。早期に資格のある現地弁護士を関与させ、法定の所有枠内で取得を構成し、すべての取引の完全な登録を確保することにより、外国人投資家は東南アジアで最も急速に成長している経済の一つにおいて、執行可能で譲渡可能かつ長期的な利益を確保できます。