概要

法的資格を有する外国人は、カンボジアの共同所有建物内の専有部分を保有することができます。その保有とは、専有部分の所有権に、共用部分を使用し享受する権利を加えたものです。建物が建つ土地区画の所有権ではありません。

そう定めている法律は、2010年5月24日に公布された「共同所有建物の専有部分における外国人への所有権付与に関する法律」です。英語テキストは、国土管理・都市計画・建設省法制局による非公式翻訳です。その翻訳には、クメール語のみが公式文書であると記載されており、英語版PDFには王令番号が印刷されていません。2010年7月29日の副法令第82号 ANK.BK は、この法律を2010年5月24日付の王令第 NS/RKM/0510/006 号として引用しています。

第4条は対象を定義しています。共同所有建物とは、複数の所有者が居住する建物または建造物です。それは、各共有者が独占的に所有する部分である「専有部分」と、共有者が共同で使用する共用スペースである「共用部分」から構成されます。専有部分とは、共同所有建物のうち、私的にかつ独占的に占有され使用される部分です。

これがカンボジアにとって意味するもの

所有権に関する文は、定義された一つの人物区分を挙げている。第4条は、外国人を、クメール国籍を有しない外国の自然人または法人と定義している。同条は、法的資格を有する外国人を別個に定義している。すなわち、カンボジア法に従って法的能力を享有し、かつ合法的にカンボジアへ入国した外国国民である。第5条はこの第二の定義を用いている。法的資格を有する外国人は、共同所有建物の専有部分に対する所有権、および共用部分を使用しその利益を享受する権利を有する。外国人を自然人または法人として定義する別個の定義は、当該の文ではない。

合意による譲渡は、それ自体では効力を有しない。第8条は、合意による特別共同所有権の譲渡は、登録に関する法的規定および規則に従って登録されない限り、効力を有しないと述べている。

保持されるのは専有部分である。第6条は、この所有権が外国人に対して共同所有建物の専有部分のみを提供し、共用部分はすべての共同所有者の共用のために保持されると述べている。第15条は、特別共同所有者は共用部分を使用しその利益を享受する権利のみを有すると述べている。第4条は、特別共同所有者を、特別共同所有権を享有する外国人と定義している。第16条は、特別な分割されない所有権、および法律により認められたその他の付随的権利は、専有部分から分離して分割、処分、および強制競売の対象とされないと述べている。共用部分に対する権利は、単独で売却できる別個の物ではない。

土地 parcel はその保持の外にある。第6条は次のように述べている。いかなる場合も、共同所有建物が所在する土地 parcel は、特別共同所有者の所有権の対象となり得ない。

第6条は、床の制限について次のように述べています。外国人は、共同所有建物の私有ユニットについて、1階（第1階）以上に限り所有権を有します。地上階および地下階は、外国人が所有することはできません。

割合については、2010年の法律には記載されていません。第6条は、共同所有建物において外国人が所有できる私有ユニットの割合および百分比は準法令で定めるとしています。2010年7月29日の準法令第82号 ANK.BK がその持分を扱っています。ProprKeyはその公式写しを見つけることができなかったため、本記事ではその数値は記載していません。書面で請求し、カンボジアの弁護士に確認してください。

国境の制限は、例外を含め、第6条の全文です。外国人は、カンボジアの国境から30（三十）キロメートル以内に位置する共同所有建物および王国政府が定めるその他の地域にある共同所有建物の私有ユニットについて所有権を取得することを認められていません。ただし、特別経済区内、重要な都市地域内、および王国政府が定めるその他の地域にある共同所有建物を除きます。この文には都市名は記載されていません。

次にすべきこと

  • 契約が共有建物内の専有部分に対するものであり、建物の下の土地 parcel に対するものではないことを確認してください。
  • 第5条が実際に定めている基準を用いてください。法的に適格な外国人とは、カンボジア法に従って法的能力を享有し、かつ合法的にカンボジアへ入国した外国国民です。
  • ユニットが何階にあるかを確認してください。外国人の専有部分の所有権は1階以上にのみ及びます。地上階および地下階は外国人が所有することはできません。
  • 建物の専有部分のうち外国人がすでに保有している割合を確認してください。第6条は上限を政令（サブディクリー）に委ねているため、現在の上限をカンボジア人弁護士に確認してもらってください。
  • 建物が国境から30キロメートル以内にある場合は、特別経済区、重要な都市地域、および王政府が定めるその他の地域における共有建物の例外を含め、第6条の全文を適用してください。
  • 合意による移転は、登記されるまで有効なものとして扱わないでください。第8条がその条件を定めています。
  • クメール語のテキストを正式な法律として扱ってください。2010年法の英語版には、クメール語のみが公式文書であると記載されています。
  • ProprKeyで次のステップに進むには: https://proprkey.com/en/onboarding

引用