概要

外国人買主はカンボジアで土地を所有することはできません。住宅やヴィラ用地の代金を支払っても、その土地が買主の名義になることはありません。憲法および2001年土地法は、土地の所有権をクメール国民およびクメール法人に留保しています。用地を確保する手段となるのは、書面による永久賃貸借であり、後日の所有者に対しても全期間を主張できるよう登記されます。

憲法第44条は、クメール法人およびクメール国籍の国民のみが土地を所有する権利を有すると規定しています。カンボジア開発評議会はその帰結を直接述べています。すなわち、自然人であるか法人であるかを問わず、いかなる外国人も土地を所有することを禁止されています。2001年土地法第8条も同じ禁止を成文法の形で定めています。クメール国籍の自然人または法人のみが土地を所有することができ、所有者になるために国籍を偽造した外国人は同条により処罰されます。

この空白を埋める賃貸借は民法に準拠しており、同評議会によれば民法は2011年12月に施行されました。したがって買主の問いは、いかにして土地所有権を取得するかではありません。賃貸借が書面であるか、その期間が民法上の永久賃貸借であるか、登記が可能であるか、そして期間終了時に建物がどうなるか、という点です。

これは公表されたこれらの規則の解釈です。法的助言ではありません。条文の引用は、JICAがカンボジア司法省とともに公表した非公式の英訳によるものであり、クメール語の本文が正式版です。

カンボジアにとってこれが意味するもの

基準は15年です。民法第244条は、永小作権を、15年以上の存続期間を有する不動産の長期賃貸借と定義しています。第245条はさらに、書面によらなければ効力を生じないとし、書面によらないものは期間の定めのない賃貸借とみなされ、いずれの当事者も告知により終了させることができるとしています。

上限は50年であり、更新も同様です。第247条により、存続期間は50年を超えることができず、それより長く設定された賃貸借は50年に短縮されます。更新することはできますが、更新後の期間は更新の日から50年を超えることができません。この法典において「永」とは、この類型の名称です。無期限の占有を約束するものではありません。

また、賃貸借は、賃借人が譲渡できる資産でもあります。第252条により、永小作権は、有償か無償かを問わず譲渡し、またはその他の方法で処分することができ、賃借人はその物件を転貸することができ、また賃貸借は相続することができます。

登録は、契約の当事者でなかった者に対して全期間を拘束させることを可能にするものです。第246条は、登記されていない永小作権は第三者に対抗することができない一方、登記されたものは土地の新たな所有者に対抗することができると定めています。登記されていない賃貸借については、第246条第3項により、第598条の通常の賃貸借の規定が適用され、これによれば、物件を占有し使用する賃借人は、後の取得者に対して賃貸借を対抗することができますが、それは15年までに限られます。したがって、より長い未登記の賃貸借を信頼する買主は、土地が転々と譲渡された場合、15年を過ぎるとリスクにさらされることになります。

その家は土地の規則を覆すものではない。民法第122条は、土地上の建物および構造物を、分離されない限り土地の構成部分として扱い、法律が定める場合を除き、独立した権利の対象となり得ないとしている。第123条および第124条がその例外であり、それらは土壌の所有権を創設するものではない。他人の土地に対する権利を行使する者が建てた建物は、その権利の構成部分とみなされる。永借権に基づいて建てられた別荘は、その借地権に付随するものであり、外国人の借地人が土地を所有している証拠ではない。

期間の終了も同様に具体的である。第254条は、終了に際し、借地人が物件を破壊しまたはその性質を根本的に変更した場合を除き、貸主は借地人に対し原状回復を求めることができず、また貸主は借地人が設置した改良物および構造物の所有権を補償を支払うことなく取得できると定めている。第254条(3)は当事者が別段の合意をすることを認めるが、その合意は登記されない限り第三者に対抗することができない。

次にすべきこと

  • 当事者、土地、期間を明記した書面による賃貸借契約を求めること。占有や建築のための非公式な許可は、第244条が規定する永久賃貸借ではない。
  • 期間を2つの法定数値に照らして確認すること。15年以上であればその賃貸借は永久となる。50年はその期間の上限であり、更新は更新日から50年が上限となる。
  • 署名前に、その賃貸借が実際に権原に対して登記できることを賃貸人および土地登記所と確認すること。未登記の賃貸借は、新たな所有者に対して15年間しかあなたを保護しない。
  • 未登記の長期賃貸借は、契約書にどれほど長い期間が記載されていても、将来の買主に対しては15年の権利として読むこと。これが第246条(3)および第598条の効果である。
  • 支払い前に、確固たる権原およびそこに名義人として記載された者を確認すること。評議会の指針は、賃貸借を契約する前に所有権を検証することである。賃貸人は、法律がその土地の所有を認める者または entity でなければならない。外国人買主はその者にはならない。
  • 改良物条項を契約書に記載し、登記すること。終了時には、第254条により、当事者が別段の合意をしない限り、補償なしで建造物は賃貸人に帰属し、その合意は登記されて初めて第三者を拘束する。
  • カンボジアでの購入に関する実践的な次の一歩としては、https://proprkey.com/en/onboarding から始めること。

引用