概要

カンボジアの2001年土地法の下では、不動産の所有権は国家によって保証されています。土地管理局・都市計画・建設省の下にある地籍管理局は、所有権証書の発行、土地の登記、および区画の状況（その性質、面積、所有者、およびあらゆる負担）を何人に対しても通知する責任を負っています。支払い前にその情報を求める買主は、売主が登記上の所有者であるかどうかを知ることができます。

ストゥントレン州裁判所に係属中の事件は、何が問題となり得るかを示しています。ある土地所有者は、地元の役人が書類を偽造し、彼女の同意なしに約11ヘクタールの農地を他人に移転したと主張しています。この主張はまだ法廷で審理されていません。

ストゥントレン事件

プレアヴィヒア州出身の37歳の公務員であるこの土地所有者は、2026年10月3日にストゥントレン州裁判所に刑事告訴を提出したと、Khmer Timesが報じました。彼女は、4人の地元役人が共謀して土地書類を偽造し、2017年に購入したタラ・バリヴァット郡にある彼女の2つの区画を6月2日に地元の夫婦に移転したと非難しています。彼女は40万米ドルの損害賠償を求めており、各役人から10万米ドルずつを求めています。

報道された告訴状によると、1つの区画は42,213平方メートルで、2019年1月24日に発行された所有権証書によって対象となっており、もう1つは2017年12月29日付の移転文書によって対象となっています。州知事は10月14日に、被告の一人である州行政当局の役人を停職処分にしました。10月22日、裁判所の報道官はKhmer Timesによると、副検察官が彼の身柄拘束を命じたと述べました。彼は4人のうち唯一拘束されている者であり、容疑を否認しています。移転および権利証書に関する調査は続いています。

所有権証書と占有権証書

土地法は、購入者にとって重要な区別を設けている。地籍図と土地登記簿がまだ完成していない場合、当局は占有権証書を発行することができる。第40条は、そのような証書は占有の証拠ではあるが、それ自体が所有権の証書ではなく、異議の余地がないものでもないと規定している。土地登記簿が作成される際に当該財産について紛争がなければ、初めて確定した所有権の証書となる。

ストゥントレン事件では、報告されている訴状によれば、一方の区画は所有権証明書で裏付けられ、他方は譲渡文書で裏付けられている。この二つは購入者に異なる水準の保護を与える。

所有していない土地の売却について法律が定めていること

土地法第255条は、自分に属さない不動産を売却し、または担保として使用する者は、民事上の損害賠償を妨げることなく、6か月以上3年以下の拘禁刑に処される場合があると規定している。第261条は、権限を濫用して、証書の偽造または不正な作成を含め、平穏な占有者から財産を奪う公務員は、10,000,000リエル以上25,000,000リエル以下の罰金および行政上の制裁に直面すると規定している。

段階的な確認

  1. 売主から権利証書を取得し、地番、面積、記載されている氏名を確認する。
  2. 地籍事務所にその区画の状況を照会する。 第226条により、地籍管理局は、あらゆる者に対して区画の所有者、面積、および負担の有無を通知する責任を負う。
  3. その書類が所有権証書か占有権証書かを確認する。 第40条により、占有権証書は所有権の決定的な証明とはならない。
  4. 売主と登記上の所有者を照合する。 両者が異なる場合は、両者を結びつける書類を求める。
  5. 負担や紛争について確認する。 抵当権、質権、係争中の請求は土地に付随する可能性がある。
  6. 登記と引き換えにのみ支払う。 売主の登記名義への移転登記が可能になってから初めて資金を解放することを検討し、エスクローや分割払いについて弁護士に相談する。

カンボジアにとってこれが意味するもの

土地法は、買主が権利証を確認する手段を与えている。すなわち、所有権の国家保証と、地籍管理局が区画の状況を開示する義務である。ストゥントレンの訴えは、たとえ書類が公式に見え、地元の役人が移転に関与していても、この確認を省略すべきでない理由を示している。土地法第8条により、外国人買主は自己名義で土地を保有できない。同条は土地所有権をクメール国籍の自然人および法人に留保しているが、合法的な仕組みを利用する者も同じ権利証リスクに直面する。

次にすべきこと

  • 手付金を支払う前に、地籍事務所に区画の状況を照会する。
  • 占有権証書や移転書類は弁護士にレビューしてもらう。
  • 取引におけるすべての書類と領収書の写しを保管する。
  • ProprKeyでカンボジアの物件を探して掲載する: proprkey.com/en/onboarding

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本記事は一般的な情報であり、法的助言ではありません。土地法および手続きは変更される可能性があります。取引の前に、認可されたカンボジア人弁護士にご相談ください。

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