概要

プノンペンはカンボジア最大の不動産市場ですが、単一の市場ではありません。コンドミニアム、ボレイ（ゲート付きの戸建住宅開発）、サービスアパートメント、土地はそれぞれ買い手が異なり、法的ルールも異なり、価格を左右する要因も異なります。あるセグメントを表す数字は、別のセグメントについてはほとんど何も語りません。

このガイドでは、市場がどのように構成されているか、誰が市場データを公表しているか、そのレポートをどう読むか、そしてすべての購入に適用される所有権と税のルールについて説明します。四半期ごとの数字は意図的に掲載していません。最新のコンドミニアム価格と融資条件については、2026年第3四半期の市場アップデートをご覧ください。

プノンペンにとってこれが意味するもの

4つの主要セグメント

コンドミニアム。 共同所有建物内の区分所有ユニットです。外国人購入者に開かれたセグメントであるため、国際的な注目と公表される調査の大半を集めています。レポートでは通常、コンドミニアムをハイエンド、ミッドレンジ、手頃な価格帯の層に分けており、これらの層は異なる方向に動くことがあります。

ボレイ。 主にカンボジア人家庭向けに建てられた、リンクハウス、ショップハウス、ヴィラからなるゲート付き開発です。各住宅が独自の敷地に建つため、ボレイには土地所有権が伴い、これはカンボジア国民に限定されています。

サービスアパートメント。 駐在員や法人テナント向けに運営される賃貸建物です。投資家にとっては賃料のベンチマークとして重要です。サービスアパートメントの賃料と稼働率が軟化すれば、ユニットを貸し出す予定のコンドミニアム投資家も通常は同じ圧力に直面します。

土地。 開発用または長期保有用の区画です。土地は不動産におけるカンボジアの富の大半の基盤ですが、所有できるのはカンボジア人個人またはカンボジアの法人のみです。

誰が市場データを公表しているか、そしてその読み方

プノンペンの一般的な市場レポートの多くは、国際系および現地系の不動産コンサルタント会社から発行されています。一例としてAPS Cambodia（旧CBRE Cambodia）があり、住宅、オフィス、小売りなどの各セクターにわたる四半期ごとの市場動向を公表しています。その他のコンサルタント会社やデベロッパーも独自のレビューを公表しています。

これらのレポートを読む際には、次の点を確認してください：

  • セグメント。 その数値はコンドミニアム、戸建て住宅、土地のいずれに関するもので、どの価格帯のものか？
  • 売り出し価格か成約価格か。 多くのレポートはデベロッパーの売り出し価格を追跡しており、実際に支払われた価格ではありません。
  • 一次販売か中古販売か。 新規発売価格と中古販売価格は大きく乖離することがあります。
  • 対象エリア。 あるレポートでの「プノンペン」は中心部の区のみを指す場合もあれば、別のレポートでは首都全体を指す場合もあります。
  • 手法とサンプル。 追跡対象のプロジェクトが変わると、実際の価格変動がなくても平均値が動くことがあります。
  • 供給と吸収。 竣工数や発売数は何が建設されているかを示すものであり、何が販売されているかを示すものではありません。

単一のレポートは一つの見方として扱ってください。他のレポートと比較し、また目の前にある実際の物件情報や販売条件とも比較してください。

所有権ルールの再確認

カンボジアの土地法（第8条）は、クメール国籍の自然人または法人のみが土地を所有する権利を有すると定めています。これにより、外国人が土地、ボレイ、戸建て住宅を直接所有することはできません。

外国人は、2010年の「共有建物の私有ユニットに関する外国人への所有権付与法」に基づき、コンドミニアムのユニットを所有できます。同法第6条は、外国人の所有を1階以上のユニットに限定しており、地上階および地下のユニットは外国人が所有できません。各建物において外国人が所有できるユニットの割合は政令で定められているため、契約前にプロジェクトに残っている外国人所有可能ユニット数を確認してください。

詳細については、外国人はコンドミニアムの1室を所有できるか、外国人は土地を所有できるか、土地の権利書を確認する方法に関する当社のガイドをご覧ください。

税制のまとめ

首都および地方都市における土地と建物の所有者は、毎年固定資産税を支払います。国税総局によると、2010年7月19日付のPrakas No. 493 MEF.PrKに基づき、価値が1億リエルを超える不動産が対象となり、不動産価値（土地価格に建設費を加えたもの）の80%を課税標準として0.1%の税率が適用されます。

購入者は、購入時の譲渡税や、後日売却する際のキャピタルゲイン税の規則についても計画する必要があります。いずれも政策の変更や軽減措置の対象となってきたため、購入前に国税総局で現在の状況を確認してください。当社の解説では、毎年の固定資産税、住宅購入時の印紙税、不動産のキャピタルゲイン税を取り上げています。

よくある質問

外国人はプノンペンで不動産を購入できますか？ はい、建物に定められた外国人所有割合の範囲内で、1階以上（地上階以上）のコンドミニアムの1室を購入できます。外国人が土地を直接所有することはできません。

プノンペンの現在の不動産価格はどこで確認できますか？ 四半期ごとのコンサルタントレポートが主な公表資料です。当社の2026年第3四半期市場アップデートでは、最新の数値をまとめています。

プノンペンの不動産には毎年税金がかかりますか？ はい。価値がKHR 100,000,000を超える不動産には、その価値の80%に対して年0.1%の税金がかかります。

次にすべきこと

  • 自分の目的に合うセグメントを決めましょう。外国人購入者ならコンドミニアム、カンボジア人なら戸建て住宅や土地です。
  • 最近の市場レポートを少なくとも2つ読み、各数値が売り出し価格か成約価格か、新築か中古かを確認しましょう。
  • 開発業者の許可、権利証の種類、そして外国人の購入者については、建物内に外国人が所有するユニットがいくつ残っているかを確認しましょう。
  • 署名する前に、現在の税務上の取り扱いを国税総局に確認しましょう。
  • 検証済みの物件情報を比較し、審査済みのエージェントとマッチングしましょう: proprkey.com/en/onboarding

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