概要

マレーシアの最新不動産市場アップデートは、表面的な数字では冷え込みつつも、その内側では依然として底堅い市場を示している。2026年5月14日に発表されたNAPIC/JPPHの2026年第1四半期データによると、全国の取引件数は前年同期比8%減の89,966件、総額は0.6%減のRM51.09億となった。しかし価格は逆方向に動いた。マレーシア住宅価格指数は1.7%上昇して235.2ポイントとなり、平均住宅価格はRM507,533であった。

取引減少と価格上昇というこの乖離が、現在のサイクルを特徴づける要素である。また、その分布は一様ではない。NAPICの『Property Market Report 2025』（2026年2月26日発表）をもとにREHDA Instituteが集計した2025年通年の状況では、取引件数は416,413件（1%減）で、総額はRM241.87億と4.1%増加し、金額では5年ぶりの高水準となった。WPクアラルンプール、ジョホール、セランゴール、ペナンの4州で、全国の住宅取引件数の半分以上を占めた。セランゴール州だけで52,998件の住宅取引が記録され、全国総数の20.7%を占め、金額はRM30.53億（28.2%）に達した。ジョホール州が42,566件、RM20.94億で続き、WPクアラルンプールは住宅価値でRM15.21億を計上した。

つまり、2026年の新たな勢いは全国的な話ではない。中心地区の話なのである。

マレーシアにとっての意味

2026年第1四半期の数字を注意深く読むと、市場は2つの層に分かれる。第1の層にはセランゴール、ジョホール、WPクアラルンプール、ペナンが位置し、これらの地域では取引密度、雇用拠点、インフラ支出が引き続き需要を支えている。これらの州では、全国平均ではなく地区レベルの表が、買い手と売り手にとって真のシグナルを担うようになっている。

第2層は集計値である。取引件数の前年同期比8%減は本物の減速であり、解消されていない供給側の過剰在庫と並存している。未売却の完成済み住宅ユニットは32,000戸を超え、評価額はRM16.37 billion——数量は前四半期比7.6%増だが、価値は7.7%減。未売却の完成済みサービスアパートメントは19,263戸で、価値はRM16.52 billion。新規発売は合計9,112戸で、販売実績はわずか11.5%だった。

指数内の価格動向も同じパターンを裏付けている。テラスハウスとセミデタッチドはそれぞれ2.2%上昇、高層ユニットは1.3%上昇した一方、デタッチドは0.7%下落した。最も過剰在庫を抱えるセグメント——高層とサービス在庫——が、最も軟調な価格上昇を示すセグメントでもある。解説：これはそれらのセグメントの買い手に選択肢を織り込む合理的な市場であり、崩壊ではない。

地区別のマレーシア不動産価格を追跡している人にとって、実務的な含意は、全国平均が今や明らかにする以上に多くを覆い隠しているということだ。セランゴールやジョホールの州レベルの数値は、活況の回廊と停滞した回廊を混ぜ合わせている。2026年の勢いが実際に宿るのは地区別の表である。

次にすべきこと

  • 全国平均ではなく、まず州および地区の表から始めてください。NAPICの最新出版物ポータルには、WPクアラルンプール、セランゴール、ペナン、ジョホールの2026年第1四半期の内訳が掲載されています。
  • オーバーハングは慎重に評価してください。未売却の完成済み住宅ユニット32,000以上と未売却のサービスアパートメント19,263戸は、特定の製品タイプと立地に集中しています。
  • 価格指数は上限ではなく下限のシグナルとして扱ってください。全国で1.7%の上昇、テラスハウスとセミDが2.2%で先行していることは、主要州の戸建て在庫がこのサイクルで最も防御力のあるポジションであり続けていることを示唆しています。
  • これらの地区レベルのシグナルを自身の計画と照らし合わせるには、ここから始めてください: proprkey.com/en/onboarding

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