Hak Milik Freehold: 인도네시아 시민만 가능

인도네시아의 토지 제도는 1945년 헌법 제33조에 뿌리를 두고 있으며, 이는 모든 토지와 천연자원을 인도네시아 국민의 복지를 위해 국가 통제 하에 둡니다. 이 체계 내에서 가장 강력한 사적 토지 권리는 Hak Milik으로, 영구적인 완전 소유권(freehold)을 의미합니다.

Hak Milik(영구 소유권)은 100% 인도네시아 시민(WNI)에게만 허용됩니다.** 외국인 개인, 외국인 소유 회사, 그리고 외국인 지분이 과반인 합작 투자 회사는 법적으로 Hak Milik 소유권을 보유할 수 없습니다. 이러한 헌법적 제한으로 인해 국제 투자자들은 역사적으로 대체 임차 제도를 사용해야 했으며, 가장 대표적인 것이 2024년 옴니버스법(Omnibus Law)으로 대폭 개혁된 Hak Pakai(사용권)입니다.

2024년 옴니버스법 일자리 창출 개정안

2024년 말에 통과된 옴니버스법 일자리 창출법(Undang-Undang Cipta Kerja) 은 20년 만에 인도네시아의 가장 중요한 외국인 부동산 소유 자유화를 가져왔습니다. 이 법은 자격을 갖춘 외국인 개인을 위한 Hak Pakai 체계를 확대하여 임차 보안 및 지리적 제한에 대한 우려를 해결했습니다.

2024년 이전에는 외국인 Hak Pakai 소유권이 총 60년으로 제한되었고 지정된 14개의 도시 및 리조트 지역으로만 제한되었습니다. 옴니버스법은 지리적 제한을 완전히 없애고 최대 임차 기간을 80년으로 연장했으며, 이는 연장 절차와 자격 기준을 공식화한 정부 규정 제18/2025호 및 농업부 규정 제9/2025호에 의해 뒷받침됩니다.

Hak Pakai 80년 임차 기간: 30 + 20 + 30 구조

자격을 갖춘 외국인 개인을 위한 80년 Hak Pakai 권리는 단일 자동 80년 부여가 아닌 별도의 행정 신청이 필요한 세 개의 순차 적용 기간으로 구성됩니다.

최초 30년 기간**은 첫 신청 시 부여됩니다. 신청인은 자격 기준을 충족하고, 허가된 PPAT 공증인을 통해 서류를 제출하고, 행정 수수료를 정산하고, 토지 취득세(BPHTB)를 납부해야 합니다. 최초 30년 기간은 건축, 점유, 저당권 설정, 전대, Hak Pakai 지분 양도에 대한 완전한 권리를 부여하며, 이는 도시 계획 및 구역 제한 규칙에 따릅니다.

최초 기간이 끝나면 소유권자는 추가 20년의 첫 번째 연장을 신청할 수 있으며, 신청은 만료 5년 전부터 2년 전 사이에 제출해야 합니다. 연장은 부동산이 구역에 따라 사용되고, 모든 토지 및 건물 세금(PBB)이 완납되었으며, 소유권자가 거주 자격을 유지하는 경우 행정적으로 승인됩니다.

추가 30년의 두 번째이자 마지막 연장**은 총 50년 기간이 끝날 때 동일한 신청 기간과 기준을 사용하여 요청할 수 있습니다. 전체 80년이 지나면 Hak Pakai 소유권은 만료되고 토지는 사전에 자격을 갖춘 제3자 보유자에게 양도되지 않는 한 국가에 반환됩니다.

아파트 구분 소유권: 외국인 할당 20%

토지 소유가 아닌 아파트 소유를 원하는 외국인 개인은 수정된 Hak Pakai 구분 소유권 구조(HMRS)에 따라 유닛을 취득할 수 있으며, 개별 아파트 타워당 최대 20%의 외국인 소유 할당량이 법정 제한으로 적용됩니다.

할당량은 타워별로 계산되며, 여러 타워 개발 전체에 걸쳐 계산되지 않습니다. 개발자는 국제 구매자에게 마케팅하기 전에 지역 농업 사무소(Kantor Pertanahan)에 외국인 할당량을 등록해야 합니다. 20% 상한선은 개발자에서 최초 외국인 구매자로의 최초 판매에만 적용됩니다. 이후 외국인 구매자 간의 2차 시장 재판매는 추가 할당량을 소진하지 않으며, 인도네시아 구매자에게 판매해도 할당량이 재조정되지 않습니다. 외국인 Hak Pakai로 보유된 구분 소유권 유닛은 토지 소유와 동일한 30+20+30년 누적 80년 임차 기간의 혜택을 받습니다.

미화 150만 달러 최소 거래 가격

모든 외국인 개인 Hak Pakai 취득(단독 주택, 빌라 또는 구분 아파트)은 법정 최소 거래 가치 미화 1,500,000달러를 충족해야 합니다.

기준은 PPAT 공증인 앞에서 체결된 매매 계약서(AJB)에 기록된 총 거래 가치를 기준으로 측정되며, 인지세에 사용되는 더 낮은 NJOP 세금 가치가 아닙니다. 토지와 기존 개량 시설이 포함된 거래의 경우 결합된 총 가치가 계산됩니다. 정부 규정 제18/2025호는 미화 150만 달러 기준이 조건부 PPJB 매매 계약이 체결된 날짜에 Bank Indonesia 현물 환율로 루피아로 환산된다고 명시합니다. 분할 지불은 총 계약 가치를 사용하는 계산에 영향을 미치지 않습니다.

KITAS 보유자 자격

Hak Pakai 권리를 신청하는 외국인 개인은 신청 시점에 유효하고 활성 상태인 KITAS(영주 체류 허가증) 를 보유해야 하며, Hak Pakai 소유권 기간 내내 지속적인 KITAS 상태를 유지해야 합니다.

두 가지 KITAS 변형이 요건을 충족합니다: 표준 영주권 허가와 2026년 1월에 도입된 확장된 세컨드 홈 KITAS로, 건강 보험 보장과 미화 350,000달러 이상의 부동산 소유 또는 장기 임대를 입증하는 재정적으로 자격을 갖춘 외국인에게 제공됩니다.

임시 체류 허가(KITAS / Kartu Izin Tinggal Sementara), 방문 비자, 사업 비자 또는 사회 문화 비자 보유자는 자격이 없으며 인도네시아 법인을 통한 임대와 같은 대안을 사용해야 합니다. Hak Pakai 소유권은 보유자가 KITAS 지위를 영구적으로 상실하거나, 24개월 연속으로 인도네시아 밖에 거주하거나, 인도네시아 시민권을 취득하는 경우 자동으로 취소되며, 이 경우 12개월 이내에 Hak Milik 영구 소유권으로의 강제 전환이 촉발됩니다.

PPAT 공증인 증서 및 BPN 증서 절차

공식적인 Hak Pakai 취득은 허가된 인도네시아 전문 서비스 제공자가 필요한 다단계 행정 절차입니다.

절차는 토지 거래를 인증하도록 농업부가 임명한 전문 공증인인 PPAT(토지 증서 공무원) 를 고용하는 것으로 시작됩니다. PPAT는 실사를 수행합니다: 농업 사무소에서 판매자의 소유권 증서를 확인하고, 부동산에 부담, 유치권, 저당권 및 계류 중인 소송이 없는지 확인하고, 구역이 외국인 Hak Pakai 사용을 허용하는지 확인하고, 미화 150만 달러 기준을 검증합니다.

실사 및 조건부 PPJB 매매 계약 체결 후, 외국인 구매자는 인도네시아 허가 은행을 통해 자금을 이체하며, 미화 100,000달러를 초과하는 역내 자본 유입에 대한 Bank Indonesia 보고를 준수합니다. 당사자들은 PPAT 사무소에서 최종 매매 증서(AJB)에 서명하며, 이는 전체 신청 서류( KITAS 서류, 여권 사본, 세금 완납 증명서, BPHTB 납부 영수증)와 함께 농업 사무소에 제출됩니다.

마지막 단계는 국가 토지 기관(BPN) 에 의한 처리로, 외국인 구매자 명의의 물리적 Hak Pakai 증서(Sertifikat Hak Pakai)를 발급합니다. 표준 BPN 처리 기간은 완전한 제출 후 영업일 기준 45일에서 90일이며, 일부 지역 사무소에서 추가 수수료로 신속 처리가 가능합니다.