대만 부동산 양도소득세 및 분양계약 개혁: 2026년 구매자 가이드

在台灣購買住宅不動產，需要了解資本利得稅、移轉費用，以及——自2025年至2026年《平均地權條例》修正後——針對預售屋交易收緊的規範。本指南綜合整理了2026年8月針對本國籍、回國外籍人士及符合資格的外國買家的現行制度。

房屋土地交易所得稅：累進稅率

自2021年起，台灣的統一房屋土地交易所得稅適用於房屋及土地的合計淨所得，對個人賣家採用持有期間累進稅率：

10年級距註記：** 20%的稅率高於5年級距的15%，但持有10年以上房產的賣家可享有顯著較高的成本物價指數調整，這通常足以抵銷稅率差異而減少應稅所得。所有權人本人、配偶及未成年子女於該房產連續辦理戶籍登記滿6年，可享有一次性終身免稅額，免稅額為新台幣400萬元（約12.6萬美元）的所得，超過該門檻的部分則適用標準的10年稅率。

淨所得 = 售價 −（原始買價 + 取得費用 + 資本化改良支出 + 出售成本 + 出售時繳納的土地增值稅）。應於登記移轉日起30日內辦理申報。

預售屋紅單禁令：2026年五年禁止轉讓及罰則

2026年最具指標性的改革是依據修正後的《平均地權條例》所實施的全面禁止預售屋紅單轉讓，該條例自2025年1月起生效，並於2026年3月起施行補充執行命令。

「紅單」歷史上係指在建築完工及登記前，非正式地轉讓預售屋買方權益的做法——使投機者無需繳納標準的移轉稅費即可獲利。

2025年至2026年的規範架構訂定了三項強制性規則：

1. 五年法定禁止轉讓期。 預售屋買方自預售契約公證日或最終登記移轉日（以較晚者為準）起五年內，不得以任何方式（包括私人協議、信託聲明或其他方式）讓與或處分其契約權利。
2. 行政罰鍰。 罰款範圍為新台幣15萬元至新台幣450萬元（約4,700美元至141,500美元）。《民法》規定未經核准的讓與自始無效，因此受讓人無從主張權利。
3. 集團操作移送刑事偵辦。 系統性協助移轉的仲介或從業人員可能面臨《洗錢防制法》及《刑法》詐欺罪的調查，最高可處五年有期徒刑。

替代銷售契約核准程序

法規允許少數例外情況，使預售屋買方在五年禁止轉讓期屆滿前，申請核准替代銷售契約——這是變更買方的唯一合法機制。

符合資格的狀況：

• 原買方死亡（移轉給法定繼承人）；
• 無法挽回的離婚或伴侶關係解消，需進行夫妻財產分配；
• 經證實的長期失業、重度身心障礙，或經法院宣告破產；
• 因雇主指派而須遷離台灣，並經官方驗證。

申請須由原買方、擬替代買方及建商共同向當地地政局提出。建商保有單方拒絕權，且標準契約允許收取最高不超過未付餘額2%的行政處理費。原貸款銀行亦須出具無異議函，確認替代買方符合原始貸款成數及債務償還能力標準。

建商履約保證金15%之要求

2025年《平均地權條例》修正案及消保會相關規定要求，所有取得許可的預售屋建商，在收取訂金或簽訂契約前，須向經核准的金融保證人繳存不可撤銷的履約保證金，金額至少為該案預計總銷售金額的15%。

該保證金由符合資格的第三方銀行或信託公司（財政部每季公布核准名單）保管，僅在經查證的特定情況下才可撥付給買方：

• 建商於完工前破產、清算或遭接管；
• 未能在預定日期後18個月內取得使用執照；
• 樓地板面積與公證圖說差異超過±10%且未經買方同意；
• 交屋後第一年內發現確認的結構瑕疵（基礎、承重牆、抗震支撐）。

買方可在付款前，透過內政部預售屋資訊查詢系統，以建案登記號碼查詢保證金狀態。

過戶時之登記規費、契稅及土地增值稅

除賣方的資本利得稅外，完成台灣不動產買賣還會產生三項主要的過戶費用（除非買賣契約另有約定，否則由買方負擔）：

1. 登記規費 — 申報現值的0.1%。 由當地地政事務所於所有權移轉時收取。「公告現值」通常約為實際成交價格的40–65%，因此實際成本遠低於以總價計算的0.1%。
2. 契稅 — 建物結構申報現值的6%（不含土地）。 依內政部標準契約，法定上為買方義務。住宅用6%稅率統一適用；商業、工業及農業類別則適用4–6%的差別稅率。
3. 土地增值稅。 法定上為賣方義務（且可自上述房屋土地交易所得稅中扣除），但買賣雙方常協商分擔。土地增值稅適用於賣方取得土地至本次移轉期間，經物價指數調整後的土地漲價總數額，依漲價幅度適用20%、30%或40%的稅率。所有權人本人、配偶及未成年子女設籍且持有土地滿20年以上者，土地增值稅可減徵50%。

買方應預估約總交易金額的6–8%作為合計過戶費用，並建議委託合格的地政士協調公證、登記及稅務申報事宜，以確保符合期限及文件要求。