Asas Duti Setem Hong Kong untuk Pembeli Hartanah 2026: Kadar Pembeli Kediaman dan Pengecualian

Memahami Landskap Duti Setem pada 2026

Menavigasi rejim duti setem Hong Kong adalah penting bagi setiap pembeli hartanah kediaman — pembeli kali pertama, pelabur tempatan, dan pendatang antarabangsa. Kerajaan HKSAR telah menentukurkan dasar-dasarnya untuk mengimbangi kemampuan, kestabilan, dan hasil, menghasilkan sistem berperingkat 2026 yang membezakan mengikut status pemastautinan, bilangan hartanah yang dimiliki, dan masa jualan semula.

Panduan ini merangkumi semua komponen duti setem kediaman utama: Duti Setem Ad Valorem (AVD) Skala 2, Duti Setem Berganda (DSD), status Duti Setem Pembeli (BSD) selepas pembaharuan 2024, pengecualian pembeli kali pertama, ambang rata HK$2 juta, dan skala jualan semula Duti Setem Khas (SSD) tiga tahun.

Duti Setem Ad Valorem (AVD): Kadar Skala 2 daripada 1.5% hingga 4.25%

AVD ialah duti asas ke atas setiap surat cara pemindahan kediaman, ditadbir sejak 2023 oleh Skala 2 — struktur lima peringkat berperingkat yang dikunci kepada harga belian atau nilai pasaran, yang mana lebih tinggi. Skala 2 menggantikan pembahagian awal Skala 1 dan Skala 2, menyatukan layanan kediaman pada garis asas yang lebih rendah secara seragam untuk menyokong penyertaan pasaran yang lebih luas.

Kadar AVD Skala 2 2026: 1.5% untuk hartanah ≤ HK$3 juta; 2.25% untuk HK$3,000,001–HK$4 juta; 3% untuk HK$4,000,001–HK$6 juta; 3.75% untuk HK$6,000,001–HK$20 juta; dan 4.25% untuk hartanah melebihi HK$20 juta. Setiap ambang kumpulan terpakai secara berperingkat, bermakna keseluruhan pertimbangan hartanah jatuh ke dalam kumpulan tertinggi yang berkenaan dan bukannya dibahagikan merentas peringkat.

Sebuah apartmen HK$5 juta membayar HK$150,000 (3%), manakala unit Peak bernilai HK$25 juta mencetuskan HK$1,062,500 (4.25%). AVD perlu dibayar dalam tempoh 30 hari selepas pemindahan, dengan penalti lewat 5%–10% bergantung pada tempoh kelewatan. Pembeli yang menggunakan "subsidi duti setem" atau rebat yang ditawarkan pemaju harus ambil perhatian bahawa ini biasanya dimasukkan ke dalam pakej keseluruhan dan tidak mengubah tarikh akhir pembayaran berkanun kepada Jabatan Hasil Dalam Negeri.

Duti Setem Berganda (DSD): 15% untuk Pembeli Bukan PRHK dan Pembelian Tambahan

DSD, diperkenalkan pada 2013 dan diperhalusi sejak itu, kekal sebagai tonggak utama pada kadar rata 15% untuk dua kategori pembeli.

Pertama, mana-mana Bukan Pemastautin Tetap Hong Kong (bukan-PRHK) pada masa pemerolehan membayar DSD ke atas keseluruhan pertimbangan atau nilai pasaran. Seorang bukan-PRHK yang membeli apartmen HK$10 juta menanggung DSD HK$1.5 juta ditambah AVD Skala 2.

Kedua, mana-mana pembeli — tanpa mengira status pemastautinan — yang memperoleh hartanah kediaman kedua atau seterusnya semasa sudah memiliki satu juga membayar DSD, membendung spekulasi pengembangan portfolio.

Pengecualian sempit terpakai: pemindahan antara saudara terdekat (pasangan, ibu bapa, anak, adik-beradik) terlepas daripada DSD jika distrukturkan dengan betul, tetapi nominee dan kenderaan korporat secara amnya tidak layak, dan Jabatan Hasil Dalam Negeri meneliti struktur pengelakan. Pembeli juga harus ambil perhatian bahawa DSD terpakai walaupun pembeli kemudiannya melupuskan hartanah sebelumnya — ujiannya ialah status pemilikan pada tarikh tepat pemerolehan baharu, bukan kedudukan portfolio bersih selepas penyelesaian.

Duti Setem Pembeli (BSD): Pemansuhan pada 2024 dan Status Semasa

Pemansuhan sepenuhnya BSD mulai Oktober 2024 ialah salah satu perubahan dasar paling ketara baru-baru ini. Diperkenalkan pada 2012 pada kadar 15% untuk membendung permintaan bukan tempatan dan korporat, ia kemudiannya dikurangkan kepada 7.5% sebelum dihapuskan sepenuhnya.

Pemansuhan itu mencerminkan kelembutan harga yang berterusan pada 2022–awal 2024 dan dorongan untuk menarik bakat dan pelaburan antarabangsa. Ia terpakai secara prospektif kepada perjanjian yang ditandatangani pada atau selepas Oktober 2024, jadi tiada BSD dikenakan ke atas transaksi 2026 tanpa mengira status pemastautinan atau kewarganegaraan pembeli.

Peraturan BSD warisan mentadbir perjanjian pra-Oktober-2024, tetapi untuk sebarang pemerolehan 2026 pembeli boleh mengecualikan BSD daripada unjuran kos. Ini adalah penjimatan material untuk pembeli bukan tempatan yang sebelum ini menghadapi gabungan DSD dan BSD setinggi 30%.

Pengecualian Pembeli Kali Pertama dan Ambang HK$2 Juta

Pelepasan bersasar menyokong pembeli kali pertama tempatan yang layak. Seorang Pemastautin Tetap Hong Kong yang tidak memiliki hartanah kediaman lain pada masa pemerolehan hanya membayar AVD Skala 2, dikecualikan daripada kadar DSD yang lebih tinggi — secara berkesan melayan pembelian pertama sebagai AVD asas sahaja.

Secara berasingan, peruntukan yang telah lama wujud terpakai kepada hartanah pada atau di bawah HK$2 juta: AVD rata HK$100 tanpa mengira keadaan pembeli, penjimatan besar untuk peserta pasaran mampu milik. Ambang rata HK$2 juta ini direka untuk pembeli berpendapatan rendah dan telah dikekalkan melalui pembaharuan kadar seterusnya.

Pembeli kali pertama melebihi HK$2 juta masih mendapat manfaat bermakna daripada pengecualian DSD: sebuah apartmen HK$6 juta berharga pembeli kali pertama HK$225,000 (AVD 3.75%) berbanding HK$1,125,000 (gabungan AVD+DSD 18.75%) untuk pembeli berulang atau bukan-PRHK. Kelayakan memerlukan status PRHK, tiada pegangan hartanah kediaman lain, dan hasrat untuk menduduki sebagai kediaman utama.

Duti Setem Khas (SSD): Skala Jualan Semula 3 Tahun

SSD tidak menggalakkan pembelian dan penjualan pantas dengan mengenakan duti berperingkat ke atas pelupusan dalam tempoh 36 bulan selepas pemerolehan, dikunci kepada tempoh pegangan.

Jualan semula dalam enam bulan pertama mencetuskan SSD 10% ke atas harga jualan atau nilai pasaran; enam hingga 12 bulan menarik 5%; dan 12 hingga 36 bulan membawa 3%. Selepas 36 bulan, tiada SSD dikenakan.

SSD menggunakan yang lebih tinggi antara pertimbangan sebenar atau nilai pasaran yang dinilai, perlu dibayar oleh penjual dalam tempoh 30 hari selepas jualan. Pengecualian terhad termasuk pemindahan keluarga terdekat, penyusunan semula korporat dengan pemilikan benefisial tidak berubah, dan jualan oleh pelaksana harta pusaka yang diwarisi dalam tempoh pentadbiran yang munasabah.

Komponen duti setem ini membentuk tulang belakang kawal selia kediaman Hong Kong 2026. Pembeli harus menyelaraskan status pemastautinan, sejarah pemilikan, harga belian, dan tempoh pegangan mereka dengan peruntukan AVD, DSD, dan SSD — sebaik-baiknya dengan nasihat cukai atau surat cara pemindahan yang berkelayakan — untuk meramal jumlah kos transaksi dengan tepat, membuat belanjawan untuk pembayaran tepat pada masanya, dan mengelakkan liabiliti selepas penyempurnaan yang tidak dijangka yang boleh menghakis pulangan unjuran atau melengahkan penyelesaian.

Untuk rujukan, laman web rasmi Jabatan Hasil Dalam Negeri menyediakan kalkulator duti setem dalam talian dan pekeliling terkini yang menangani sebarang kes tepi yang timbul daripada struktur transaksi luar biasa, rantaian pemilikan luar pesisir, atau pembangunan guna bercampur yang menggabungkan elemen kediaman dan bukan kediaman.