Ringkasan
Peraturan Pemerintah Indonesia No. 18 Tahun 2021 (PP 18/2021) menetapkan hak atas tanah yang boleh dipegang oleh warga asing untuk sebuah rumah. Warga asing yang memiliki dokumen imigresen yang sah di bawah undang-undang Indonesia boleh memiliki rumah berlanded di atas tanah Hak Pakai (hak guna), atau unit apartmen yang dibina di atas tanah Hak Pakai atau Hak Guna Bangunan (HGB, hak membina). Hak Milik, pemilikan penuh, tidak tersenarai.
Hak Pakai atas tanah negara atau tanah hak pengelolaan diberikan untuk tempoh sehingga 30 tahun, boleh dilanjutkan sehingga 20 tahun dan kemudian diperbaharui sehingga 30 tahun, menurut PP 18/2021. Pemilikan juga terhad oleh harga minimum, keluasan tanah, bilangan plot atau unit, dan penggunaan sebagai kediaman, dengan butiran ditetapkan oleh peraturan menteri.
Apa maksudnya bagi pembeli asing di Indonesia
Apa yang boleh dimiliki oleh warga asing
| Rumah | Hak atas tanah | PP 18/2021 |
|---|---|---|
| Rumah berlanded | Hak Pakai; atau Hak Pakai atas tanah Hak Milik melalui akta di hadapan pejabat pembuat akta tanah (PPAT); atau Hak Pakai atas tanah hak pengelolaan melalui perjanjian dengan pemegangnya | Perkara 71(1)(a) |
| Unit apartmen (satuan rumah susun) | Hak Pakai atau HGB atas tanah negara, tanah hak pengelolaan atau tanah Hak Milik | Perkara 71(1)(b) |
Sumber: PP 18/2021.
Unit apartmen di atas tanah Hak Pakai atau HGB yang boleh dimiliki oleh warga asing mesti berada dalam zon ekonomi khas, zon perdagangan bebas dan pelabuhan bebas, estet perindustrian atau zon ekonomi lain (Perkara 71(2)).
Berapa lama Hak Pakai bertahan
| Tanah di bawah Hak Pakai | Tempoh |
|---|---|
| Tanah negara atau tanah hak pengelolaan | Sehingga 30 tahun, boleh dilanjutkan sehingga 20, boleh diperbaharui sehingga 30 |
| Tanah Hak Milik | Sehingga 30 tahun, diperbaharui melalui akta baharu yang memberikan Hak Pakai |
Sumber: PP 18/2021, Perkara 52.
Apabila tempoh tamat, tanah itu kembali kepada negara atau kepada pemegang hak pengelolaan (Perkara 52(4)).
Siapa yang layak
Warga asing yang boleh memiliki rumah ialah mereka yang mempunyai dokumen imigresen selaras dengan undang-undang Indonesia (Perkara 69). Waris pemilik asing boleh mewarisi rumah tersebut; waris asing juga mesti memegang dokumen imigresen yang sah. Pemegang yang tidak lagi layak mesti melepaskan atau memindahkan hak tersebut dalam tempoh satu tahun, atau hak itu luput (Perkara 50).
Warganegara Indonesia yang berkahwin dengan warga asing boleh memegang hak tanah yang sama seperti warganegara lain, dengan syarat tanah itu bukan harta bersama perkahwinan, yang mesti ditunjukkan melalui perjanjian pranikah atau pascanikah yang dibuat di hadapan notari (Perkara 70).
Had yang ditetapkan oleh peraturan menteri
PP 18/2021 menyenaraikan empat had ke atas pemilikan rumah oleh warga asing: harga minimum, keluasan tanah, bilangan plot atau unit, dan penggunaan kediaman (Perkara 72). Ia menyerahkan angka-angka tersebut kepada peraturan menteri (Perkara 73), jadi harga minimum untuk kawasan dan jenis hartanah anda harus disemak dengan pejabat tanah atau PPAT anda sebelum anda menandatangani.
Ilustrasi: sebuah vila yang dibeli pada 2026
Ilustrasi sahaja. Seorang warga asing membeli sebuah rumah atas Hak Pakai di atas tanah negara pada 2026 dengan tempoh pertama 30 tahun. Dengan lanjutan 20 tahun dan pembaharuan 30 tahun, hak tersebut boleh berjalan sehingga 2106, tertakluk kepada syarat bagi setiap langkah.
Soalan Lazim
Bolehkah warga asing memiliki Hak Milik di Indonesia? Tidak. PP 18/2021 membenarkan warga asing memiliki rumah atas tanah Hak Pakai, atau unit apartmen atas tanah Hak Pakai atau HGB. Berapa lamakah Hak Pakai untuk warga asing? Di atas tanah negara, sehingga 30 tahun, boleh dilanjutkan selama 20 tahun dan diperbaharui selama 30 tahun. Adakah terdapat harga minimum? Ya. PP 18/2021 menghendakinya dan menyerahkan jumlahnya kepada peraturan menteri.
Untuk tujuan pendidikan sahaja — bukan nasihat cukai, undang-undang atau pelaburan. Sahkan dengan profesional berlesen.
Apa yang perlu dilakukan seterusnya
- Sahkan hak tanah pada hakmilik sebelum anda membayar; ia mesti Hak Pakai, atau HGB untuk unit apartmen di zon yang layak.
- Semak harga minimum yang terpakai di kawasan anda.
- Pastikan dokumen imigresen anda sah; pemilikan bergantung padanya.
- Minta peguam bertauliah atau PPAT mengendalikan surat ikatan: proprkey.com/en/pros?segment=legalFinance
- Bandingkan rumah untuk dijual: proprkey.com/en/properties?segment=buyer&mode=buy
Petikan
Peraturan Pemerintah Nomor 18 Tahun 2021 tentang Hak Pengelolaan, Hak Atas Tanah, Satuan Rumah Susun, dan Pendaftaran Tanah — Government of Indonesia (JDIH Kabupaten Aceh Timur copy) — President of the Republic of Indonesia — 2021-02-02 — jdih.acehtimurkab.go.id/dih/download/produk-hukum/797b42d0-01f5-446c-bc1e-d92ffb6cc36b