Jika anda memiliki hartanah kediaman atau komersial di Malaysia dan sedang mempertimbangkan penjualan, Cukai Keuntungan Harta Tanah (RPGT) ialah pemboleh ubah kos paling material yang mesti anda kira sebelum menyenaraikan. Ditadbir oleh Lembaga Hasil Dalam Negeri (LHDN), RPGT dikenakan ke atas keuntungan boleh dikenakan cukai — harga pelupusan tolak kos pemerolehan diselaraskan — dengan kadar yang berbeza secara mendadak mengikut tempoh pegangan, status pemastautin, dan pelepasan Belanjawan 2026. Panduan ini merangkumi jadual RPGT 2026 penuh, pengecualian, duti setem, fi guaman, dan pecahan kos pelupusan RM1,000,000 yang konkrit.
Jadual Kadar RPGT 2026: Skala Berperingkat Mengikut Tempoh Pegangan
Rangka kerja RPGT berasaskan tempoh pegangan Malaysia tidak menggalakkan spekulasi jangka pendek sambil memberi ganjaran kepada pemilikan jangka panjang. Tarikh pemerolehan ialah tarikh Perjanjian Jual Beli (SPA) masuk ditampilkan, bukan tarikh serahan kunci. Tarikh pelupusan ialah tarikh menandatangani SPA keluar.
Warganegara Malaysia dan Pemastautin Tetap (PR)
| Tempoh Pegangan | Kadar RPGT ke atas Keuntungan Boleh Dikenakan Cukai |
|---|---|
| Tahun 1 (0–12 bulan) | 30% |
| Tahun 2 (13–24 bulan) | 20% |
| Tahun 3 (25–36 bulan) | 15% |
| Tahun 4 (37–48 bulan) | 10% |
| Tahun 5 (49–60 bulan) | 10% |
| Tahun 6+ (61+ bulan) | 0% |
Bukan Warganegara, Individu Asing Bukan PR, dan Syarikat Asing
| Tempoh Pegangan | Kadar RPGT ke atas Keuntungan Boleh Dikenakan Cukai |
|---|---|
| Tahun 1–5 | 30% |
| Tahun 6+ | 10% |
Warganegara dan PR menikmati pengecualian RPGT penuh dari tahun keenam, manakala warga asing menghadapi kadar minimum 10% kekal. Bagi warga asing yang menjual kondominium dipegang tujuh tahun dengan keuntungan RM250,000, RPGT ialah RM25,000 — kos yang tidak wujud bagi warganegara dalam kedudukan yang sama.
Belanjawan 2026 (MoF) RPGT dan Perubahan Berkaitan
Kementerian Kewangan mengumumkan pindaan berkaitan hartanah berikut berkuat kuasa 1 Januari 2026:
- Pengecualian PPR seumur hidup dilanjutkan selama-lamanya: Pelepasan RPGT seumur hidup sekali untuk pelupusan satu kediaman persendirian oleh warganegara Malaysia, sebelum ini tamat Disember 2025, kini kekal. Rumah itu mesti telah didiami oleh pemilik, pasangan, atau anak-anak sebagai kediaman utama sekurang-kurangnya tiga daripada lima tahun sebelum penjualan.
- Pelupusan kos rendah MSSS/M40 kekal dikecualikan: Pelupusan hartanah kediaman RM300,000 dan ke bawah oleh pemilik rumah MSSS 2020–2025 kekal dikecualikan RPGT pada sebarang tempoh pegangan, dilanjutkan sehingga 31 Disember 2027.
- Had duti setem pembeli kali pertama dilanjutkan: Pengecualian duti setem MOT pada RM500,000 pertama nilai untuk pembeli kali pertama Malaysia dilanjutkan sehingga 31 Disember 2027, secara tidak langsung menyokong kecairan pasaran sekunder untuk penjual.
Jadual kadar RPGT utama kekal tidak berubah daripada 2024/2025.
Pengecualian RPGT dan Potongan Dibenarkan
Pengecualian dan potongan berkanun utama:
- Kediaman persendirian utama (PPR): Satu pengecualian seumur hidup bagi setiap warganegara Malaysia. Pemilik bersama masing-masing menuntut satu pengecualian ke atas hartanah yang sama.
- Pelupusan skim mampu milik: Hartanah di bawah RM200,000 yang diklasifikasikan sebagai PR1MA, RUMAWIP, PPRT, Rumah Selangorku, atau skim negeri setara dikecualikan RPGT untuk warganegara pada sebarang tempoh pegangan.
- Hadiah keluarga: Pemindahan antara pasangan, ibu bapa-anak, datuk nenek-cucu, dan adik-beradik dikecualikan RPGT (tiada balasan wang; Borang LHDN 22A diperlukan).
- Hartanah pusaka: Dianggap tiada untung/tiada rugi; waris mewarisi tarikh pemerolehan dan asas kos pemilik asal.
- Potongan dibenarkan terhadap keuntungan boleh dikenakan cukai: Duti setem dan fi guaman semasa pemerolehan, kos pengubahsuaian dan penambahbaikan struktur yang berresit (fi arkitek, kelulusan pelan, sambungan), komisen ejen (maks 3% kediaman), fi penilaian, dan kos pengiklanan pembeli/penyewa.
Duti Setem atas Pemindahan (MOT) Skala 2026
Duti setem MOT secara teknikalnya kos pembeli, tetapi penjual harus memahaminya untuk berunding harga dengan tepat. Jadual berperingkat 2026 (bukan kali pertama):
| Kumpulan Nilai Hartanah | Kadar Duti Setem |
|---|---|
| RM100,000 pertama | 1% |
| RM100,001–RM500,000 | 2% |
| RM500,001–RM1,500,000 | 3% |
| Melebihi RM1,500,001+ | 4% |
Warganegara Malaysia kali pertama menikmati pengecualian MOT 100% untuk rumah RM500,000 dan ke bawah (SPA sebelum 31 Dis 2027), dengan pelepasan separa sehingga RM1M.
Fi Guaman: Skala SPA Jualan 2026
Fi peguam mengikut Perintah Saraan Peguam 2023 (SRO 2023) pindaan 2026, SPA jualan kediaman:
| Nilai Transaksi | Fi Guaman (tidak termasuk SST 8%) |
|---|---|
| RM500,000 pertama | 1.00% (min RM500) |
| RM500,001–RM1,000,000 | 0.80% |
| RM1,000,001–RM3,000,000 | 0.70% |
| RM3,000,001–RM5,000,000 | 0.60% |
| Melebihi RM5,000,000 | 0.50% (boleh dirunding) |
Peruntukkan RM1,500–RM3,500 tambahan untuk belanja (carian, kehadiran Pejabat Tanah, setem, pelepasan, kurier).
Pecahan Kos Contoh: Pelupusan Hartanah RM1,000,000
Senario: Warganegara Malaysia menjual kondominium pajakan bebas RM1,000,000 dipegang 4 tahun 2 bulan (Tahun 5, kumpulan RPGT 10%). Harga asal RM750,000; duti setem pemerolehan RM16,000; guaman pemerolehan RM8,000; pengubahsuaian berresit RM65,000; ejen 3%.
Pengiraan Keuntungan Boleh Dikenakan Cukai
| Komponen | RM |
|---|---|
| Harga pelupusan | 1,000,000 |
| Tolak: Komisen ejen (3%) | –30,000 |
| Pelupusan bersih | 970,000 |
| Tolak: Harga belian | –750,000 |
| Tolak: Duti setem pemerolehan | –16,000 |
| Tolak: Fi guaman pemerolehan | –8,000 |
| Tolak: Pengubahsuaian layak | –65,000 |
| Keuntungan boleh dikenakan cukai | 131,000 |
RPGT Kena Dibayar
131,000 × 10% = **RM13,100
Kos Transaksi Pihak Penjual
| Item | RM |
|---|---|
| RPGT | 13,100 |
| Guaman SPA jualan (skala SRO + SST 8%) | 9,720 |
| Belanja guaman | 2,400 |
| Setem (SPA + Borang RPGT 1) | 300 |
| Komisen ejen (3%) | 30,000 |
| Cukai tanah / penilaian (pro-rated) | 380 |
| Fi pemprosesan penebusan bank | 150 |
| Jumlah kos penjual | 56,050 |
Hasil Bersih (sebelum penebusan pinjaman)
RM1,000,000 – RM56,050 = **RM943,950
Nota Akhir
Kelewatan penyenaraian dua bulan boleh menggerakkan anda daripada kumpulan 20% Tahun 2 kepada kumpulan 15% Tahun 3 — penjimatan beribu-ribu. Penjual asing: peguam pembeli biasanya menahan 3% daripada harga jualan kasar untuk remitan RPGT melainkan kelulusan awal LHDN diperoleh. Pemilik bersama dinilai secara individu ke atas bahagian berkadar mereka, masing-masing layak untuk pengecualian sendiri. Sentiasa modelkan senario terburuk dan terbaik sebelum menerima Surat Tawaran.