Had Pemilikan Kondominium Warga Asing di Filipina dan Kos Cukai Pemindahan 2026

Pelabur asing yang ingin membeli hartanah kediaman di Filipina menghadapi sekatan di bawah Perlembagaan 1987, yang menempah tanah secara eksklusif untuk warganegara Filipina dan syarikat milik Filipina 60%. Kondominium menyediakan pengecualian yang ketara. Panduan ini menjelaskan rangka kerja undang-undang 2026 untuk pembeli kondominium asing, membezakan had 40% undi daripada pemilikan unit individu, merangkumi pendaftaran DTI dan SEC untuk pembeli korporat, dan memperincikan setiap cukai pemindahan dan fi dengan garis masa pemprosesan BIR semasa.

Akta Perbadanan Kondominium: Had 40% Undi vs. Pemilikan Unit Individu

Akta Republik No. 4726, Akta Kondominium 1966, mengawal semua pembangunan kondominium di Filipina. Pembeli asing sering mengelirukan pemilikan unit individu dengan pemilikan saham mengundi dalam perbadanan kondominium. Seksyen 5 secara jelas membenarkan warga asing memperoleh dan memegang unit kondominium individu secara fee simple, sama seperti warganegara Filipina, tanpa had berkanun mengenai bilangan unit yang boleh dimiliki oleh seorang warga asing merentas projek. Hak ini diiktiraf secara jelas dalam undang-undang.

Had pemilikan asing 40% terpakai secara eksklusif kepada perbadanan kondominium — entiti undang-undang yang diwujudkan oleh surat ikatan induk yang memegang hak milik sah ke atas tanah projek, kawasan umum, dan kemudahan. Seksyen 10 mewajibkan sekurang-kurangnya 60% daripada modal saham yang layak mengundi dimiliki oleh warga Filipina; melebihi 40% mencetuskan penolakan atau pembatalan pendaftaran oleh SEC dan kemungkinan pembubaran.

Dalam amalan, pemaju mesti mengesahkan sebelum setiap jualan kepada warga asing bahawa nisbah selepas pemindahan kekal pada atau di bawah 40%. Di menara mewah permintaan tinggi di BGC, Makati CBD, dan Mactan, pemaju mengekalkan lejar ketat dan mungkin mengenakan had lebih rendah daripada 40% untuk menjamin pematuhan. Pembeli harus meminta pengesahan bertulis nisbah semasa sebelum menandatangani Kontrak Jualan. Pemilik unit asing menikmati hak penuh termasuk penghunian, pajakan, pelupusan, dan pemilikan bersama pro-rata kawasan umum. Satu-satunya kesan praktikal had 40% ialah kuasa mengundi terhad dan tidak layak untuk kerusi lembaga yang melanggar keperluan komposisi lembaga Filipina 60%.

Pendaftaran DTI dan SEC untuk Pembeli Korporat Asing

Walaupun warga asing individu tidak menghadapi sekatan peringkat unit selain had undi 40%, syarikat asing mesti melalui keperluan tambahan. Syarikat asing yang ingin memperoleh hartanah Filipina mesti terlebih dahulu mendapatkan lesen untuk menjalankan perniagaan daripada SEC dan mendaftarkan namanya dengan DTI.

Proses bermula dengan pendaftaran nama perniagaan DTI melalui portal BNRS dalam talian, kemudian pemerbadanan SEC dengan dokumen standard dan bukti modal didepositkan. SEC mengesahkan pematuhan dengan undang-undang pelaburan Filipina, mengesahkan bahawa tujuan utama syarikat — pajakan, pelaburan, atau penggunaan ibu pejabat — tidak dihadkan. Selepas kelulusan SEC, syarikat mendaftar dengan BIR untuk Nombor Pengenalan Pembayar Cukai (TIN), agensi berkaitan jika menggaji kakitangan, dan kerajaan tempatan untuk permit. Rantaian penuh biasanya mengambil masa 15–25 hari bekerja pada 2026.

Pecahan Kos Pemindahan: Setiap Cukai dan Fi Diterangkan

Sama ada pembeli adalah individu asing atau syarikat domestik berdaftar, memindahkan pemilikan unit kondominium Filipina mencetuskan lata cukai dan fi, semuanya boleh dirunding dalam Surat Ikatan Jualan Mutlak. Pecahan di bawah mencerminkan kadar BIR 2026, ordinan LGU, dan jadual notari standard menggunakan unit kondominium penanda aras PHP 10,000,000.

Cukai Keuntungan Modal (CGT) — 6%. Dikenakan ke atas anggaran keuntungan daripada pelupusan aset modal. Kadarnya ialah 6% tetap daripada yang tertinggi: harga jualan kasar dalam Surat Ikatan, penilaian zon BIR, atau nilai pasaran saksama penilai. Secara sahnya liabiliti penjual, CGT sering dipindahkan kepada pembeli dalam pasaran hangat. Pada PHP 10J: PHP 600,000, difailkan melalui Borang BIR 1706 dalam tempoh 30 hari selepas notari.

Cukai Setem Dokumentari (DST) — 1.5%. Di bawah Seksyen 196 Kanun Cukai, pemindahan hartanah dikenakan DST pada PHP 15 bagi setiap PHP 1,000 (1.5%) daripada harga jualan atau nilai pasaran saksama, yang mana lebih tinggi. Biasanya dibahagikan melalui rundingan, walaupun BIR memegang penjual sebagai liabiliti utama. Pada PHP 10J: PHP 150,000, difailkan melalui Borang BIR 2000-OT dalam tempoh 5 hari selepas akhir bulan.

Cukai Pemindahan Tempatan — 0.5% hingga 0.75%. Dikenakan oleh bandar atau perbandaran di bawah Kanun Kerajaan Tempatan 1991. Maksimum ialah 0.75% untuk bandar dan 0.50% untuk perbandaran, dikenakan ke atas pertimbangan atau nilai pasaran saksama, yang mana lebih tinggi. Bandar utama seperti Makati, Taguig (BGC), dan Bandar Cebu semuanya mengenakan 0.75%. Pada PHP 10J di bandar: PHP 75,000; di perbandaran: PHP 50,000. Lazimnya dibayar oleh pembeli dan prasyarat untuk Pengisytiharan Cukai baharu.

Fi Pendaftaran — 0.25%. Pihak Berkuasa Pendaftaran Tanah mengenakan fi progresif purata kira-kira 0.25% daripada harga jualan untuk unit julat pertengahan hingga premium, meliputi pemeriksaan dokumen, kemasukan jualan, anotasi hak milik, pembatalan hak milik lama, dan penerbitan Sijil Hak Milik Kondominium (CCT) baharu. Pada PHP 10J: kira-kira PHP 25,000, lazimnya dibayar oleh pembeli.

Fi Notari. Surat Ikatan Jualan Mutlak mesti dinotarikan di Filipina untuk diterima oleh BIR, Pejabat Pendaftar, dan LGU. Untuk transaksi kondominium 2026, fi biasa berkisar antara PHP 15,000 hingga PHP 60,000 bergantung pada nilai hartanah, kerumitan, dan bilangan penandatangan. Kebanyakan notari mengenakan 0.20% hingga 0.50% daripada harga jualan dengan lantai PHP 15,000. Pihak-pihak merundingkan siapa yang menanggung kos ini.

Garis Masa Penerbitan Sijil Kebenaran Pendaftaran (CAR) BIR

Sijil Kebenaran Pendaftaran (CAR) BIR dan rakan elektroniknya eCAR ialah dokumen paling kritikal dalam proses pemindahan. Pejabat Pendaftar dilarang secara sah daripada mendaftarkan sebarang pemindahan atau menerbitkan CCT baharu tanpa CAR dan eCAR yang sah.

Proses permohonan CAR bermula selepas penyata CGT dan DST difailkan dan dibayar, dan cukai setem dokumentari telah dilekatkan dan dibatalkan pada Surat Ikatan. Pembeli atau wakil yang diberi kuasa menyerahkan pakej dokumen lengkap — Surat Ikatan dinotarikan, salinan pendua CCT pemilik asal, Pengisytiharan Cukai terkini, resit rasmi CGT dan DST, ID sah kedua-dua pihak — kepada Pejabat Daerah Hasil (RDO) yang mempunyai bidang kuasa ke atas hartanah.

Sehingga Ogos 2026, standard perkhidmatan yang diterbitkan BIR di bawah Pekeliling Memorandum Hasil No. 37-2025 ialah 10 hari bekerja untuk transaksi mudah yang didokumenkan sepenuhnya. RDO volum tinggi seperti RDO No. 44 (Taguig-Pateros, BGC) dan RDO No. 50 (Bandar Makati) kini purata 12–18 hari bekerja untuk kes standard. Senario kompleks — gadai janji terdahulu yang belum dilepaskan, berbilang penjual, resolusi lembaga korporat, atau percanggahan penilaian zon — boleh memanjangkan garis masa kepada 30–60 hari bekerja atau lebih.

Sebaik sahaja CAR dan eCAR diterbitkan, pembeli memohon kepada penilai bandar atau perbandaran untuk Pengisytiharan Cukai baharu (5–10 hari bekerja tambahan), kemudian memuktamadkan pemindahan dengan pejabat pengurusan hartanah perbadanan kondominium. Garis masa hujung-ke-hujung untuk pemerolehan kondominium pembeli asing yang bersih pada 2026 ialah kira-kira 25–45 hari bekerja daripada notari Surat Ikatan hingga penerbitan Sijil Hak Milik Kondominium baharu.