Ringkasan
Penyewa jeonse di Korea Selatan membayar deposit sekali gus yang besar dan bukannya sewa bulanan dan mendapatkannya semula apabila pajakan tamat. Akta Perlindungan Pajakan Perumahan memberikan hak kepada penyewa terhadap pemilik baharu bermula dari hari selepas mereka mengambil milik dan melengkapkan pendaftaran penduduk, yang dikira dibuat apabila laporan masuk rumah difailkan. Dengan tarikh tetap (확정일자) pada kontrak juga, penyewa boleh dibayar balik daripada lelongan lebih awal daripada pemiutang kemudian, menurut terjemahan bahasa Inggeris Akta oleh kerajaan.
Penyewa juga boleh membeli jaminan pemulangan deposit daripada Korea Housing & Urban Guarantee Corporation (HUG), yang membayar deposit jika tuan rumah tidak membayarnya. HUG menerima deposit sehingga KRW 700 juta di wilayah ibu kota dan KRW 500 juta di tempat lain.
Apa maksudnya untuk penyewa di Korea Selatan
Tiga langkah yang melindungi deposit
| Langkah | Apa yang anda dapat | Asas undang-undang |
|---|---|---|
| Masuk rumah dan failkan laporan masuk rumah | Pajakan mengikat pemilik baharu bermula hari berikutnya | Akta, Perkara 3 |
| Dapatkan tarikh tetap pada kontrak | Keutamaan pembayaran balik daripada lelongan atau jualan awam berbanding pemiutang junior | Akta, Perkara 3-2 |
| Ambil jaminan pemulangan deposit | HUG membayar balik deposit jika tuan rumah tidak membayarnya | Terma produk HUG |
Sumber: Akta Perlindungan Pajakan Perumahan (terjemahan bahasa Inggeris); HUG.
Pemilik baharu rumah mengambil alih kedudukan tuan rumah, jadi pajakan dan kewajipan deposit berpindah bersama jualan, kata Perkara 3. Pajakan tanpa tempoh tetap, atau tempoh di bawah dua tahun, dianggap sebagai dua tahun, dan pajakan berterusan sehingga deposit dibayar balik (Perkara 4).
Deposit kecil
Penyewa dengan deposit lebih kecil boleh mendapatkan semula jumlah yang ditetapkan lebih awal daripada pemiutang bercagar sekalipun, dengan syarat mereka telah berpindah masuk dan memfailkan laporan masuk rumah sebelum lelongan didaftarkan, di bawah Artikel 8. Deposit dan jumlah yang layak ditetapkan oleh Dekri Presiden dan dihadkan kepada separuh nilai rumah.
Jaminan pemulangan deposit HUG
Jaminan HUG meliputi pangsapuri, ofisetel kediaman, rumah berbilang keluarga dan rumah teres, rumah sesebuah dan rumah berbilang isi rumah, serta perumahan kebajikan warga emas, menurut HUG. Anda boleh menjamin keseluruhan atau sebahagian deposit, dalam had di atas. Fi ialah jumlah yang dijamin × kadar 0.115% hingga 0.154% setahun, bergantung pada deposit, jenis rumah dan nisbah hutang, dikira secara pro-rata untuk tempoh pajakan. Memohon secara dalam talian atau membayar secara sekali gus masing-masing mendapat diskaun 3%.
Anda mesti memohon sebelum separuh tempoh pajakan berlalu, dikira dari tarikh pembayaran baki atau tarikh laporan masuk rumah, yang mana lebih kemudian. HUG meminta kontrak dengan tarikh tetapnya, rekod isi rumah yang didaftarkan di alamat tersebut, bukti bahawa anda telah membayar deposit, dan pendaftaran kediaman anda. Jaminan berkuat kuasa sehingga satu bulan selepas pajakan tamat. Setakat Oktober 2026, HUG menyatakan permohonan untuk pangsapuri dan ofisetel ditangguhkan sementara disebabkan lonjakan permintaan, kecuali jika tuan rumah ialah syarikat.
Ilustrasi: deposit KRW 300 juta
Ilustrasi sahaja. Seorang penyewa menjamin deposit KRW 300 juta bagi pajakan dua tahun. Pada kadar terendah 0.115% setahun, fi ialah kira-kira KRW 690,000 untuk dua tahun sebelum diskaun; pada 0.154% pula kira-kira KRW 924,000.
Soalan Lazim
Bilakah perlindungan penyewa jeonse bermula? Mulai hari selepas penyewa berpindah masuk dan memfailkan laporan berpindah masuk. Apakah yang ditambah oleh tarikh tetap? Keutamaan pembayaran balik deposit daripada lelongan atau jualan awam mendahului pemiutang junior. Berapa banyak yang boleh dijamin oleh HUG? Sehingga KRW 700 juta di wilayah ibu kota dan KRW 500 juta di tempat lain.
Untuk tujuan pendidikan sahaja — bukan nasihat cukai, undang-undang atau pelaburan. Sahkan dengan profesional berlesen.
Apa yang perlu dilakukan seterusnya
- Semak daftar hartanah untuk gadai janji dan rampasan sebelum anda menandatangani, dan bandingkan hutang dengan nilai rumah.
- Failkan laporan berpindah masuk dan dapatkan tarikh tetap pada hari anda berpindah masuk.
- Mohon jaminan pemulangan deposit jauh sebelum separuh tempoh pajakan berlalu.
- Minta peguam yang disahkan menyemak pajakan: proprkey.com/en/pros?segment=legalFinance
- Bandingkan rumah untuk disewa: proprkey.com/en/properties
Petikan
Housing Lease Protection Act (terjemahan bahasa Inggeris) — Korea Legislation Research Institute — Staff — 2009-07-26 — elaw.klri.re.kr/eng_service/lawViewContent.do?hseq=1102 전세보증금반환보증 상품안내 (Jaminan pemulangan deposit Jeonse) — Korea Housing & Urban Guarantee Corporation (HUG) — Staff — tiada tarikh — onestop.khug.or.kr/webView/webBiz/apply/goods001