Membeli hartanah kediaman di Taiwan memerlukan pemahaman tentang cukai keuntungan modal, yuran pemindahan, dan—sejak pindaan Akta Hak Purata Tanah 2025–2026—peraturan yang lebih ketat yang mengawal transaksi pra-jualan (預售屋, yùshòuwū). Panduan ini menghimpunkan rejim Ogos 2026 untuk pembeli domestik, ekspatriat yang pulang, dan pembeli asing yang layak.
Cukai Pendapatan Transaksi Rumah dan Tanah (房屋土地交易所得稅): Kurungan Progresif
Sejak 2021, Cukai Pendapatan Transaksi Rumah dan Tanah (房屋土地交易所得稅) Taiwan yang disatukan dikenakan ke atas jumlah keuntungan bersih bagi kedua-dua bangunan dan tanah, menggunakan kadar progresif berdasarkan tempoh pegangan untuk penjual individu:
| Tempoh Pegangan (Tahun) | Kadar Cukai ke atas Keuntungan Bersih |
|---|---|
| < 1 tahun (jualan pantas jangka pendek) | 45% |
| 1–2 tahun | 35% |
| 2–5 tahun | 20% |
| 5–10 tahun | 15% |
| ≥ 10 tahun (jangka panjang) | 20% (lihat nota) |
Nota kurungan 10 tahun:** Kadar 20% berada di atas kadar 15% untuk tempoh 5 tahun, tetapi penjual hartanah yang dipegang 10+ tahun menerima pelarasan inflasi kos asas yang jauh lebih tinggi (物價指數調整) yang biasanya mengurangkan keuntungan bercukai yang mencukupi untuk mengimbangi perbezaan kadar. Pemilik-penghuni dengan pendaftaran isi rumah (戶籍) di hartanah tersebut selama enam tahun berturut-turut layak mendapat pengecualian seumur hidup sekali sahaja untuk keuntungan pertama NTD 4J (≈USD 126K), dengan kadar 10 tahun standard dikenakan melebihi ambang tersebut.
Keuntungan Bersih = Harga Jualan − (Harga Belian Asal + Yuran Pemerolehan + Penambahbaikan Dipermodalkan + Kos Jualan + LVIT dibayar semasa jualan). Pemfailan diperlukan dalam tempoh 30 hari dari tarikh pemindahan pendaftaran.
Larangan Tiket Merah (紅單) Rumah Pra-Jualan (預售屋): Larangan Pemindahan Lima Tahun 2026 dan Penalti
Pembaharuan penentu 2026 ialah 全面禁止預售屋紅單轉讓 (larangan menyeluruh pemindahan tiket merah 紅單 hóngdān pra-jualan) di bawah Akta Hak Purata Tanah (平均地權條例) yang dipinda, berkuat kuasa sejak Januari 2025 dengan arahan penguatkuasaan tambahan berkuat kuasa Mac 2026.
"Tiket merah" secara sejarah menggambarkan amalan tidak formal menjual semula kedudukan pembeli pra-jualan seseorang sebelum siap pembinaan dan pendaftaran—membolehkan spekulator mendapat keuntungan tanpa membayar cukai dan yuran pemindahan standard.
Rangka kerja 2025–2026 mengenakan tiga peraturan mengikat:
- Larangan pemindahan berkanun lima tahun. Pembeli pra-jualan tidak boleh menyerah hak atau melupuskan hak kontrak (melalui perjanjian persendirian, deklarasi amanah, atau sebaliknya) selama lima tahun penuh dari tarikh pengesahan kontrak pra-jualan (公證日) atau tarikh pemindahan pendaftaran akhir, yang mana kemudian.
- Penalti pentadbiran. Denda antara NTD 150,000 hingga NTD 4.5 juta (USD 4.7K–USD 141.5K). Kanun Sivil menjadikan penyerahan hak yang tidak diluluskan terbatal dari awal (自始無效), jadi penerima serahan tidak mempunyai tuntutan yang boleh dikuatkuasakan.
- Rujukan jenayah untuk sindiket. Pengantara atau kakitangan yang secara sistematik memudahkan pemindahan mungkin menghadapi siasatan di bawah Akta Kawalan Pengubahan Wang Haram dan Akta Penipuan, dengan hukuman sehingga lima tahun.
Proses Kelulusan Kontrak Jualan Gantian (替代銷售契約) yang Dibenarkan
Pengecualian kawal selia yang sempit membolehkan pembeli pra-jualan memohon kelulusan untuk Kontrak Jualan Gantian (替代銷售契約)—satu-satunya mekanisme sah untuk menukar pembeli sebelum larangan lima tahun tamat.
Keadaan yang layak:
- Kematian pembeli asal (pemindahan kepada waris berkanun);
- Perceraian atau pembubaran perkongsian domestik yang tidak boleh dipulihkan yang memerlukan pembahagian harta perkahwinan;
- Pengangguran jangka panjang yang didokumenkan, kecacatan teruk, atau insolvensi yang diisytiharkan mahkamah;
- Pemindahan tempat kerja yang diarahkan majikan ke luar Taiwan, disahkan secara rasmi.
Permohonan mesti difailkan bersama oleh pembeli asal, pengganti yang dicadangkan, dan pemaju dengan Biro Pentadbiran Tanah tempatan (直轄市地政局 / 縣市地政局). Pemaju mengekalkan hak penolakan unilateral, dan kontrak standard membenarkan yuran pemprosesan pentadbiran dihadkan pada 2% daripada baki yang belum dibayar. Bank asal juga mesti mengeluarkan surat tiada bantahan yang mengesahkan pengganti memenuhi kriteria LTV dan perkhidmatan hutang asal.
Keperluan Bon Prestasi Pemaju (履約保證金) 15%
Pindaan Akta Hak Purata Tanah 2025 dan arahan Jawatankuasa Perlindungan Pengguna (消保會) mewajibkan setiap pemaju pra-jualan berlesen menyerahkan Bon Prestasi Pemaju (履約保證金) yang tidak boleh ditarik balik bersamaan dengan sekurang-kurangnya 15% daripada jumlah unjuran hasil jualan agregat projek dengan penjamin kewangan yang diluluskan sebelum menerima deposit atau menandatangani kontrak.
Dipegang oleh bank pihak ketiga atau syarikat amanah yang layak (senarai diluluskan diterbitkan setiap suku tahun oleh Kementerian Kewangan), bon tersebut dibayar kepada pembeli hanya dalam senario yang disahkan:
- Kebankrapan pemaju, pembubaran, atau penerimaan harta sebelum siap;
- Kegagalan mendapatkan Permit Penggunaan Pembinaan (使用執照) dalam tempoh 18 bulan dari tarikh yang dijadualkan;
- Sisihan keluasan lantai melebihi ±10% daripada pelan yang disahkan tanpa persetujuan pembeli;
- Kecacatan struktur yang disahkan (asas, dinding galas beban, pendakap seismik) dalam tahun pertama penyerahan.
Pembeli boleh mengesahkan status bon melalui Platform Maklumat Perumahan Pra-Jualan Kementerian Dalam Negeri (預售屋資訊查詢系統) menggunakan nombor pendaftaran projek sebelum membuat sebarang pembayaran.
Yuran Pemindahan Pendaftaran, Cukai Surat Cara, dan Cukai Kenaikan Nilai Tanah semasa Penutupan
Selain cukai keuntungan modal penjual, pembelian hartanah Taiwan yang lengkap mencetuskan tiga kos penutupan utama (ditanggung oleh pembeli melainkan perjanjian pembelian dirundingkan sebaliknya):
- Yuran Pemindahan Pendaftaran (登記規費) — 0.1% daripada nilai bercukai yang dinilai. Dikutip oleh Pejabat Pendaftaran Tanah tempatan (地政事務所) semasa pemindahan pemilikan. "Nilai bercukai yang dinilai" (公告現值) biasanya bersamaan 40–65% daripada harga transaksi sebenar, jadi kos efektif jauh lebih rendah daripada 0.1% daripada harga utama.
- Cukai Surat Cara (契稅) — 6% daripada nilai bercukai yang dinilai struktur bangunan (tanah dikecualikan). Mengikut undang-undang, ini adalah kewajipan pembeli di bawah kontrak standard Kementerian Dalam Negeri. Kadar kediaman 6% dikenakan secara seragam; kategori komersial, perindustrian, dan pertanian membawa kadar berbeza 4–6%.
- Cukai Kenaikan Nilai Tanah (土地增值稅, LVIT). Mengikut undang-undang, ini adalah kewajipan penjual (dan boleh ditolak daripada Cukai Pendapatan Transaksi Rumah/Tanah di atas), tetapi pembeli sering merundingkan peruntukan. LVIT dikenakan ke atas kenaikan nilai tanah yang diselaraskan inflasi antara pemerolehan penjual dan pemindahan semasa, menggunakan kurungan 20%, 30%, atau 40% berdasarkan magnitud keuntungan. Pemilik-penghuni dengan pendaftaran isi rumah yang memegang 20+ tahun menerima pengurangan kadar LVIT sebanyak 50%.
Pembeli harus memperuntukkan kira-kira 6–8% daripada jumlah nilai transaksi untuk kos penutupan gabungan dan dinasihatkan untuk melibatkan konveyan berlesen (地政士) untuk menyelaraskan pengesahan, pendaftaran, dan pemfailan cukai bagi pematuhan tarikh akhir dan dokumentasi.