Ringkasan
Pemindahan hartanah di Thailand didaftarkan di Pejabat Tanah, di mana fi dan cukai dikutip. Fi pemindahan standard ialah 2% daripada nilai taksiran rasmi dan fi pendaftaran gadai janji ialah 1% daripada pinjaman, menurut Jabatan Tanah (DOL). Sehingga 30 Jun 2027, kedua-duanya turun kepada 0.01% apabila individu warga Thailand membeli rumah atau kondominium yang harga jualan dan nilai taksirannya masing-masing tidak melebihi THB 7 juta.
Penjual juga dikenakan sama ada cukai perniagaan khusus (SBT) atau duti setem, dan cukai pegangan ke atas pendapatan daripada jualan. SBT ialah 3% daripada harga jualan atau nilai taksiran, yang mana lebih tinggi, ditambah cukai tempatan 10% daripada SBT, menjadikan kadar berkesan 3.3%, menurut Jabatan Hasil (RD).
Apa maksudnya bagi pembeli dan penjual di Thailand
Kos utama
| Kos | Kadar | Asas |
|---|---|---|
| Fi pemindahan | 2% (0.01% di bawah potongan semasa) | Nilai taksiran |
| Fi pendaftaran gadai janji | 1% (0.01% di bawah potongan semasa) | Jumlah pinjaman |
| Cukai perniagaan khusus | 3% ditambah cukai tempatan 10% | Yang lebih tinggi antara harga jualan dan nilai taksiran |
| Duti setem | Perlu dibayar hanya apabila SBT tidak dikenakan | — |
| Cukai pegangan (penjual individu) | Skala cukai pendapatan progresif | Nilai taksiran, ditolak potongan bagi tahun pegangan |
Sumber: DOL; RD.
Bila cukai perniagaan khusus dikenakan
Individu yang menjual dalam tempoh lima tahun daripada memperoleh hartanah dikenakan SBT, di bawah Dekri Diraja No. 342 Tahun 1998, melainkan pengecualian dikenakan, menurut RD. Pengecualian utama ialah:
- nama penjual telah berada dalam daftar rumah selama sekurang-kurangnya satu tahun, yang tidak perlu berturut-turut;
- hartanah itu diwarisi; atau
- jualan itu ialah pembelian wajib.
Jadi SBT tidak dikenakan jika penjual telah memegang hartanah itu selama lima tahun atau lebih, atau telah berada dalam pendaftaran rumahnya selama setahun. Jika SBT dibayar, duti setem tidak dikenakan.
Cukai pegangan untuk penjual individu
Bagi individu, Pejabat Tanah mengira cukai pegangan daripada nilai taksiran. Ia menolak peratusan bagi tahun pegangan, yang menurun daripada 92% daripada pendapatan untuk satu tahun kepada 50% untuk lapan tahun atau lebih, membahagi dengan tahun pegangan, menggunakan skala cukai pendapatan peribadi 5% hingga 35%, dan mendarab semula, menurut contoh pengiraan DOL.
Potongan fi untuk rumah sehingga THB 7 juta
Potongan itu terpakai kepada rumah sesebuah, rumah separa sesebuah, rumah teres, rumah kedai dan unit kondominium, baharu atau terpakai, yang dibeli oleh individu Thai, menurut DOL. Harga jualan dan nilai taksiran masing-masing mesti THB 7 juta atau kurang bagi setiap kontrak, dan gadai janji mesti didaftarkan pada masa yang sama dengan pindah milik, bagi pinjaman THB 7 juta atau kurang. Tanah kosong tidak layak, dan melebihi had tersebut fi penuh dikenakan.
Ilustrasi: kondominium THB 5 juta
Ilustrasi sahaja. Seorang pembeli Thai membayar THB 5 juta untuk sebuah kondominium yang ditaksir pada THB 5 juta dan meminjam THB 4 juta. Di bawah potongan itu, fi pindah milik ialah THB 500 dan fi gadai janji THB 400; pada kadar standard ia akan menjadi THB 100,000 dan THB 40,000. Jika penjual telah memilikiinya selama tiga tahun dan tidak berada dalam pendaftaran rumah, SBT ialah THB 165,000.
Soalan Lazim
Apakah yuran pindah milik di Thailand? 2% daripada nilai taksiran, dikurangkan kepada 0.01% sehingga 30 Jun 2027 untuk rumah yang layak sehingga THB 7 juta yang dibeli oleh individu warga Thailand. Bilakah cukai perniagaan khusus dikenakan? Apabila individu menjual dalam tempoh lima tahun selepas pemerolehan, melainkan mereka telah berada dalam daftar rumah selama setahun atau pengecualian lain terpakai. Adakah pembeli asing mendapat pengurangan yuran? Tidak. Pembeli mesti individu warga Thailand.
Untuk tujuan pendidikan sahaja — bukan nasihat cukai, undang-undang atau pelaburan. Sahkan dengan profesional berlesen.
Apa yang perlu dilakukan seterusnya
- Tanya Pejabat Tanah untuk nilai taksiran sebelum anda bersetuju dengan harga; kebanyakan kos dikira daripadanya.
- Semak berapa lama penjual telah memiliki hartanah dan berada dalam daftar rumah.
- Persetujui dalam kontrak jualan siapa yang membayar setiap yuran dan cukai.
- Minta peguam yang disahkan menyemak kontrak: proprkey.com/en/pros?segment=legalFinance
- Bandingkan rumah untuk dijual: proprkey.com/en/properties?segment=buyer&mode=buy
Petikan
การคำนวณภาษีธุรกิจเฉพาะจากการขายอสังหาริมทรัพย์ (Specific business tax on sales of immovable property) — The Revenue Department — Staff — n.d. — www.rd.go.th/63775.html Royal Decree No. 342 (B.E. 2541) on Sale of an Immovable Property for a Commercial or Profitable Purpose — The Revenue Department — Staff — 1998-12-24 — www.rd.go.th/fileadmin/user_upload/kormor/eng/RD_342.pdf สรุปหลักเกณฑ์... มาตรการลดค่าธรรมเนียมจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมสำหรับที่อยู่อาศัย (Residential transfer and mortgage fee reduction) — Department of Lands — Staff — 2026-06 — www.dol.go.th/media/813280771027636224/2026/06/SDux7f6oTs4GcznJ9XKRPq1W.pdf ตัวอย่างการคำนวณภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย (Withholding tax calculation examples) — Department of Lands — Staff — n.d. — www.dol.go.th/media/716929789247754240/migration/2025/10/dxtE3FP9oCjV4ThN86z5Jm0n.pdf