Menyempurnakan pembelian hartanah di Thailand memerlukan pemahaman yang jelas tentang fi berkanun, cukai, dan kos pendaftaran yang dikenakan di Jabatan Tanah pada tarikh pemindahan yang dijadualkan. Panduan ini menerangkan setiap komponen struktur kos transaksi, mengenal pasti pihak yang biasanya bertanggungjawab untuk pembayaran, menyediakan contoh pengiraan menggunakan pembelian kondominium bernilai 10 juta baht Thailand, dan menggariskan proses pelaksanaan perjanjian jual beli (SPA) standard untuk hartanah pajakan dan hakmilik bebas. Pembeli dan penjual perlu ambil perhatian bahawa walaupun kadar fi berkanun ditetapkan di peringkat nasional, pembahagian kos yang dirundingkan sentiasa menjadi perkara kontrak antara pihak-pihak dan hendaklah direkodkan secara jelas dalam SPA sebelum pelaksanaan.

Fi dan Cukai Pemindahan Teras

Set pakej caj pemindahan standard yang dikenakan kepada kebanyakan transaksi hartanah kediaman di Thailand merangkumi lima komponen utama: Fi Pemindahan, Cukai Perniagaan Khusus (SBT), Duti Setem, Cukai Pegangan, dan, jika berkenaan, Fi Pendaftaran Gadai Janji. Setiap satu dikenakan ke atas asas nilai yang ditetapkan, yang dalam amalan adalah lebih tinggi antara harga transaksi sebenar yang diisytiharkan atau nilai taksiran rasmi Jabatan Tanah untuk hartanah dan lokasi yang berkaitan.

Fi Pemindahan (2 peratus):** Fi Pemindahan ialah kos berkanun utama untuk memindahkan pemilikan atau kepentingan pajakan jangka panjang daripada penjual kepada pembeli. Ia dinilai pada kadar tetap 2 peratus daripada nilai taksiran yang berkenaan. Di bawah amalan pasaran standard dalam pasaran kondominium Bangkok, Fi Pemindahan biasanya dibahagikan sama rata antara pembeli dan penjual, dengan setiap pihak menanggung 1 peratus. Di Phuket dan pasaran wilayah lain, amalan berbeza-beza mengikut jenis transaksi, dengan transaksi vila selalunya melihat penjual menanggung keseluruhan 2 peratus sebagai sebahagian daripada rundingan. Fi Pemindahan terpakai kepada kedua-dua pemindahan hakmilik bebas (Nor Sor 4 Gor / Chanote) dan penyerahan atau penciptaan kepentingan pajakan 30 tahun berdaftar, menjadikannya relevan kepada hampir setiap pemerolehan hartanah berstruktur.

Cukai Perniagaan Khusus (3.3 peratus):** Cukai Perniagaan Khusus, atau SBT, ialah levi berasaskan nilai yang terpakai apabila penjual ialah entiti perniagaan berdaftar, pemaju menjual stok dagangan, atau individu persendirian yang menjual dalam tempoh pegangan lima tahun selepas pemerolehan. Kadarnya ialah 3.0 peratus daripada nilai taksiran, ditambah cukai perbandaran 0.3 peratus, memberikan kadar efektif gabungan 3.3 peratus. Yang penting, SBT menggantikan Duti Setem dalam transaksi yang mana ia terpakai — kedua-dua caj adalah saling eksklusif, bukan kumulatif. Individu persendirian yang menjual hartanah yang telah mereka pegang selama lebih daripada lima tahun berturut-turut, dan yang telah digunakan sebagai kediaman utama mereka selama sekurang-kurangnya satu tahun, biasanya dikecualikan daripada SBT dan sebaliknya membayar Duti Setem pada kadar 0.5 peratus yang lebih rendah. SBT hampir secara universal menjadi kos penjual dalam pasaran Thailand, kerana ia timbul daripada peristiwa pelupusan bercukai penjual, walaupun tidak jarang pemaju mengiklankan pakej promosi "pembeli membayar semua fi" yang secara berkesan menggabungkan kos SBT ke dalam harga pembelian utama.

Duti Setem (0.5 peratus):** Duti Setem terpakai kepada pemindahan hartanah yang berada di luar skop Cukai Perniagaan Khusus — paling biasa, jualan semula oleh individu persendirian yang telah memiliki hartanah itu selama lebih daripada lima tahun. Ia dinilai pada 0.5 peratus daripada nilai pemindahan yang dinilai. Seperti SBT, Duti Setem secara teknikalnya adalah kewajipan penjual di bawah undang-undang cukai Thailand, walaupun SPA biasanya akan menyatakan peruntukan yang dipersetujui antara pihak-pihak. Pembeli harus mengesahkan tempoh pegangan penjual dan status pendaftaran cukai semasa fasa usaha wajar, kerana salah klasifikasi antara SBT dan Duti Setem boleh mengakibatkan perbezaan sehingga 2.8 peratus daripada nilai hartanah dalam mana-mana arah, yang boleh menjadi jumlah yang material untuk aset kelas pertengahan dan mewah.

Cukai Pegangan (1 peratus):** Cukai Pegangan ke atas pemindahan hartanah ditolak di sumber oleh Jabatan Tanah pada masa pemindahan, pada kadar tetap 1 peratus daripada nilai taksiran. Ia berfungsi sebagai bayaran pendahuluan terhadap liabiliti cukai pendapatan peribadi atau korporat penjual yang timbul daripada pelupusan tersebut. Bagi penjual individu, 1 peratus yang ditahan boleh dikreditkan terhadap penyata cukai pendapatan peribadi tahunan mereka dan boleh mengakibatkan bayaran balik jika keuntungan modal sebenar, dikira menggunakan formula progresif Jabatan Hasil Dalam Negeri, lebih rendah daripada jumlah tetap yang ditahan. Bagi penjual korporat dan pemaju, cukai pegangan dianggap sebagai bayaran cukai terhadap liabiliti cukai pendapatan korporat tahunan mereka. Lazimnya, Cukai Pegangan dianggap sebagai kos penjual dan ditolak daripada hasil jualan dan bukannya dibayar secara berasingan, walaupun SPA harus sentiasa mengesahkan mekanisme tepat untuk mengelakkan pertikaian pada temu janji pemindahan.

Fi Pendaftaran Gadai Janji (1 peratus)

Pembeli yang membiayai pemerolehan mereka dengan gadai janji bank Thailand akan menanggung Fi Pendaftaran Gadai Janji yang berasingan, dinilai pada 1 peratus daripada jumlah prinsipal pinjaman berdaftar — bukan daripada nilai hartanah. Fi ini meliputi kos Jabatan Tanah untuk mendaftarkan kepentingan keselamatan pemberi pinjaman (gadai janji atau, lebih biasa di Thailand, struktur penjamin-gadai janji) terhadap geran tanah. Fi Pendaftaran Gadai Janji sentiasa menjadi tanggungjawab pembeli-peminjam. Sebagai contoh, pembeli yang membeli kondominium bernilai 10 juta THB dengan gadai janji nisbah pinjaman kepada nilai 70 peratus sebanyak 7 juta THB akan membayar 70,000 THB dalam Fi Pendaftaran Gadai Janji. Pembeli juga harus membuat belanjawan untuk fi pengaturan pinjaman bank, biasanya antara 1 dan 1.5 peratus daripada jumlah pinjaman, dan premium insurans kebakaran nominal, yang kebanyakan pemberi pinjaman perlukan sebagai syarat pengeluaran dana.

Contoh Pengiraan: Kondominium Bangkok Bernilai 10 Juta THB

Untuk menggambarkan kos transaksi kumulatif, pertimbangkan jualan semula kondominium hakmilik bebas bernilai 10 juta THB di Bangkok, di mana penjual individu persendirian telah memiliki unit tersebut selama tujuh tahun, mencetuskan Duti Setem dan bukannya Cukai Perniagaan Khusus, dan pembeli membiayai 60 peratus daripada harga pembelian dengan gadai janji Thailand. Nilai taksiran Jabatan Tanah bersamaan dengan harga kontrak untuk memudahkan.

Di pihak penjual, kosnya ialah: Duti Setem pada 0.5 peratus bersamaan 50,000 THB, Cukai Pegangan pada 1 peratus bersamaan 100,000 THB, dan separuh bahagian penjual daripada Fi Pemindahan pada 1 peratus bersamaan 100,000 THB, memberikan jumlah kos pihak penjual sebanyak 250,000 THB, atau 2.5 peratus daripada harga jualan. Di pihak pembeli, kosnya ialah: separuh bahagian pembeli daripada Fi Pemindahan pada 1 peratus bersamaan 100,000 THB, ditambah Fi Pendaftaran Gadai Janji pada 1 peratus daripada pinjaman 6 juta THB bersamaan 60,000 THB, untuk jumlah kos pihak pembeli sebanyak 160,000 THB, atau 1.6 peratus daripada harga pembelian. Kos berkanun gabungan untuk transaksi berjumlah 410,000 THB, mewakili kira-kira 4.1 peratus daripada pertimbangan 10 juta THB. Jika unit yang sama dijual oleh pemaju atau individu dalam tetingkap SBT lima tahun, Duti Setem sebanyak 50,000 THB akan digantikan oleh Cukai Perniagaan Khusus sebanyak 330,000 THB, meningkatkan jumlah kos transaksi kepada 690,000 THB atau 6.9 peratus daripada pertimbangan.

Pertimbangan Pajakan Berbanding Hakmilik Bebas

Struktur fi untuk pemerolehan pajakan berbeza daripada pembelian hakmilik bebas dalam beberapa aspek penting. Penciptaan awal atau penyerahan kepentingan pajakan 30 tahun berdaftar tertakluk kepada Fi Pemindahan 2 peratus yang sama seperti hakmilik bebas, dikira terhadap nilai pajakan yang dipermodalkan atau prabayar dan bukannya nilai tanah asas. Kerana kebanyakan transaksi pajakan distrukturkan sebagai geran baharu daripada pemaju-tuan tanah, dan bukannya penyerahan daripada pemajak persendirian sebelumnya, Cukai Perniagaan Khusus pada 3.3 peratus adalah norma dan bukannya Duti Setem. Hartanah pajakan tidak memindahkan pemilikan tanah asas, jadi metodologi taksiran Jabatan Tanah memberi tumpuan kepada nilai semasa tempoh pajakan dan sebarang penambahbaikan, yang boleh mengakibatkan nilai taksiran yang lebih rendah untuk hartanah gred setara berbanding dengan setara hakmilik bebas. Pembeli pajakan yang memerlukan pembiayaan harus ambil perhatian bahawa bank Thailand biasanya menawarkan nisbah pinjaman kepada nilai yang lebih rendah untuk cagaran pajakan — biasanya 50 hingga 60 peratus dan bukannya 70 hingga 80 peratus yang tersedia untuk kondominium hakmilik bebas — dan sesetengah pemberi pinjaman mengenakan tempoh pajakan baki minimum 25 tahun pada masa permulaan pinjaman.

Proses SPA Lazim

Proses transaksi standard untuk hartanah kediaman di Thailand mengikut urutan yang boleh diramal, bermula dengan pelaksanaan Perjanjian Jual Beli dan berakhir dengan temu janji pemindahan di Pejabat Tanah wilayah atau daerah. Selepas bersetuju dengan harga dan terma komersial, pembeli biasanya membayar deposit tempahan antara 50,000 dan 200,000 THB untuk mengeluarkan hartanah daripada pasaran, diikuti dalam tempoh 14 hingga 21 hari dengan menandatangani SPA rasmi dan pembayaran deposit 10 hingga 15 peratus (termasuk jumlah tempahan). SPA akan menyatakan mekanisme pembayaran baki, tarikh penyempurnaan atau pemindahan kontrak, dan peruntukan yang dipersetujui bagi semua fi pemindahan, cukai, dan caj Jabatan Tanah, bersama-sama dengan sebarang waranti pemaju atau representasi penjual mengenai hakmilik, status penghunian, dan caj utiliti atau penyelenggaraan tertunggak.

Semasa tempoh antara menandatangani SPA dan tarikh pemindahan, wakil undang-undang pembeli akan menjalankan carian hakmilik penuh di Jabatan Tanah untuk mengesahkan kepentingan berdaftar penjual, mengesahkan ketiadaan bebanan, lien, atau tuntutan pihak ketiga yang tidak dibenarkan, dan menyemak silang nilai taksiran rasmi Jabatan Tanah. Di mana pembiayaan gadai janji terlibat, bank akan menjalankan penilaian sendiri, menyediakan dokumentasi pinjaman, dan mengesahkan kesediaan pengeluaran dana, biasanya memerlukan pembeli untuk menyelesaikan fi pengaturan pinjaman dan melaksanakan surat ikatan gadai janji terlebih dahulu daripada temu janji pemindahan.

Pada tarikh pemindahan yang dijadualkan, kedua-dua pihak atau peguam cara mereka yang diberi kuasa menghadiri Jabatan Tanah dengan SPA asal, dokumen pengenalan diri yang sah, dan bukti sebarang pelepasan cukai yang diperlukan. Pegawai Tanah mengesahkan dokumen, mengira fi dan cukai akhir berdasarkan nilai kontrak atau taksiran rasmi yang lebih tinggi, dan mengutip pembayaran — kebanyakan pejabat menerima draf jurubank yang diperakui atau pindahan bank terus. Sebaik sahaja semua caj dibayar dan pemindahan didaftarkan, Jabatan Tanah mengeluarkan geran tanah baharu atau pendaftaran pajakan yang dikemas kini kepada pembeli, dan hasil jualan, tolak fi pihak penjual dan sebarang pegangan yang berkenaan, dilepaskan kepada penjual. Selepas pemindahan, peguam cara pembeli biasanya mengendalikan pendaftaran pertukaran pemilikan dengan pejabat pengurusan badan bersama yang berkaitan, Pihak Berkuasa Elektrik Metropolitan, dan Pihak Berkuasa Bekalan Air Wilayah untuk memastikan penyerahan bersih semua akaun perkhidmatan dan hak keahlian kawasan bersama.