Undang-Undang Tanah Vietnam yang dipinda 2024 (berkuat kuasa 1 Januari 2025) dan Undang-Undang Perumahan yang disatukan telah menjelaskan rangka kerja pemilikan hartanah dan hak penggunaan tanah oleh warga asing. Panduan ini merangkumi peruntukan teras yang mesti difahami oleh pemeroleh rentas sempadan, pelabur portfolio, dan pembeli ekspatriat apabila bertransaksi di Vietnam pada tahun 2026.
Hak Penggunaan Tanah (LUR): Model Tempoh 50+50 Tahun
Syarikat pelaburan asing (FIE) yang diperbadankan di bawah undang-undang Vietnam — LLC milik asing 100%, syarikat saham bersama, dan usaha sama — layak untuk diberi atau dipajak hak penggunaan tanah (LUR, atau quyền sử dụng đất) untuk tujuan pelaburan yang ditetapkan.
Di bawah Undang-Undang Tanah 2024, tempoh LUR standard untuk projek perindustrian, komersial, pembangunan kediaman, dan pelancongan ialah 50 tahun dari tarikh peruntukan atau pajakan tanah. Selepas tamat tempoh, pelabur yang mematuhi syarat lesen pelaburan dan tujuan penggunaan tanah mereka menikmati hak berkanun untuk satu pembaharuan 50 tahun — rangka kerja "50+50" — tanpa memerlukan tender kompetitif baharu, dengan syarat projek berada pada jadual dan pelabur tidak mempunyai tunggakan sewa tanah atau liabiliti cukai.
LUR boleh dipindah milik, dicagarkan, dan dinilai sebagai sumbangan modal kepada usaha sama, tertakluk kepada pendaftaran di Jabatan Sumber Asli dan Alam Sekitar (DONRE) peringkat wilayah.
Pemilikan Kondominium Asing: Kuota Asing 30%
Undang-Undang Perumahan mengkodifikasikan hak individu dan entiti undang-undang asing untuk membeli dan memiliki unit apartmen dalam pembangunan kondominium Vietnam, tertakluk kepada had pemilikan asing 30% berkanun yang dikenakan ke atas jumlah keluasan lantai boleh jual bersih setiap projek (setiap bangunan untuk skim guna bercampur atau berbilang menara).
Pembeli asing yang layak termasuk individu asing dengan visa Vietnam atau permit kerja yang sah; FIE, cawangan luar negara, dan pejabat perwakilan yang ditubuhkan secara sah di Vietnam; serta dana luar pesisir dan pelabur institusi.
Unit kondominium yang diperoleh dalam kuota 30% dipegang di bawah pemilikan kekal penuh struktur dengan LUR tanpa had yang mengiringi ke atas bahagian tanah yang berkadar. Unit boleh dijual semula secara bebas kepada pembeli domestik atau asing, tertakluk hanya kepada bangunan kekal dalam kuota 30% pada masa jualan semula. Untuk hartanah kediaman bertanah (vila dan rumah bandar dalam pembangunan perumahan), kuota 30% dikenakan setiap projek dan pemilikan dihadkan kepada 50 tahun, boleh diperbaharui untuk 50 tahun lagi.
Proses Pendaftaran Perjanjian Jual Beli (SPA)
Semua pemindahan hartanah di Vietnam — jualan utama pemaju atau jualan semula pasaran sekunder — mesti didokumenkan di bawah Perjanjian Jual Beli (SPA) yang disahkan notari dan didaftarkan dengan pejabat pendaftaran tanah peringkat wilayah. Aliran kerja 2026:
- Pelaksanaan SPA disahkan notari: Pihak-pihak memuktamadkan dan melaksanakan SPA di hadapan notari Vietnam berlesen, yang mengesahkan identiti, mengesahkan hak milik penjual yang sah, dan memastikan pematuhan bahasa berkanun.
- Pembayaran duti setem dan fi: Dalam 30 hari kalendar dari pengesahan notari, pembeli membayar fi pendaftaran dan duti setem yang berkenaan melalui perbendaharaan wilayah; pembayaran lewat mencetuskan penalti pentadbiran harian.
- Penyerahan dokumen: Fail lengkap — SPA asal yang disahkan notari, bukti pembayaran, dokumen identiti pihak, dan sijil LUR induk pemaju — difailkan dengan bahagian pendaftaran tanah DONRE yang berkaitan.
- Pemeriksaan dan penerbitan sijil: DONRE menjalankan semakan fakta dan undang-undang (kira-kira 15 hari bekerja untuk transaksi mudah) dan, selepas kelulusan, mengemas kini daftar tanah dan menerbitkan sijil pemilikan baharu.
Pembeli harus melantik peguam hartanah Vietnam yang khusus untuk menjalankan carian hak milik dan bebanan penuh sebelum melaksanakan SPA, kerana kepentingan pemegang pajakan, hak pajakan, dan pertikaian sempadan tidak selalu kelihatan dalam ekstrak tanah tidak rasmi.
Fi Pemindahan LUR: Kadar 0.5% dan Asas Pengiraan
Pemindahan LUR — termasuk LUR yang dipegang oleh FIE dan elemen hak tanah yang tertanam dalam transaksi kondominium — tertakluk kepada fi pemindahan LUR 0.5% berkanun, dikenakan ke atas nilai transaksi yang diisytiharkan atau harga tanah rasmi kerajaan yang lebih tinggi untuk daerah dan kategori penggunaan tanah yang berkaitan.
Untuk unit apartmen, fi 0.5% dikenakan ke atas komponen nilai tanah sahaja (bukan nilai bangunan/penambahbaikan) dan biasanya termasuk dalam harga semua-dalam pemaju untuk jualan utama. Untuk pemindahan LUR langsung antara perusahaan, penilaian tanah bertauliah kerajaan diperlukan jika pertimbangan yang diisytiharkan menyimpang lebih daripada 20% daripada julat harga tanah rasmi yang diterbitkan.
Di luar fi 0.5%, peruntukkan untuk kos pengesahan notari (kira-kira 0.1–0.15% daripada nilai) dan caj pendaftaran nominal. Pelabur asing yang menstrukturkan pemerolehan melalui pembelian saham syarikat pemegang LUR akan membayar duti setem 0.1% ke atas nilai saham, tetapi masih mesti memaklumkan DONRE tentang perubahan pemilikan benefisial.
Sijil Pemilikan: Buku Merah Jambu dan Bukti Hak Milik
Buku merah jambu** (Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà, quyền sở hữu công trình khác và quyền sử dụng đất) — dinamakan sempena kulit merah jambunya yang tersendiri — ialah dokumen undang-undang berwibawa yang membuktikan kedua-dua pemilikan bangunan dan hak penggunaan tanah berdaftar. Ia merekodkan ID plot kadaster unik dan keluasan tanah, butiran identiti pemilik, tempoh LUR dan tujuan penggunaan tanah, bebanan berdaftar (gadai janji, easemen), dan keluasan lantai bangunan serta spesifikasi.
Sejak awal 2026, semua buku merah jambu yang baru diterbitkan termasuk entri digital dalam Pangkalan Data Pentadbiran Tanah Kebangsaan, boleh diakses untuk carian hak milik yang disahkan melalui portal DONRE. Pemilik harus menjaga sijil fizikal asal dan ekstrak digital yang disahkan, kerana transaksi, gadai semula, dan pembaharuan LUR semuanya memerlukan dokumen asal.
Undang-Undang Tanah 2024 dan Undang-Undang Perumahan yang disatukan menyediakan rangka kerja yang boleh diramal dan berasaskan peraturan untuk peserta asing dalam pasaran hartanah Vietnam. Dengan melibatkan peguam tempatan yang berkelayakan lebih awal, menstrukturkan pemerolehan dalam kuota pemilikan berkanun, dan memastikan pendaftaran sempurna setiap transaksi, pelabur asing boleh mendapatkan kepentingan yang boleh dikuatkuasakan, boleh dipindah milik, dan jangka panjang dalam salah satu ekonomi yang paling pesat berkembang di Asia Tenggara.