Ringkasan

Pasaran perumahan Kemboja pada 2026 paling tepat digambarkan sebagai terpilih dan bukan pulih. Indeks harga kediaman Bank Negara Kemboja menurun 3.67% tahun ke tahun pada Januari 2026, berikutan penurunan 3.8% sepanjang 2025, dengan Phnom Penh — pasaran yang menjadi tunjang sentimen nasional — menurun 4.52%. Kelemahan utama itu, bagaimanapun, menyembunyikan perpecahan yang semakin melebar antara segmen dan lokasi. Permintaan tidak kembali di semua tempat; ia sedang menumpu.

Tiga nod menonjol.

Pertama, perumahan landed dan pembangunan borey. Walaupun segmen kondominium menyerap saluran paip yang besar, projek borey — skim landed berpagar yang mendominasi aspirasi kelas pertengahan Kemboja — kekal sebagai bahagian pasaran yang paling aktif, disokong oleh pembeli domestik dan pembiayaan gadai janji. Nadi Q1 2026 Good Value Property meletakkan stok landed melebihi 181,000 unit, asas yang jauh lebih besar daripada alam kondominium dan yang bertukar tangan secara stabil dan bukan dalam gelombang spekulatif.

Kedua, koridor selatan di sekitar Lapangan Terbang Antarabangsa Techo. Lapangan terbang itu dibuka pada September 2025 dan telah menjadi isyarat infrastruktur paling jelas dalam hartanah Kemboja. Aktiviti pelancaran di sepanjang koridor selatan dan lapangan terbang semakin meningkat, disokong oleh Ring Road 3 dan pembangunan industri serta logistik yang menyusuli kapasiti pengangkutan. Ini ialah geografi di mana bekalan baharu dan permintaan baharu bertemu dan bukan saling melintas.

Ketiga, lapisan kondominium pasaran pertengahan. Sorotan H2 2025 Knight Frank meletakkan stok kondominium Phnom Penh yang siap pada kira-kira 63,334 unit, meningkat 9.6% tahun ke tahun, dengan kadar kekosongan dalam lingkungan belasan pertengahan dalam sesetengah kompilasi. Kiraan Q1 2026 Good Value meletakkan bekalan melebihi 76,000 unit merentasi lebih 150 projek, terbahagi kira-kira 61% pertengahan, 26% mampu milik dan 13% mewah. Tekanan tertumpu di bahagian atas: lebihan bekalan mewah berterusan, manakala pasaran pertengahan lebih ketat. Ulasan akhir 2025 menyatakan pemulihan separa dalam sesetengah kondominium mewah Phnom Penh, dengan harga bergerak semula melebihi kira-kira US$2,800 setiap meter persegi pada Q4, tetapi ini isyarat sempit, bukan perubahan seluruh pasaran.

Pemacu di sebalik tumpuan ini ialah pekerjaan, infrastruktur dan ekonomi sewaan. Hasil sewaan sering disebut dalam julat 6–8% oleh firma broker — julat yang hanya kekal di lokasi di mana penyewa benar-benar bekerja dan di mana bekalan belum tepu. Pelancongan, yang berjalan pada kira-kira 6.7–7.1 juta ketibaan, dan pasangan lapangan terbang Techo dan Siem Reap–Angkor menyediakan lantai permintaan untuk produk berkaitan hospitaliti dan perkhidmatan.

Risiko juga sama tertumpu. Semakan lebihan bekalan Rumavi menyatakan bahawa pelancaran menurun daripada kira-kira 8,200 unit pada 2019 ke arah kira-kira 3,800 pada 2025, berbanding penyerapan kira-kira 2,800–3,000 unit setahun — pasaran yang membetulkan melalui sisi bekalan dan bukan melalui kejatuhan harga. Sihanoukville ialah kes amaran: tenaga kerja China-nya menurun daripada kira-kira 22,000 pada 2019 kepada kira-kira 2,000, meninggalkan ratusan projek pesisir pantai yang terbengkalai. Pesisir spekulatif bukanlah kisah pemulihan, dan menganggapnya sebagai satu adalah kesilapan paling biasa dalam membaca pasaran ini.

ERA Cambodia merangka 2026 sebagai normalisasi dan bukan kemelesetan. Rangka kerja itu selari dengan data: pasaran yang menemui keseimbangan yang lebih rendah, lebih domestik dan lebih berkait dengan pekerjaan.

Apa maksudnya untuk Cambodia

Bagi pembeli dan pelabur yang membandingkan daerah, implikasi praktikalnya ialah "Cambodia" bukan lagi satu pasaran tunggal yang perlu dinilai dengan satu trend harga tunggal. Indeks nasional memberitahu anda apa yang berlaku kepada purata; ia tidak memberitahu anda ke mana permintaan menuju.

Koridor selatan di sekitar Lapangan Terbang Antarabangsa Techo ialah contoh paling jelas infrastruktur menarik permintaan ke hadapan. Kapasiti lapangan terbang, Ring Road 3 dan pelaburan industri-logistik mewujudkan nod pekerjaan, dan nod pekerjaan mewujudkan permintaan sewaan. Bagi pelabur yang menimbang hasil sewaan, di sinilah angka 6–8% yang disebut oleh firma broker paling boleh dipertahankan — kerana ia bergantung pada penyewa yang mempunyai pekerjaan dan bukan pada jangkaan kenaikan nilai modal.

Perumahan landed menceritakan kisah yang berbeza tetapi saling melengkapi. Skim Borey didorong oleh pembeli kelas pertengahan domestik dan ketersediaan pembiayaan, yang menjadikannya kurang terdedah kepada kejutan permintaan asing berbanding lapisan kondominium. Bagi pembeli yang horizonnya ialah menduduki sendiri atau sewaan pegangan panjang, segmen landed menawarkan asas permintaan yang tidak bergantung pada sentimen rentas sempadan.

Lapisan kondominium memerlukan pembezaan paling tinggi. Dengan bekalan melebihi 76,000 unit dan saluran paip yang condong kepada produk pertengahan julat, risikonya tidak seragam: stok mewah menghadapi lebihan bekalan yang telah ditandakan oleh Knight Frank dan lain-lain, manakala segmen pertengahan pasaran dan mampu milik secara perbandingan lebih ketat. Pembeli yang membandingkan dua kondominium Phnom Penh pada harga yang serupa mungkin sedang membandingkan dua kedudukan bekalan-permintaan yang sangat berbeza.

Sihanoukville harus dibaca sebagai pasaran berasingan dengan kitarannya sendiri. Kejatuhan dalam tenaga kerja ekspatriatnya dan jumlah projek yang terbengkalai bermakna produk spekulatif pesisir pantai tidak menyertai normalisasi 2026. Sebarang perbandingan antara unit pasaran pertengahan Phnom Penh dan unit pesisir pantai Sihanoukville harus menganggapnya sebagai aset yang tidak berkaitan.

Akhir sekali, pembetulan dari segi penawaran itu sendiri adalah satu isyarat. Pelancaran yang menurun ke arah 3,800 unit berbanding penyerapan 2,800–3,000 bermakna pasaran sedang menghabiskan lebihanannya dan bukannya menambahnya. Itulah prasyarat untuk pertumbuhan terpilih yang diterangkan oleh IQI — tetapi ia adalah terpilih, dan ia memberi ganjaran kepada analisis lokasi berbanding pertaruhan pada tahap pasaran.

Apa yang perlu dilakukan seterusnya

  • Ikat carian anda pada nod pekerjaan dan infrastruktur. Utamakan koridor selatan Phnom Penh di sekitar Lapangan Terbang Antarabangsa Techo dan Jalan Lingkaran 3, serta kawasan tadahan borey yang mantap dengan kedalaman pembeli domestik. Anggap kedekatan dengan pekerjaan sebenar sebagai penapis utama.
  • Segmentasikan sebelum anda membandingkan. Asingkan produk landed, kondominium pasaran pertengahan, kondominium mewah dan produk pesisir pantai. Jangan gunakan satu andaian hasil atau harga yang sama merentas kesemuanya; kedudukan bekalan-permintaan berbeza secara material.
  • Uji tekanan hasil sewa. Hasil sewa 6–8% yang dinyatakan oleh broker harus disahkan berdasarkan kekosongan tempatan, bekalan pesaing dalam tier projek yang sama, dan profil penyewa yang realistik dan bukan kadar sewa tawaran utama.
  • Semak saluran paip, bukan hanya projek. Dengan bekalan kondominium melebihi 76,000 unit merentas lebih 150 projek, sahkan apa lagi yang sedang siap berdekatan sebelum komited. Tier pertengahan dan mampu milik lebih ketat berbanding tier mewah.
  • Anggap Sihanoukville sebagai pasaran berisiko lebih tinggi yang tersendiri. Projek terbengkalai dan tenaga kerja ekspatriat yang menyusut bermakna stok spekulatif pesisir pantai bukan sebahagian daripada kisah normalisasi 2026.
  • Gunakan pembetulan bekalan sebagai konteks, bukan sebagai pencetus. Pelancaran yang menurun menyokong penstabilan dari semasa ke semasa, tetapi ia tidak menjamin pemulihan harga dalam mana-mana bangunan atau daerah tertentu.

Petikan