Ringkasan

Warga asing yang layak dari segi undang-undang boleh memegang unit persendirian dalam bangunan milik bersama di Kemboja. Pemegangan itu ialah pemilikan unit persendirian, serta hak untuk menggunakan dan menikmati kawasan bersama. Ia bukan pemilikan petak tanah tempat bangunan itu terletak.

Undang-undang yang menyatakan demikian ialah Undang-undang tentang Pemberian Hak Pemilikan kepada Warga Asing dalam Unit Persendirian Bangunan Milik Bersama, yang diisytiharkan pada 24 Mei 2010. Teks bahasa Inggeris itu ialah terjemahan tidak rasmi oleh Jabatan Perundangan Kementerian Pengurusan Tanah, Perancangan Bandar dan Pembinaan. Terjemahan itu menyatakan bahawa bahasa Khmer ialah satu-satunya dokumen rasmi, dan PDF bahasa Inggeris itu tidak mencetak nombor kram diraja. Sub-Dekri No. 82 ANK.BK bertarikh 29 Julai 2010 menyebut undang-undang ini sebagai Kram Diraja No. NS/RKM/0510/006, bertarikh 24 Mei 2010.

Artikel 4 mentakrifkan objeknya. Bangunan milik bersama ialah bangunan atau pembinaan yang didiami oleh beberapa pemilik. Ia terdiri daripada bahagian-bahagian yang menjadi pemilikan eksklusif setiap pemilik bersama, yang dipanggil unit persendirian, dan bahagian-bahagian lain yang merupakan ruang bersama untuk kegunaan bersama pemilik-pemilik bersama, yang dipanggil kawasan bersama. Unit persendirian ialah bahagian-bahagian bangunan milik bersama yang diduduki dan digunakan secara persendirian dan eksklusif.

Apa maksudnya bagi Kemboja

Ayat pemilikan itu menamakan satu kelas orang yang ditakrifkan. Artikel 4 mentakrifkan orang asing sebagai orang asli atau badan guaman asing yang tidak mempunyai kewarganegaraan Khmer. Ia mentakrifkan orang asing yang layak dari segi undang-undang secara berasingan: warga asing yang menikmati keupayaan guaman menurut undang-undang Kemboja dan yang telah memasuki Kemboja secara sah. Artikel 5 menggunakan takrifan kedua. Orang asing yang layak dari segi undang-undang mempunyai hak pemilikan dalam unit persendirian bangunan milik bersama, dan hak untuk menggunakan dan menikmati faedah kawasan bersama. Takrifan berasingan orang asing sebagai orang asli atau badan guaman bukanlah ayat itu.

Pemindahan yang dipersetujui tidak berkesan dengan sendirinya. Artikel 8 menyatakan bahawa pemindahan pemilikan bersama khas melalui persetujuan tidak akan berkesan melainkan ia telah didaftarkan menurut peruntukan undang-undang dan peraturan mengenai pendaftaran.

Apa yang dipegang ialah unit persendirian. Artikel 6 menyatakan bahawa hak pemilikan ini hanya menyediakan unit persendirian bangunan milik bersama untuk orang asing, dan bahawa kawasan bersama hendaklah dikekalkan untuk kegunaan bersama semua pemilik bersama. Artikel 15 menyatakan bahawa pemilik bersama khas hanya mempunyai hak untuk menggunakan dan menikmati kawasan bersama. Artikel 4 mentakrifkan pemilik bersama khas sebagai orang asing yang menikmati hak pemilikan bersama khas. Artikel 16 menyatakan bahawa pemilikan tidak berbahagi khas, dan hak marginal lain yang diiktiraf oleh undang-undang, tidak boleh tertakluk kepada pembahagian, pelupusan, dan jualan paksa secara berasingan daripada unit persendirian. Hak ke atas kawasan bersama bukanlah suatu perkara berasingan yang boleh dijual dengan sendirinya.

Petak tanah itu berada di luar pegangan tersebut. Artikel 6 menyatakan: Dalam apa jua keadaan, petak tanah di mana bangunan milik bersama terletak tidak boleh tertakluk kepada pemilikan pemilik bersama khas.

Perkara 6 menyatakan had tingkat dengan kata-kata ini: Orang asing mempunyai hak pemilikan dalam unit persendirian bangunan milik bersama hanya dari tingkat pertama (1) ke atas. Tingkat bawah dan tingkat bawah tanah tidak boleh dimiliki oleh orang asing.

Peratusan itu tidak tertulis dalam undang-undang 2010. Perkara 6 menyatakan bahawa satu sub-dekri hendaklah menentukan perkadaran dan peratusan unit persendirian yang boleh dimiliki oleh orang asing dalam bangunan milik bersama. Sub-Dekri No. 82 ANK.BK bertarikh 29 Julai 2010 mengendalikan bahagian itu. ProprKey tidak dapat menemui salinan rasminya, jadi artikel ini tidak menyatakan angka tersebut; mintalah ia secara bertulis dan semak dengan peguam Kemboja.

Had sempadan ialah ayat penuh dalam Perkara 6, termasuk pengecualian: Orang asing tidak dibenarkan memperoleh hak pemilikan dalam unit persendirian bangunan milik bersama yang terletak dalam lingkungan 30 (tiga puluh) kilometer dari sempadan darat Kemboja dan di kawasan lain yang ditentukan oleh Kerajaan Diraja, kecuali bangunan milik bersama yang terletak di Zon Ekonomi Khas, di kawasan bandar penting dan di kawasan lain yang ditentukan oleh Kerajaan Diraja. Ayat itu tidak menamakan bandar.

Apa yang perlu dilakukan seterusnya

  • Sahkan bahawa kontrak itu adalah untuk unit persendirian dalam bangunan milik bersama, bukan untuk petak tanah di bawah bangunan itu.
  • Gunakan ujian yang sebenarnya dinyatakan dalam Artikel 5. Warga asing yang layak dari segi undang-undang ialah warga asing yang menikmati keupayaan undang-undang menurut undang-undang Kemboja dan yang telah memasuki Kemboja secara sah.
  • Tanya unit itu terletak di tingkat berapa. Pemilikan asing ke atas unit persendirian hanya bermula dari tingkat pertama ke atas. Tingkat bawah dan tingkat bawah tanah tidak boleh dimiliki oleh warga asing.
  • Tanya berapa bahagian unit persendirian bangunan itu yang sudah dipegang oleh warga asing. Artikel 6 menyerahkan had itu kepada sub-dekri, jadi dapatkan pengesahan had semasa daripada peguam Kemboja.
  • Jika bangunan itu berada dalam lingkungan 30 kilometer dari sempadan darat, gunakan ayat penuh Artikel 6, termasuk pengecualian untuk bangunan milik bersama di Zon Ekonomi Khas, di kawasan bandar penting, dan di kawasan lain yang ditentukan oleh Kerajaan Diraja.
  • Jangan anggap pemindahan melalui persetujuan sebagai berkesan sehingga ia didaftarkan. Artikel 8 menyatakan syarat itu.
  • Anggap teks Khmer sebagai undang-undang rasmi. Salinan bahasa Inggeris undang-undang 2010 menyatakan bahawa Khmer ialah satu-satunya dokumen rasmi.
  • Untuk mengambil langkah seterusnya dengan ProprKey: https://proprkey.com/en/onboarding

Petikan