Ringkasan

Pembeli asing tidak boleh memiliki tanah di Kemboja. Membayar untuk rumah atau tapak vila tidak meletakkan tanah itu atas nama pembeli. Perlembagaan dan Undang-Undang Tanah 2001 mengekalkan pemilikan tanah kepada warganegara Khmer dan entiti undang-undang Khmer. Instrumen yang menjamin tapak itu ialah pajakan kekal bertulis, yang didaftarkan supaya tempoh penuh dapat ditegaskan terhadap pemilik kemudian.

Perkara 44 Perlembagaan menyatakan bahawa hanya entiti undang-undang Khmer dan warganegara berwarganegara Khmer mempunyai hak untuk memiliki tanah. Majlis Pembangunan Kemboja menyatakan akibatnya secara langsung: mana-mana warga asing, sama ada orang semula jadi atau entiti undang-undang, dilarang memiliki tanah. Perkara 8 Undang-Undang Tanah 2001 ialah larangan yang sama dalam bentuk statut. Hanya orang semula jadi atau entiti undang-undang berwarganegara Khmer boleh memiliki tanah, dan warga asing yang memalsukan identiti kebangsaan untuk menjadi pemilik boleh dihukum di bawah perkara itu.

Pajakan yang mengisi jurang itu ditadbir oleh Kanun Sivil, yang menurut Majlis berkuat kuasa pada Disember 2011. Oleh itu, persoalan pembeli bukanlah bagaimana untuk mendapatkan hakmilik tanah. Persoalannya ialah sama ada pajakan itu bertulis, sama ada tempohnya ialah pajakan kekal di bawah Kanun, sama ada ia boleh didaftarkan, dan apa yang berlaku kepada bangunan apabila tempoh itu tamat.

Ini ialah bacaan terhadap peraturan-peraturan yang diterbitkan itu. Ia bukan nasihat guaman. Petikan perkara adalah daripada terjemahan bahasa Inggeris tidak rasmi yang diterbitkan oleh JICA bersama Kementerian Kehakiman Kemboja; teks Khmer ialah versi rasmi.

Apa maksudnya bagi Kemboja

Ambangnya ialah 15 tahun. Artikel 244 Kanun Sivil mentakrifkan pajakan kekal sebagai pajakan jangka panjang sesuatu harta tak alih bagi tempoh tidak kurang daripada 15 tahun. Artikel 245 menambah bahawa ia tidak sah melainkan dibuat secara bertulis; pajakan yang tidak bertulis dianggap sebagai pajakan tanpa tempoh tetap, yang boleh ditamatkan oleh mana-mana pihak dengan notis.

Had maksimumnya ialah 50 tahun, begitu juga pembaharuannya. Di bawah Artikel 247, tempohnya tidak boleh melebihi 50 tahun, dan pajakan yang ditetapkan untuk tempoh lebih lama dipendekkan kepada 50 tahun. Ia boleh diperbaharui, tetapi tempoh yang diperbaharui tidak boleh melebihi 50 tahun dari tarikh pembaharuan. Kekal, dalam Kanun ini, ialah nama kategori. Ia bukan janji pemilikan tanpa had masa.

Pajakan itu juga merupakan aset yang boleh dipindahkan oleh penyewa. Di bawah Artikel 252, pajakan kekal boleh dipindah milik, dengan atau tanpa bayaran, atau dilupuskan dengan cara lain; penyewa boleh menyewakan semula harta itu; dan pajakan itu boleh diwarisi.

Pendaftaran ialah apa yang membolehkan tempoh penuh mengikat seseorang yang bukan pihak kepada kontrak itu. Artikel 246 memperuntukkan bahawa pajakan kekal yang tidak didaftarkan tidak boleh didakwa terhadap pihak ketiga, manakala pajakan yang didaftarkan boleh dipertahankan terhadap pemilik baharu tanah itu. Bagi pajakan yang tidak didaftarkan, Artikel 246(3) menggunakan peraturan pajakan biasa dalam Artikel 598, di mana penyewa yang menduduki dan menggunakan harta itu boleh mempertahankan pajakan itu terhadap pemeroleh kemudian, tetapi hanya sehingga 15 tahun. Pembeli yang bergantung pada pajakan tidak berdaftar yang lebih panjang oleh itu terdedah selepas tahun ke-15 jika tanah itu bertukar tangan.

Rumah itu tidak membalikkan peraturan tanah. Perkara 122 Kanun Sivil menganggap bangunan dan struktur di atas tanah sebagai komponen tanah melainkan dipisahkan, dan ia tidak boleh, kecuali sebagaimana yang diperuntukkan oleh undang-undang, menjadi subjek hak berasingan. Perkara 123 dan 124 adalah pengecualian itu, dan ia tidak mewujudkan pemilikan tanah: bangunan yang didirikan oleh seseorang yang melaksanakan hak ke atas tanah orang lain dianggap sebagai komponen hak tersebut. Sesebuah vila yang dibina di bawah pajakan kekal adalah suatu insiden pajakan itu, bukan bukti bahawa pemajak asing memiliki tanah tersebut.

Penamatan tempoh juga sama spesifiknya. Perkara 254 memperuntukkan bahawa, apabila penamatan, pemberi pajak tidak boleh mewajibkan pemajak memulihkan hartanah itu kepada keadaan asalnya melainkan pemajak telah memusnahkannya atau mengubah sifat asasnya secara fundamental, dan bahawa pemberi pajak boleh mengambil pemilikan penambahbaikan dan struktur yang dipasang oleh pemajak tanpa membayar pampasan. Perkara 254(3) membenarkan pihak-pihak bersetuju sebaliknya, tetapi persetujuan itu tidak boleh dipertahankan terhadap pihak ketiga melainkan ia didaftarkan.

Apa yang perlu dilakukan seterusnya

  • Wajibkan pajakan bertulis yang menamakan pihak-pihak, tanah, dan tempoh. Kebenaran tidak formal untuk menduduki atau membina bukanlah pajakan kekal yang diperihalkan oleh Perkara 244.
  • Uji tempoh itu terhadap dua angka statutori. Lima belas tahun atau lebih menjadikan pajakan itu kekal. Lima puluh tahun ialah maksimum tempoh itu, dan sebarang pembaharuan dihadkan kepada 50 tahun dari tarikh pembaharuan.
  • Sebelum menandatangani, pastikan dengan pemberi pajak dan pejabat tanah bahawa pajakan itu benar-benar boleh didaftarkan terhadap hakmilik, kerana pajakan tidak berdaftar hanya melindungi anda daripada pemilik baharu selama 15 tahun.
  • Baca pajakan jangka panjang tidak berdaftar sebagai hak 15 tahun terhadap pembeli masa depan, walau apa pun tempoh lebih panjang yang dinyatakan dalam kontrak. Itulah kesan Perkara 246(3) dan 598.
  • Sahkan hakmilik keras, dan orang yang dinamakan padanya, sebelum sebarang pembayaran. Panduan Majlis ialah mengesahkan pemilikan sebelum berkontrak untuk pajakan. Pemberi pajak mestilah orang atau entiti yang dibenarkan oleh undang-undang untuk memiliki tanah itu. Pembeli asing tidak akan menjadi orang itu.
  • Tulis klausa penambahbaikan ke dalam kontrak dan daftarkannya. Apabila penamatan, Perkara 254 memberikan struktur itu kepada pemberi pajak tanpa pampasan melainkan pihak-pihak bersetuju sebaliknya, dan persetujuan itu mengikat pihak ketiga hanya setelah didaftarkan.
  • Untuk langkah seterusnya yang praktikal bagi pembelian di Kemboja, mulakan di https://proprkey.com/en/onboarding.

Petikan