Ringkasan

Di bawah Undang-undang Tanah Kemboja 2001, pemilikan harta tak alih dijamin oleh negara. Pentadbiran Kadaster, di bawah Kementerian Pengurusan Tanah, Perancangan Bandar dan Pembinaan, bertanggungjawab untuk mengeluarkan hak milik, mendaftarkan tanah dan memaklumkan kepada mana-mana orang tentang status sesuatu petak tanah: sifatnya, saiznya, pemiliknya dan sebarang bebanan. Pembeli yang meminta maklumat tersebut sebelum membayar boleh mengetahui sama ada penjual ialah pemilik berdaftar.

Satu kes di hadapan Mahkamah Wilayah Stung Treng menunjukkan apa yang boleh berlaku salah. Seorang pemilik tanah mendakwa bahawa pegawai tempatan memalsukan dokumen dan memindahkan kira-kira 11 hektar tanah ladangnya kepada orang lain tanpa persetujuannya. Dakwaan tersebut belum diuji di mahkamah.

Kes Stung Treng

Pemilik tanah itu, seorang penjawat awam berusia 37 tahun dari wilayah Preah Vihear, memfailkan aduan jenayah di Mahkamah Wilayah Stung Treng pada 3 Oktober 2026, lapor Khmer Times. Dia menuduh empat pegawai tempatan bersekongkol untuk memalsukan dokumen tanah dan memindahkan dua petak tanahnya di daerah Thala Barivat, yang dibeli pada 2017, kepada pasangan tempatan pada 2 Jun. Dia menuntut ganti rugi AS$400,000, iaitu AS$100,000 daripada setiap pegawai.

Satu petak, seluas 42,213 meter persegi, dilindungi oleh sijil pemilikan yang dikeluarkan pada 24 Januari 2019; petak yang satu lagi dilindungi oleh dokumen pindah milik bertarikh 29 Disember 2017, menurut aduan seperti yang dilaporkan. Gabenor wilayah menggantung salah seorang yang dituduh, seorang pegawai pentadbiran wilayah, pada 14 Oktober. Pada 22 Oktober seorang jurucakap mahkamah berkata, menurut Khmer Times, bahawa seorang timbalan pendakwa raya telah memerintahkan dia ditahan; dia adalah satu-satunya daripada empat orang yang berada dalam tahanan, dan dia menafikan dakwaan tersebut. Siasatan terhadap pemindahan dan surat ikatan hak milik sedang diteruskan.

Hak milik berbanding hak milik possessory

Undang-Undang Tanah membuat satu perbezaan yang penting kepada pembeli. Di mana pelan kadaster dan daftar tanah belum lagi disiapkan, pihak berkuasa boleh mengeluarkan hak milik pemilikan. Artikel 40 menyatakan bahawa hak milik sedemikian adalah bukti pemilikan tetapi bukan dengan sendirinya hak milik pemilikan dan tidak tidak boleh dipertikaikan. Ia menjadi hak milik pemilikan muktamad hanya jika tiada pertikaian ke atas hartanah tersebut apabila daftar tanah diwujudkan.

Dalam kes Stung Treng, satu plot disokong oleh sijil pemilikan dan satu lagi oleh dokumen pindah milik, menurut aduan seperti yang dilaporkan. Kedua-duanya memberikan pembeli tahap perlindungan yang berbeza.

Apa yang undang-undang katakan tentang menjual tanah yang anda tidak miliki

Artikel 255 Undang-Undang Tanah memperuntukkan bahawa mana-mana orang yang menjual, atau menggunakan sebagai jaminan, harta tak alih yang bukan milik mereka boleh dipenjarakan selama 6 bulan hingga 3 tahun, tanpa menjejaskan ganti rugi sivil. Artikel 261 memperuntukkan bahawa pegawai yang menyalahgunakan kuasa mereka untuk merampas harta daripada penduduk yang aman, termasuk melalui pemalsuan atau penciptaan hak milik secara salah, berhadapan dengan denda 10,000,000 hingga 25,000,000 riel dan sekatan pentadbiran.

Semakan langkah demi langkah

  1. Dapatkan dokumen hakmilik daripada penjual dan catatkan nombor petak, keluasan dan nama yang tertera padanya.
  2. Tanya pejabat kadaster tentang status petak. Perkara 226 menjadikan Pentadbiran Kadaster bertanggungjawab untuk memaklumkan kepada mana-mana orang tentang pemilik petak, saiz dan sebarang bebanan.
  3. Semak sama ada dokumen itu ialah hakmilik pemilikan atau hakmilik pemilikan hak. Di bawah Perkara 40, hakmilik pemilikan hak bukanlah bukti muktamad bagi pemilikan.
  4. Padankan penjual dengan pemilik berdaftar. Jika mereka berbeza, minta dokumen yang menghubungkan mereka.
  5. Tanya tentang bebanan dan pertikaian. Gadai janji, ikrar atau tuntutan yang belum selesai boleh mengikut tanah tersebut.
  6. Bayar hanya terhadap pendaftaran. Pertimbangkan untuk melepaskan dana hanya setelah pemindahan dapat direkodkan atas nama berdaftar penjual, dan tanya peguam anda tentang eskrow atau pembayaran berperingkat.

Apa maksudnya untuk Kemboja

Undang-Undang Tanah memberi pembeli cara untuk menyemak hakmilik: jaminan negara terhadap pemilikan dan kewajipan Pentadbiran Kadaster untuk mendedahkan status sesuatu petak. Aduan Stung Treng menunjukkan mengapa semakan itu tidak patut dilangkau, walaupun dokumen kelihatan rasmi dan pegawai tempatan terlibat dalam pemindahan tersebut. Pembeli asing tidak boleh memegang tanah atas nama sendiri di bawah Perkara 8 Undang-Undang Tanah, yang mengekalkan pemilikan tanah untuk orang perseorangan dan entiti undang-undang warganegara Khmer, tetapi mereka yang menggunakan struktur sah menghadapi risiko hakmilik yang sama.

Apa yang perlu dilakukan seterusnya

  • Minta status petak daripada pejabat kadaster sebelum anda membayar deposit.
  • Minta peguam menyemak sebarang hakmilik pemilikan hak atau dokumen pemindahan.
  • Simpan salinan setiap dokumen dan resit dalam transaksi.
  • Cari dan senaraikan hartanah Kemboja di ProprKey: proprkey.com/en/onboarding

Berkaitan: Bolehkah warga asing memiliki tanah di Kemboja? Pajakan kekal dijelaskan 2026

Artikel ini adalah maklumat umum, bukan nasihat guaman. Undang-undang tanah dan prosedur boleh berubah. Rujuk peguam berlesen Kemboja sebelum sebarang transaksi.

Rujukan