Ringkasan

Pasaran hartanah Malaysia memasuki tahun 2026 dalam keadaan perbezaan yang senyap: lebih sedikit transaksi, tetapi lebih banyak nilai bertukar tangan. Menurut Laporan Pasaran Hartanah NAPIC/JPPH 2025, yang diringkaskan oleh REHDA Institute, negara merekodkan 416,413 transaksi pada tahun 2025, penurunan kira-kira 1% tahun ke tahun, manakala jumlah nilai meningkat 4.1% kepada RM241.87 bilion. Segmen kediaman mengikut corak yang sama — 256,512 transaksi, turun 1.5%, berbanding RM108.27 bilion dalam nilai, naik 1.3%.

Jurang antara volum dan nilai itu adalah ciri penentu dalam prospek pasaran perumahan Malaysia semasa. Ia menunjukkan pasaran di mana aktiviti tidak menyeluruh, tetapi tertumpu di lokasi dan julat harga tertentu di mana pembeli masih melihat alasan yang kukuh untuk komited.

Tumpuan itu kelihatan dari segi geografi. Selangor mendahului volum kediaman dengan 52,998 transaksi (20.7% daripada jumlah nasional) dan nilai dengan RM30.53 bilion (28.2%). Johor menyusul dengan 42,566 transaksi (16.6%) dan RM20.94 bilion (19.3%), manakala Perak menduduki tempat ketiga mengikut volum dengan 27,465 transaksi (10.7%). Kuala Lumpur tidak mendahului dari segi volum tetapi menduduki tempat ketiga mengikut nilai pada RM15.21 bilion (14.1%), mencerminkan titik harga yang lebih tinggi.

Taburan harga mengukuhkan betapa sempitnya asas permintaan berkesan. Rumah berharga RM300,000 atau ke bawah menyumbang 52.3% daripada transaksi kediaman, dengan tambahan 24.9% antara RM300,000 dan RM500,000. Bukan warganegara mewakili hanya 1.1% daripada volum kediaman — satu peringatan bahawa ini sebahagian besarnya adalah pasaran domestik.

Isyarat bahagian bekalan lebih bercampur-campur. Unit kediaman siap yang tidak terjual meningkat kepada 30,471 (RM17.73bn) pada 2025 daripada 23,149 sebelum ini, dengan Perak, Johor dan Selangor mendahului dari segi bilangan unit dan Johor mencatat nilai lebihan tertinggi pada RM3.30bn. Pelancaran baharu menurun 14.9% kepada 64,487, dan prestasi jualan merentas pelancaran berada pada 35.5%. Johor, bagaimanapun, mencatatkan pengambilan terbaik di peringkat negeri pada 55.3%.

Suku pertama 2026 melanjutkan trend tersebut. Keluaran Q1 2026 NAPIC melaporkan 89,966 transaksi, turun 8% tahun ke tahun, dengan nilai pada RM51.09bn, turun 0.6%. Langkah Belanjawan 2026 — jaminan SJKP yang diperluas sehingga RM20bn dan lanjutan pengecualian duti setem rumah pertama untuk rumah sehingga RM500,000 sehingga akhir 2027 — memberikan sokongan permintaan yang sederhana, walaupun ia bukan pemacu utama kepada tempat permintaan sedang menetap.

Tempat permintaan menumpu pada 2026 bergantung kepada tiga nod: pekerjaan, infrastruktur dan kedalaman sewaan. Di Kuala Lumpur, nilai kediaman bertingkat tinggi meningkat 44.1% tahun ke tahun kepada RM15.71bn pada 2025, menurut EdgeProp dan PropNex, mencerminkan minat berterusan terhadap stok sewaan bandar. Di Johor, nilai hartanah industri meningkat 44% kepada RM9.57bn, berkait dengan Zon Ekonomi Khas Johor-Singapura, manakala permulaan komersial RTS Link yang disasarkan pada Januari 2027 merupakan pemangkin infrastruktur yang aktif. Pulau Pinang dan Johor kedua-duanya membawa stok tidak terjual yang tinggi — kira-kira 7.6% dan 8.8% masing-masing — yang meredakan gambaran jangka terdekat walaupun permintaan struktur adalah nyata.

Risiko utama ialah penyerapan lebihan dan disiplin pelancaran. Pasaran di mana nilai meningkat sementara volum menurun boleh menyembunyikan permintaan sekunder yang lemah, dan negeri dengan inventori tidak terjual yang tinggi mungkin mengambil masa lebih lama untuk dibersihkan berbanding apa yang dicadangkan oleh harga utama.

Apa maksudnya untuk Malaysia

Bagi pembeli dan pelabur yang membandingkan daerah, bukti 2026 menyokong sikap selektif berbanding menyeluruh. Pasaran hartanah Malaysia 2026 tidak memberi ganjaran kepada tesis umum "beli di mana-mana"; ia memberi ganjaran kepada kedekatan dengan pekerjaan, pengangkutan dan penyewa.

Kedominan Selangor dari segi volum dan nilai mencerminkan peranannya sebagai tulang belakang pekerjaan dan perindustrian negara, dengan julat harga yang luas yang memastikan ia kekal mudah diakses dalam lingkungan RM300,000–RM500,000 yang mendorong kebanyakan transaksi. Bagi pembeli yang menimbang di mana untuk membeli hartanah di Malaysia dengan mengambil kira kecairan jualan semula, kedalaman transaksi Selangor merupakan kelebihan yang bermakna.

Johor menawarkan kes yang lebih bernuansa. Ia menggabungkan pengambilan pelancaran peringkat negeri yang terkuat (55.3%) dengan nilai lebihan tergantung tertinggi (RM3.30 bilion) dan stok tidak terjual yang tinggi. Momentum perindustrian JS-SEZ dan garis masa RTS Link adalah pemacu struktur yang tulen, tetapi ia juga sebab bekalan menjadi agresif. Perbezaan yang penting ialah antara projek yang terikat secara langsung dengan pemangkin tersebut dan projek yang hanya berada di negeri yang sama.

Segmen bangunan tinggi Kuala Lumpur menceritakan kisah sewaan berbanding kisah pemilik-penduduk. Kenaikan 44.1% dalam nilai kediaman bangunan tinggi menunjukkan modal mengalir ke arah nod sewaan bandar, di mana permintaan penyewa paling mendalam. Pelabur yang membandingkan Kuala Lumpur dengan alternatif pinggir bandar harus menimbang hasil kasar berbanding risiko bekalan bersaing dalam subpasaran yang sama.

Bahagian tidak terjual Penang yang tinggi (kira-kira 7.6%) mencadangkan berhati-hati terhadap pelancaran baharu, walaupun asas jangka panjangnya kekal utuh.

Bacaan praktikal: permintaan pada 2026 sedang menumpu di lokasi di mana pekerjaan, infrastruktur dan kedalaman sewaan bertindih. Daerah yang hanya mempunyai satu daripada tiga perkara tersebut lebih terdedah.

Apa yang perlu dilakukan seterusnya

  • Petakan senarai pendek anda terhadap tiga nod permintaan — pekerjaan, infrastruktur dan kedalaman sewaan — dan gugurkan mana-mana daerah yang hanya memenuhi satu.
  • Di Selangor, utamakan subpasaran dengan kedalaman transaksi dalam julat RM300,000–RM500,000, di mana sebahagian besar permintaan domestik berada.
  • Di Johor, asingkan projek yang berkait dengan pemangkin daripada bekalan umum. Semak jarak berhampiran dengan aktiviti perindustrian JS-SEZ dan stesen RTS Link sebelum membuat komitmen.
  • Di Kuala Lumpur, anggap pembelian bangunan tinggi sebagai pelaburan sewaan terlebih dahulu. Uji tekanan hasil sewa anda terhadap bekalan pesaing dalam subpasaran yang sama.
  • Semak data lebihan bekalan di peringkat negeri sebelum membeli dalam pelancaran baharu, terutamanya di Johor, Perak dan Pulau Pinang.
  • Sahkan harga permintaan semasa dan kadar sewaan di peringkat daerah dan bukannya bergantung pada agregat negeri.

Petikan