Ringkasan

Kemas kini pasaran hartanah terkini Malaysia menunjukkan pasaran yang sedang menyejuk pada tahap keseluruhan tetapi masih kukuh di bawahnya. Data NAPIC/JPPH bagi suku pertama 2026, yang dikeluarkan pada 14 Mei 2026, menunjukkan transaksi nasional menurun 8% tahun ke tahun kepada 89,966, dengan jumlah nilai menyusut 0.6% kepada RM51.09 bilion. Walau bagaimanapun, harga bergerak ke arah sebaliknya: Indeks Harga Rumah Malaysia meningkat 1.7% kepada 235.2 mata, dengan purata harga rumah pada RM507,533.

Percanggahan itu — urus niaga lebih sedikit, harga lebih tinggi — ialah ciri penentu kitaran semasa. Ia juga tertabur secara tidak sekata. Gambaran tahunan 2025, yang diringkaskan oleh REHDA Institute daripada Laporan Pasaran Hartanah 2025 NAPIC (dilancarkan 26 Februari 2026), menunjukkan 416,413 transaksi (turun 1%) bernilai RM241.87 bilion, peningkatan 4.1% dan nilai tertinggi dalam lima tahun. Empat negeri — WP Kuala Lumpur, Johor, Selangor dan Pulau Pinang — menyumbang lebih separuh daripada jumlah kediaman nasional. Selangor sahaja merekodkan 52,998 transaksi kediaman, 20.7% daripada jumlah nasional, bernilai RM30.53 bilion (28.2%). Johor menyusul dengan 42,566 transaksi bernilai RM20.94 bilion, manakala WP Kuala Lumpur menyumbang RM15.21 bilion dalam nilai kediaman.

Momentum baharu 2026, dengan kata lain, bukanlah kisah nasional. Ia adalah kisah daerah teras.

Apa maksudnya untuk Malaysia

Baca angka Q1 2026 dengan teliti dan pasaran terbahagi kepada dua lapisan. Dalam lapisan pertama terletak Selangor, Johor, WP Kuala Lumpur dan Pulau Pinang, di mana kepadatan transaksi, nod pekerjaan dan perbelanjaan infrastruktur terus menjamin permintaan. Ini adalah negeri-negeri di mana jadual peringkat daerah — bukan purata nasional — kini membawa isyarat sebenar kepada pembeli dan penjual.

Tier kedua ialah agregat. Penurunan 8% tahun ke tahun dalam transaksi adalah kelembapan sebenar, dan ia berlaku bersama lebihan bekalan yang belum diselesaikan. Unit kediaman siap yang tidak terjual melebihi 32,000, bernilai RM16.37 bilion — naik 7.6% dalam volum suku ke suku tetapi turun 7.7% dalam nilai. Apartmen berperkhidmatan siap yang tidak terjual berjumlah 19,263 unit bernilai RM16.52 bilion. Pelancaran baharu berjumlah 9,112 unit dengan prestasi jualan hanya 11.5%.

Tingkah laku harga dalam indeks mengukuhkan corak yang sama. Rumah teres dan berkembar masing-masing naik 2.2%, unit bertingkat tinggi meningkat 1.3%, manakala rumah sesebuah susut 0.7%. Segmen yang menanggung lebihan paling banyak — stok bertingkat tinggi dan berperkhidmatan — juga merupakan segmen yang mencatatkan kenaikan harga paling lembut. Komen: itu adalah pasaran rasional yang menetapkan harga berdasarkan pilihan untuk pembeli dalam segmen tersebut, bukan kejatuhan.

Bagi sesiapa yang menjejaki harga hartanah malaysia mengikut daerah, implikasi praktikalnya ialah purata nasional kini lebih banyak menyembunyikan daripada mendedahkan. Angka peringkat negeri untuk Selangor atau Johor menggabungkan koridor panas dengan yang lembap. Jadual daerah ialah tempat momentum 2026 sebenarnya berada.

Apa yang perlu dilakukan seterusnya

  • Mulakan dengan jadual negeri dan daerah dan bukannya purata nasional. Portal penerbitan terkini NAPIC memuatkan pecahan Q1 2026 untuk WP Kuala Lumpur, Selangor, Pulau Pinang dan Johor.
  • Timbang lebihan bekalan secara berhati-hati. Lebih 32,000 unit kediaman siap yang tidak terjual dan 19,263 unit apartmen berkhidmat yang tidak terjual tertumpu pada jenis produk dan lokasi tertentu.
  • Anggap indeks harga sebagai isyarat lantai, bukan siling. Kenaikan nasional 1.7% dengan rumah teres dan semi-D mendahului pada 2.2% menunjukkan stok tanah di negeri teras kekal sebagai kedudukan paling kukuh dalam kitaran ini.
  • Untuk memetakan isyarat peringkat daerah ini terhadap pelan anda sendiri, mulakan di sini: proprkey.com/en/onboarding

Petikan