Hak Milik Freehold: สำหรับพลเมืองอินโดนีเซียเท่านั้น

ระบบการถือครองที่ดินของอินโดนีเซียมีรากฐานมาจากมาตรา 33 ของรัฐธรรมนูญปี 1945 ซึ่งกำหนดให้ที่ดินและทรัพยากรธรรมชาติทั้งหมดอยู่ภายใต้การควบคุมของรัฐเพื่อสวัสดิการของประชาชนชาวอินโดนีเซีย สิทธิในที่ดินของเอกชนที่แข็งแกร่งที่สุดภายใต้กรอบนี้คือ Hak Milik ซึ่งหมายถึงการถือครองกรรมสิทธิ์แบบฟรีโฮลด์ตลอดชีพ

Hak Milik (ฟรีโฮลด์) สงวนไว้ 100% สำหรับพลเมืองอินโดนีเซีย (Warga Negara Indonesia / WNI) เท่านั้น** บุคคลต่างชาติ บริษัทที่ถือครองโดยชาวต่างชาติ และกิจการร่วมค้าที่มีผู้ถือหุ้นต่างชาติเป็นส่วนใหญ่ ถูกห้ามตามกฎหมายมิให้ถือครองกรรมสิทธิ์แบบ Hak Milik ข้อจำกัดตามรัฐธรรมนูญนี้ทำให้ในอดีตนักลงทุนต่างชาติต้องใช้การจัดการการถือครองทางเลือกอื่น — โดยเฉพาะอย่างยิ่งสิทธิแบบ Hak Pakai (สิทธิการใช้) ซึ่งได้รับการปฏิรูปอย่างมีนัยสำคัญโดยกฎหมาย Omnibus Law ปี 2024

การแก้ไขเพิ่มเติมกฎหมาย Omnibus Law ว่าด้วยการสร้างงาน ปี 2024

กฎหมาย Omnibus Law ว่าด้วยการสร้างงาน (Undang-Undang Cipta Kerja)** ที่ผ่านเมื่อปลายปี 2024 นำมาซึ่งการเปิดเสรีการถือครองอสังหาริมทรัพย์ของชาวต่างชาติที่สำคัญที่สุดของอินโดนีเซียในรอบสองทศวรรษ กฎหมายนี้ขยายกรอบสิทธิ Hak Pakai สำหรับบุคคลต่างชาติที่มีคุณสมบัติเหมาะสม โดยจัดการกับข้อกังวลเกี่ยวกับความมั่นคงในการถือครองและข้อจำกัดด้านพื้นที่

ก่อนปี 2024 สิทธิ Hak Pakai สำหรับชาวต่างชาติถูกจำกัดไว้ที่รวม 60 ปี และจำกัดเฉพาะ 14 เขตเมืองและรีสอร์ทที่กำหนด กฎหมาย Omnibus Law ได้ยกเลิกข้อจำกัดทางภูมิศาสตร์ทั้งหมดและขยายระยะเวลาการถือครองสูงสุดเป็น 80 ปี โดยได้รับการสนับสนุนจากกฎระเบียบของรัฐบาลฉบับที่ 18/2025 และกฎระเบียบกิจการที่ดินฉบับที่ 9/2025 ซึ่งกำหนดขั้นตอนการต่ออายุและเกณฑ์คุณสมบัติอย่างเป็นทางการ

สิทธิ Hak Pakai ระยะเวลา 80 ปี: โครงสร้าง 30 + 20 + 30 ปี

สิทธิ Hak Pakai 80 ปีสำหรับบุคคลต่างชาติที่มีคุณสมบัติเหมาะสมนั้นถูกจัดโครงสร้างเป็นสามช่วงเวลาที่ใช้ต่อเนื่องกัน โดยต้องยื่นคำขอแยกกันในแต่ละช่วง ไม่ใช่การให้สิทธิ 80 ปีโดยอัตโนมัติเพียงครั้งเดียว

ช่วงแรก 30 ปี** จะได้รับเมื่อยื่นคำขอครั้งแรก ผู้ยื่นคำขอต้องมีคุณสมบัติตามเกณฑ์ ยื่นเอกสารผ่านทนายความ PPAT ที่ได้รับอนุญาต ชำระค่าธรรมเนียมการบริหาร และชำระค่าธรรมเนียมการได้มาซึ่งที่ดิน (BPHTB) ช่วงแรก 30 ปีให้สิทธิเต็มที่ในการก่อสร้าง ครอบครอง จำนอง ให้เช่าช่วง และโอนสิทธิ Hak Pakai ภายใต้ข้อกำหนดการวางผังเมืองและเขตการใช้ที่ดิน

เมื่อสิ้นสุดช่วงแรก ผู้ถือสิทธิอาจยื่นขอ การต่ออายุครั้งแรกอีก 20 ปี โดยต้องยื่นคำขอระหว่าง 5 ถึง 2 ปีก่อนวันหมดอายุ การต่ออายุจะได้รับการอนุมัติในเชิงบริหารหากทรัพย์สินถูกใช้ตามเขตการใช้ที่ดิน ชำระภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง (PBB) ทั้งหมดเป็นปัจจุบัน และผู้ถือสิทธิยังคงมีคุณสมบัติด้านถิ่นที่อยู่

การต่ออายุครั้งที่สองและครั้งสุดท้ายอีก 30 ปี** อาจร้องขอได้เมื่อสิ้นสุดระยะเวลารวม 50 ปี โดยใช้ช่วงเวลาและเกณฑ์การยื่นคำขอเดียวกัน หลังจากครบ 80 ปี สิทธิ Hak Pakai จะหมดอายุและที่ดินจะตกเป็นของรัฐ เว้นแต่จะมีการโอนให้แก่ผู้ถือสิทธิ์บุคคลที่สามที่มีคุณสมบัติเหมาะสมก่อนหน้านั้น

กรรมสิทธิ์ห้องชุดแบบ Strata Title: โควต้าต่างชาติ 20%

บุคคลต่างชาติที่ต้องการเป็นเจ้าของห้องชุดแทนที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้างอาจซื้อห้องชุดภายใต้โครงสร้าง Hak Pakai แบบ Strata Title ที่ปรับปรุงแล้ว (Hak Milik Atas Satuan Rumah Susun / HMRS) ภายใต้ **โควต้าต่างชาติสูงสุดตามกฎหมาย 20% ต่ออาคารชุดหนึ่งอาคาร

โควต้าคำนวณต่ออาคาร ไม่ใช่ทั้งโครงการที่มีหลายอาคาร ผู้พัฒนาโครงการต้องลงทะเบียนการจัดสรรโควต้าต่างชาติกับสำนักงานที่ดินในท้องถิ่น (Kantor Pertanahan) ก่อนการขายให้กับผู้ซื้อต่างชาติ เพดาน 20% ใช้เฉพาะกับการขายครั้งแรกจากผู้พัฒนาไปยังผู้ซื้อต่างชาติรายแรกเท่านั้น — การขายต่อในตลาดรองระหว่างผู้ซื้อต่างชาติด้วยกันไม่ดึงโควต้าเพิ่มเติม และการขายให้กับผู้ซื้อชาวอินโดนีเซียไม่ได้ทำให้โควต้าสมดุลกลับคืน ห้องชุดที่ถือครองภายใต้ Hak Pakai สำหรับชาวต่างชาติได้รับประโยชน์จากระยะเวลารวม 30+20+30 ปี รวม 80 ปีเช่นเดียวกับที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้าง

ราคาซื้อขายขั้นต่ำ 1.5 ล้านเหรียญสหรัฐ

การได้มาซึ่งสิทธิ Hak Pakai ของบุคคลต่างชาติทั้งหมด — บ้านเดี่ยว วิลล่า หรือห้องชุด — ต้องเป็นไปตาม **มูลค่าการทำธุรกรรมขั้นต่ำตามกฎหมาย 1,500,000 เหรียญสหรัฐ

เกณฑ์นี้วัดจากมูลค่าการทำธุรกรรมทั้งหมดที่บันทึกในสัญญาจะซื้อจะขาย (Akta Jual Beli / AJB) ที่ดำเนินการต่อหน้าทนายความ PPAT ไม่ใช่มูลค่าภาษี NJOP ที่ต่ำกว่าซึ่งใช้สำหรับอากรแสตมป์ สำหรับธุรกรรมที่เกี่ยวข้องกับที่ดินและสิ่งปลูกสร้างที่มีอยู่แล้ว จะนับรวมมูลค่ารวมกัน กฎระเบียบของรัฐบาลฉบับที่ 18/2025 ระบุว่าเกณฑ์ 1.5 ล้านเหรียญสหรัฐจะแปลงเป็นรูเปียห์ตามอัตราแลกเปลี่ยนของธนาคารอินโดนีเซีย (Bank Indonesia) ณ วันที่ลงนามในสัญญาจะซื้อจะขายแบบมีเงื่อนไข (PPJB) การชำระเงินเป็นงวดไม่มีผลต่อการคำนวณ ซึ่งใช้มูลค่าสัญญาทั้งหมด

คุณสมบัติผู้ถือ KITAS

บุคคลต่างชาติที่ยื่นขอสิทธิ Hak Pakai ต้องถือ KITAS (Kartu Izin Tinggal Tetap / บัตรอนุญาตพำนักถาวร) ที่ถูกต้องและยังมีผลบังคับใช้ ณ เวลาที่ยื่นคำขอ และต้องรักษาสถานะ KITAS อย่างต่อเนื่องตลอดระยะเวลาการถือครองสิทธิ Hak Pakai

KITAS สองรูปแบบที่มีคุณสมบัติตรงตามข้อกำหนด: บัตรอนุญาตพำนักถาวรมาตรฐาน และ KITAS บ้านหลังที่สอง (Second-Home KITAS) ที่ขยายเพิ่มเติมซึ่งเปิดตัวในเดือนมกราคม 2026 สำหรับชาวต่างชาติที่มีคุณสมบัติทางการเงินซึ่งแสดงหลักฐานการมีประกันสุขภาพและการเป็นเจ้าของทรัพย์สินหรือสัญญาเช่าระยะยาวที่มีมูลค่าเกิน 350,000 เหรียญสหรัฐ

ผู้ถือใบอนุญาตพำนักชั่วคราว (KITAS / Kartu Izin Tinggal Sementara) วีซ่านักท่องเที่ยว วีซ่าธุรกิจ หรือวีซ่าสังคม-วัฒนธรรม ไม่มีสิทธิ์ และต้องใช้ทางเลือกอื่น เช่น การเช่าผ่านนิติบุคคลชาวอินโดนีเซีย สิทธิ Hak Pakai จะถูกยกเลิกโดยอัตโนมัติหากผู้ถือสูญเสียสถานะ KITAS อย่างถาวร อาศัยอยู่นอกอินโดนีเซียเกิน 24 เดือนติดต่อกัน หรือได้รับสัญชาติอินโดนีเซีย — ซึ่งจะทำให้ต้องแปลงเป็นกรรมสิทธิ์แบบ Hak Milik ฟรีโฮลด์ภายใน 12 เดือน

กระบวนการนิติกรรมทนายความ PPAT และหนังสือรับรอง BPN

การได้มาซึ่งสิทธิ Hak Pakai อย่างเป็นทางการเป็นขั้นตอนการบริหารหลายขั้นตอนซึ่งต้องใช้ผู้ให้บริการวิชาชีพชาวอินโดนีเซียที่ได้รับใบอนุญาต

กระบวนการเริ่มต้นด้วยการว่าจ้าง PPAT (Pejabat Pembuat Akta Tanah / เจ้าหน้าที่ผู้ทำนิติกรรมที่ดิน) — ทนายความเฉพาะทางที่ได้รับการแต่งตั้งโดยกระทรวงกิจการที่ดินเพื่อรับรองความถูกต้องของธุรกรรมสิทธิในที่ดิน PPAT ดำเนินการตรวจสอบสถานะ: ตรวจสอบหนังสือรับรองกรรมสิทธิ์ของผู้ขายที่สำนักงานที่ดิน ยืนยันว่าทรัพย์สินปราศจากภาระผูกพัน ภาระจำนอง หนี้สิน และคดีความที่อยู่ระหว่างการพิจารณา ยืนยันว่าการใช้ที่ดินตามเขตผังเมืองอนุญาตให้ชาวต่างชาติถือครอง Hak Pakai และตรวจสอบเกณฑ์ 1.5 ล้านเหรียญสหรัฐ

หลังจากการตรวจสอบสถานะและการลงนามในสัญญาจะซื้อจะขายแบบมีเงื่อนไข (PPJB) ผู้ซื้อชาวต่างชาติจะโอนเงินผ่านธนาคารที่ได้รับอนุญาตในอินโดนีเซีย โดยปฏิบัติตามการรายงานของธนาคารอินโดนีเซียสำหรับเงินทุนขาเข้าที่สูงกว่า 100,000 เหรียญสหรัฐ จากนั้นทั้งสองฝ่ายลงนามในหนังสือสัญญาซื้อขายที่ดินขั้นสุดท้าย (Akta Jual Beli Tanah / AJB) ที่สำนักงานของ PPAT ซึ่งจะถูกยื่นต่อสำนักงานที่ดินพร้อมกับเอกสารการสมัครครบชุด: เอกสาร KITAS สำเนาหนังสือเดินทาง หนังสือรับรองการชำระภาษี และใบเสร็จรับเงินค่าธรรมเนียม BPHTB

ขั้นตอนสุดท้ายคือการดำเนินการโดย Badan Pertanahan Nasional (BPN / หน่วยงานที่ดินแห่งชาติ) ซึ่งจะออกหนังสือรับรองสิทธิ Hak Pakai (Sertifikat Hak Pakai) ในนามของผู้ซื้อชาวต่างชาติ ระยะเวลามาตรฐานของ BPN อยู่ระหว่าง 45 ถึง 90 วันทำการนับจากการยื่นเอกสารครบถ้วน โดยมีบริการเร่งรัดผ่านสำนักงานภูมิภาคบางแห่งโดยมีค่าธรรมเนียมเพิ่มเติม