ภาษีทรัพย์สินถาวรของญี่ปุ่นในปี 2026: 1.4% ของมูลค่าที่ประเมิน โดยที่ดินที่อยู่อาศัยลดเหลือหนึ่งในหก — และการประเมินมูลค่าใหม่จะมีขึ้นในปี 2027

สรุป

ภาษีทรัพย์สินถาวรของญี่ปุ่น (固定資産税) เป็นภาษีเทศบาลรายปีที่เรียกเก็บจากที่ดิน อาคาร และสินทรัพย์ทางธุรกิจ โดยเรียกเก็บจากบุคคลที่ลงทะเบียนเป็นเจ้าของ ณ วันที่ 1 มกราคม ในอัตรามาตรฐาน 1.4% ของมูลค่าที่ต้องเสียภาษี ตามที่กระทรวงกิจการภายในและการสื่อสาร (MIC) ระบุ โดยเทศบาลอาจกำหนดอัตราที่แตกต่างออกไปได้โดยข้อบัญญัติ ในเขต 23 แขวงของโตเกียว รัฐบาลมหานครโตเกียวเป็นผู้เรียกเก็บโดยตรง และเพิ่มภาษีผังเมือง (都市計画税) ในอัตรา 0.3% ในพื้นที่เขต urbanization ตามที่สำนักภาษีโตเกียวระบุ

ภาษีนี้คำนวณจากมูลค่าที่เทศบาลประเมินภายใต้มาตรฐานการประเมินระดับชาติ ไม่ใช่จากราคาตลาดหรือราคาประเมินเพื่อการเสียภาษีมรดก ที่ดินและอาคารจะได้รับการประเมินมูลค่าใหม่ทุกสามปี โดยปีฐานปัจจุบันคือปีงบประมาณ 2024 ดังนั้นการประเมินมูลค่าใหม่ครั้งถัดไปจะมีผลตั้งแต่ปีงบประมาณ 2027

สิ่งนี้หมายความอย่างไรสำหรับเจ้าของทรัพย์สินในญี่ปุ่น

วิธีคำนวณใบเรียกเก็บเงิน

แหล่งที่มา: MIC; สำนักภาษีโตเกียว.

การลดหย่อนสำหรับที่ดินที่อยู่อาศัย

ที่ดินใต้บ้านพักอาศัยจะถูกเก็บภาษีจากสัดส่วนหนึ่งของมูลค่าที่ประเมิน ตามที่สำนักภาษีโตเกียวระบุ:

ในคอนโดมิเนียม แต่ละยูนิตนับเป็นหนึ่งบ้าน ใน 23 เขต ภาษีการวางผังเมืองสำหรับที่ดินที่อยู่อาศัยขนาดเล็กก็ลดลงครึ่งหนึ่งสำหรับปีงบประมาณ 2026 เช่นกัน ที่ดินที่ไม่มีบ้านอยู่บนนั้น ณ วันที่ 1 มกราคม รวมถึงที่ดินที่กำลังก่อสร้างบ้าน ไม่ได้รับการลดหย่อน ยกเว้นในกรณีการสร้างใหม่ที่เข้าเกณฑ์

การปรับภาระภาษี

เนื่องจากมูลค่าประเมินอาจเพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็ว มูลค่าที่ต้องเสียภาษีของที่ดินจึงค่อย ๆ เพิ่มขึ้นสู่ระดับเต็ม สำหรับที่ดินที่อยู่อาศัยที่ต่ำกว่าระดับเต็ม มูลค่าที่ต้องเสียภาษีจะเพิ่มขึ้นแต่ละปีร้อยละ 5 ของมูลค่าที่ต้องเสียภาษีเต็ม ตามข้อมูลจากกรุงโตเกียว

บ้านใหม่

บ้านใหม่ที่ตรงตามเงื่อนไขพื้นที่ใช้สอยจะได้รับการลดหย่อนภาษีทรัพย์สินคงที่สำหรับพื้นที่อยู่อาศัยไม่เกิน 120 ตร.ม. เป็นเวลาสามปีงบประมาณ หรือห้าปีสำหรับอาคารกันไฟตั้งแต่สามชั้นขึ้นไป ตามข้อมูลจากกรุงโตเกียว บ้านที่ได้รับการรับรองว่าเป็นบ้านอายุยืนจะได้รับห้าปีและเจ็ดปี

ใครเป็นผู้จ่ายและเมื่อใด

เจ้าของตามทะเบียน ณ วันที่ 1 มกราคม เป็นผู้รับผิดชอบภาษีตลอดทั้งปี แม้ว่าทรัพย์สินจะถูกขายไปในวันที่ 2 มกราคมก็ตาม การแบ่งภาษีของปีระหว่างผู้ซื้อและผู้ขายเป็นธรรมเนียมทางการค้าที่ตกลงกันระหว่างคู่สัญญา ไม่ใช่กฎหมาย ตามข้อมูลจากกรุงโตเกียว ใบแจ้งภาษีจะถูกส่งพร้อมหนังสือแจ้งในเดือนแรกของงวดผ่อนชำระ และชำระเป็นสี่งวด ใน 23 เขต งวดเหล่านี้ตรงกับเดือนมิถุนายน กันยายน ธันวาคม และกุมภาพันธ์ ไม่มีการเรียกเก็บภาษีในกรณีที่ที่ดินของเจ้าของในเทศบาลมีมูลค่าต่ำกว่า ¥300,000 หรืออาคารต่ำกว่า ¥200,000 ตั้งแต่ปีงบประมาณ 2027 เกณฑ์ของอาคารจะเพิ่มขึ้นเป็น ¥300,000 ตามข้อมูลจาก MIC

ตัวอย่างประกอบ: บ้านใหม่ในโตเกียว

ตัวอย่างประกอบเท่านั้น โดยใช้ตัวอย่างของกรุงโตเกียวเอง สำหรับที่ดินขนาด 150 ตร.ม. มูลค่า ¥45 ล้าน พร้อมบ้านไม้ใหม่ขนาด 100 ตร.ม. มูลค่า ¥9 ล้าน กรุงโตเกียวคำนวณภาษีปีงบประมาณ 2026 ไว้ที่ประมาณ ¥99,750 สำหรับที่ดิน และ ¥63,000 สำหรับบ้าน หลังการลดหย่อนบ้านใหม่ บวกภาษีการวางผังเมือง ¥22,500 สำหรับที่ดิน และ ¥27,000 สำหรับบ้าน

คำถามที่พบบ่อย

อัตราภาษีทรัพย์สินถาวรในญี่ปุ่นคือเท่าไร? อัตรามาตรฐาน 1.4% ของมูลค่าที่ต้องเสียภาษี ซึ่งเทศบาลสามารถกำหนดให้แตกต่างได้ตามข้อบัญญัติ การประเมินราคาครั้งต่อไปเมื่อไร? ปีงบประมาณ 2027 โดยปีฐานปัจจุบันคือปีงบประมาณ 2024 ภาษีทรัพย์สินถาวรคำนวณจากโรเซ็นกะหรือไม่? ไม่ ใช้มูลค่าที่ประเมินโดยเทศบาลตามมาตรฐานของ MIC

เพื่อการศึกษาเท่านั้น — ไม่ใช่คำแนะนำด้านภาษี กฎหมาย หรือการลงทุน โปรดยืนยันกับผู้เชี่ยวชาญที่ได้รับใบอนุญาต

สิ่งที่ควรทำต่อไป

• ตรวจสอบมูลค่าที่ประเมินในใบแจ้งภาษีของคุณทุกปี คุณสามารถตรวจดูมูลค่าที่เปรียบเทียบได้ในช่วงการตรวจสอบเดือนเมษายน
• แจ้งสำนักงานภาษีหากคุณสร้าง รื้อถอน หรือเปลี่ยนแปลงการใช้งานที่อยู่อาศัย การลดหย่อนภาษีที่ดินขึ้นอยู่กับสิ่งนี้
• ตกลงเป็นลายลักษณ์อักษรว่าจะแบ่งภาษีของปีนั้นอย่างไรเมื่อคุณซื้อหรือขาย
• ค้นหาผู้จัดการทรัพย์สินที่ผ่านการรับรองเพื่อจัดการใบแจ้งหนี้และหนังสือแจ้งเตือน: proprkey.com/en/pros?segment=operations
• ขอให้ที่ปรึกษาด้านภาษีที่ผ่านการรับรองตรวจสอบสถานะของคุณ: proprkey.com/en/pros?segment=legalFinance

การอ้างอิง

ภาพรวมภาษีทรัพย์สินถาวร (Overview of fixed asset tax) — กระทรวงกิจการภายในและการสื่อสาร — เจ้าหน้าที่ — ไม่ระบุวันที่ — www.soumu.go.jp/main_sosiki/jichi_zeisei/czaisei/czaisei_seido/149767_08.html ระบบภาษีท้องถิ่น｜ภาษีทรัพย์สินถาวร (Local tax system: fixed asset tax) — กระทรวงกิจการภายในและการสื่อสาร — เจ้าหน้าที่ — ไม่ระบุวันที่ — www.soumu.go.jp/main_sosiki/jichi_zeisei/czaisei/czaisei_seido/150790_15.html ภาษีทรัพย์สินถาวรและภาษีผังเมือง (ที่ดิน・อาคาร) (Fixed asset tax and city planning tax: land and buildings) — สำนักภาษี กรุงโตเกียว — เจ้าหน้าที่ — 2026 — www.tax.metro.tokyo.lg.jp/kazei/real_estate/kotei_tosi