ภาพรวม

เจ้าของอสังหาริมทรัพย์ทุกคนในญี่ปุ่น ไม่ว่าจะเป็นบุคคลธรรมดา บริษัท หรือนักลงทุนต่างชาติที่ไม่ได้พำนักในประเทศ ต่างต้องเผชิญกับภาษีระดับทรัพย์สินประจำปีหลักสองรายการ ได้แก่ ภาษีทรัพย์สินคงที่ (kotei shisan zei, 固定資産税) และภาษีผังเมือง (toshi keikaku zei, 都市計画税) ภาษีทั้งสองรายการนี้จัดเก็บโดยเทศบาลท้องถิ่นในวันที่ 1 มกราคมของทุกปี โดยอ้างอิงจากมูลค่าประเมินตามกฎหมาย ภาษีเหล่านี้เป็นต้นทุนการถือครองที่เกิดขึ้นซ้ำ จ่ายเป็นรายปีโดยไม่ขึ้นกับรายได้ที่เกิดจากทรัพย์สิน และแยกออกจากภาษีเงินได้แห่งชาติจากค่าเช่าหรือกำไรจากการขายทรัพย์สิน

ระบบการประเมินมูลค่าโรเซ็นกะ (รอบสามปี)

ฐานการประเมินสำหรับภาษีทั้งสองรายการคือมูลค่าประเมินตามกฎหมาย ซึ่งรู้จักกันในภาษาญี่ปุ่นว่าโรเซ็นกะ (路線価) เผยแพร่โดยสำนักงานสรรพากรแห่งชาติ โรเซ็นกะกำหนดมูลค่าที่ดินที่ประเมินต่อตารางเมตรตามเส้นทางหรือเขตที่กำหนดทั่วประเทศ การประเมินมูลค่าเต็มรูปแบบจะดำเนินการอย่างเป็นระบบเพียงครั้งเดียวในทุกสามปี ผ่านกระบวนการสำรวจภาคสนามและการประเมินราคา โดยผลลัพธ์จะใช้เป็นฐานภาษีตลอดรอบสามปีทั้งหมด

การประเมินราคาใหม่เต็มรูปแบบครั้งล่าสุดดำเนินการในปี 2025 โดยมีผลสำหรับปี 2026, 2027 และ 2028 จะไม่มีการประเมินราคาใหม่จนกว่าจะถึงปี 2029 เว้นแต่จะมีการเปลี่ยนแปลงการใช้ประโยชน์ การแบ่งแปลง หรือการเปลี่ยนแปลงโครงสร้างครั้งใหญ่ที่ทำให้เกิดการปรับปรุงระหว่างรอบ โรเซ็นกะปี 2025 สะท้อนการเพิ่มขึ้นเฉลี่ยทั่วประเทศของราคาที่ดินเพื่อการอยู่อาศัยร้อยละ 4.3 เมื่อเทียบกับปี 2022 โดยเขต 23 แห่งของโตเกียวเพิ่มขึ้นร้อยละ 7.8 และเมืองโอซาก้าเพิ่มขึ้นร้อยละ 6.1 มูลค่าโรเซ็นกะต่ำกว่ามูลค่าตลาดอย่างต่อเนื่อง โดยที่ดินเพื่อการอยู่อาศัยในเขตเมืองโดยทั่วไปอยู่ที่ร้อยละ 60–80 ของราคาซื้อขายจริง ซึ่งช่วยลดภาระภาษีที่แท้จริงลง

อัตราภาษี: ภาษีทรัพย์สินคงที่ 1.4% + ภาษีผังเมือง 0.3%

ภาษีทรัพย์สินคงที่จัดเก็บในอัตรามาตรฐานของประเทศร้อยละ 1.4 ของมูลค่าประเมินรวม (ที่ดินบวกสิ่งปลูกสร้าง) เมืองใหญ่เกือบทั้งหมดใช้อัตรามาตรฐานร้อยละ 1.4 ภาษีผังเมืองมีเพดานอยู่ที่ร้อยละ 0.3 และใช้เฉพาะกับทรัพย์สินภายในเขตผังเมืองที่กำหนด ซึ่งครอบคลุมพื้นที่เมืองและชานเมืองส่วนใหญ่ แปลงที่ดินชนบทห่างไกลและเขตอุตสาหกรรมนอกขอบเขตผังแม่บทได้รับการยกเว้น

เมื่อรวมกันแล้ว อัตราตามกฎหมายสูงสุดสำหรับทรัพย์สินในเขตเมืองคือร้อยละ 1.7 ของมูลค่าโรเซ็นกะ แม้ว่าการลดหย่อนภาษีที่ดินเพื่อการอยู่อาศัยแบบขั้นบันไดจะช่วยลดอัตรานี้ลงอย่างมาก สำหรับแปลงขนาดเล็ก (ไม่เกิน 200 ตารางเมตร) มูลค่าที่ดินที่ประเมินจะลดลงหนึ่งในหกสำหรับภาษีทรัพย์สินคงที่ และลดลงสองในสามสำหรับภาษีผังเมือง สำหรับส่วนที่อยู่อาศัยที่เกิน 200 ตารางเมตร (สูงสุดไม่เกินพื้นที่อาคาร × 10) จะได้รับการลดหย่อนหนึ่งในสามสำหรับภาษีทั้งสองรายการ ผลในทางปฏิบัติสำหรับแปลงที่อยู่อาศัยในเมืองขนาด 120 ตารางเมตรทั่วไปคืออัตรารวมที่แท้จริงประมาณร้อยละ 0.35–0.45 ของมูลค่าประเมินรวม ก่อนค่าเสื่อมราคาของสิ่งปลูกสร้าง

ค่าเสื่อมราคาของสิ่งปลูกสร้าง: คอนกรีตเสริมเหล็กเทียบกับไม้

มูลค่าประเมินของสิ่งปลูกสร้างจะลดลงทุกปีตามตารางค่าเสื่อมราคาตามกฎหมายซึ่งแตกต่างกันไปตามวิธีการก่อสร้าง สำหรับโครงสร้างคอนกรีตเสริมเหล็ก (RC) และโครงสร้างเหล็กหุ้มคอนกรีต (SRC) ซึ่งได้แก่อาคารชุดและคอนโดมิเนียมสูง อายุการใช้งานตามกฎหมายคือ 47 ปี ค่าเสื่อมราคาใช้วิธีอัตราลดลงสองเท่า (200% declining-balance) ในช่วงแรก จากนั้นเปลี่ยนเป็นวิธีเส้นตรงในปีสุดท้าย อาคารคอนกรีตเสริมเหล็กสูญเสียมูลค่าประเมินของสิ่งปลูกสร้างประมาณร้อยละ 3.5–4.5 ต่อปีในช่วง 15 ปีแรก จากนั้นจะชะลอลง โดยมีมูลค่าคงเหลือขั้นต่ำร้อยละ 15–20 สำหรับอาคารที่ได้รับการดูแลอย่างดี

สำหรับโครงสร้างไม้ รวมถึงบ้านเดี่ยวและบ้านแถวแบบมาชิยะ อายุการใช้งานตามกฎหมายคือ 22 ปี โดยมีการลดลงรายปีที่สูงขึ้นถึงร้อยละ 6–7 ในทศวรรษแรก ซึ่งสะท้อนอายุโครงสร้างที่สั้นกว่าและความเสี่ยงจากอัคคีภัยที่สูงกว่า ค่าเสื่อมราคาของโครงสร้างภายใต้ระบบโรเซ็นกะเป็นอิสระจากการหักลดหย่อนภาษีเงินได้ ทรัพย์สินอาจถูกคิดค่าเสื่อมราคาเต็มจำนวนสำหรับภาษีเงินได้แล้ว ในขณะที่ยังคงมีมูลค่าประเมินที่เป็นบวกอยู่

การบรรเทาภาษี 5 ปีสำหรับองค์กรไม่แสวงหากำไรและสตาร์ทอัพ

ประมวลรัษฎากรให้การบรรเทาภาษีเป็นระยะเวลาห้าปีสำหรับสองประเภท โดยได้รับการต่ออายุภายใต้การปฏิรูปปี 2024 และมีผลจนถึงวันที่ 31 มีนาคม 2030 สำหรับองค์กรไม่แสวงหากำไรที่จดทะเบียน (tokutei hieiri katsudo hojin) การยกเว้นเต็มจำนวนห้าปีใช้กับที่ดินและอาคารที่ใช้สำหรับกิจกรรมที่เข้าเกณฑ์ ได้แก่ สวัสดิการสังคม ศูนย์ชุมชน การดูแลเด็ก และการวิจัยเพื่อสาธารณประโยชน์ ต้องยื่นคำขอภายใน 90 วันนับจากวันที่ 1 มกราคม พร้อมหลักฐานว่ามีกิจกรรมเพื่อสาธารณประโยชน์มากกว่าร้อยละ 80

สำหรับสตาร์ทอัพที่ได้รับการรับรอง ซึ่งเป็นบริษัทที่มีอายุน้อยกว่า 10 ปีและเข้าเกณฑ์นวัตกรรม จะได้รับการยกเว้นเต็มจำนวนห้าปีสำหรับสำนักงาน ห้องปฏิบัติการ และโรงงานต้นแบบ โดยมีเพดานที่ 500 ล้านเยนต่อกลุ่ม และมีข้อกำหนดการเรียกคืนภาษีภายในเจ็ดปี

การปฏิบัติต่อบ้านพักตากอากาศ (เบสโซ) ในฐานะบ้านหลังที่สอง

ความแตกต่างที่สำคัญแยกบ้านพักหลักออกจากบ้านรองหรือบ้านพักตากอากาศ (bessou, 別荘) ในเรื่องสิทธิ์ในการได้รับการลดหย่อนภาษีที่ดินเพื่อการอยู่อาศัย ตามแนวปฏิบัติทางการปกครอง ทรัพย์สินจะมีสิทธิ์ได้รับการลดหย่อนสำหรับที่อยู่อาศัยขนาดเล็กก็ต่อเมื่อถูกกำหนดให้เป็นภูมิลำเนาที่ลงทะเบียนในจูมินเฮียว (住民票) ของผู้เสียภาษีเท่านั้น ทรัพย์สินรอง รวมถึงบ้านพักตากอากาศในพื้นที่รีสอร์ทอย่างคารุอิซาวะ นิเซโกะ อาตามิ หรืออิซุ ถูกแยกออกจากระบบการลดหย่อนอย่างชัดเจน ไม่ว่าผู้เป็นเจ้าของจะใช้บ่อยเพียงใด ผลกระทบมีนัยสำคัญ โดยภาระภาษีประจำปีสำหรับเบสโซมักสูงกว่าบ้านพักหลักที่เทียบเท่ากันถึง 3–4 เท่า เทศบาลรีสอร์ทบางแห่ง รวมถึงนิเซโกะและคารุอิซาวะ เรียกเก็บค่าธรรมเนียมเพิ่มร้อยละ 20–30 สำหรับบ้านหลังที่สองที่ว่างเปล่ามากกว่า 300 วันต่อปี

ภาษีมรดก: กฎร้อยละ 80 ของโรเซ็นกะและการครอบคลุมสินเชื่อ

ระบบโรเซ็นกะยังควบคุมการประเมินมูลค่าอสังหาริมทรัพย์เพื่อวัตถุประสงค์ทางภาษีมรดก (souzoku zei, 相続税) อีกด้วย ภายใต้พระราชบัญญัติภาษีมรดก ที่ดินมีมูลค่าตามโรเซ็นกะ ณ วันที่ผู้ตายถึงแก่กรรม โดยใช้ส่วนลดร้อยละ 20 ซึ่งเรียกว่า "กฎร้อยละ 80 ของโรเซ็นกะ" เมื่อรวมกับส่วนลดจากตลาดโดยธรรมชาติของโรเซ็นกะที่ร้อยละ 20–40 แล้ว มูลค่าที่ดินเพื่อการรับมรดกโดยทั่วไปจะต่ำกว่ามูลค่ายุติธรรมในตลาดร้อยละ 48–64 ซึ่งเป็นข้อได้เปรียบที่มีนัยสำคัญเมื่อเทียบกับสินทรัพย์อื่นที่ประเมินมูลค่าที่ร้อยละ 100 ของมูลค่าตลาด

กรอบนี้รองรับกลยุทธ์การวางแผน "การครอบคลุมสินเชื่อร้อยละ 80 ของโรเซ็นกะ" ซึ่งก็คือการจัดหาเงินทุนสำหรับอสังหาริมทรัพย์ด้วยหนี้แบบไม่ recourse หรือแบบจำกัด recourse เนื่องจากหนี้สินหักออกที่มูลค่าหน้าตั๋วร้อยละ 100 ในขณะที่สินทรัพย์มีมูลค่าที่ส่วนลดจากตลาดร้อยละ 36–52 พอร์ตการลงทุนที่ใช้เลเวอเรจจึงสามารถลดหรือกำจัดทรัพย์สินสุทธิที่ต้องเสียภาษีมรดกได้อย่างมีนัยสำคัญ ต้องมีการจัดโครงสร้างอย่างรอบคอบ ได้แก่ เงื่อนไขที่สมเหตุสมผลในเชิงพาณิชย์ หลักประกันที่แท้จริง และสถาบันการเงินที่มีเอกสารครบถ้วน ไม่ใช่การให้กู้ยืมระหว่างบุคคลที่เกี่ยวข้อง ซึ่งสำนักงานสรรพากรแห่งชาติ (NTA) มักจะโต้แย้งเป็นประจำ

ปฏิทินการชำระเงิน: ชำระล่วงหน้าเดือนกุมภาพันธ์และผ่อน 4 งวด

ใบแจ้งภาษีทรัพย์สินคงที่และภาษีผังเมืองจะรวมเป็นหนังสือแจ้งประจำปีฉบับเดียว ซึ่งออกในปลายเดือนเมษายนหรือต้นเดือนพฤษภาคม ไปยังที่อยู่ที่ลงทะเบียนของเจ้าของ ครอบคลุมหนี้สินที่เกิดขึ้น ณ วันที่ 1 มกราคม มีกำหนดชำระตามกฎหมายสี่รอบในแต่ละปี ได้แก่ การชำระล่วงหน้าในเดือนกุมภาพันธ์ ตามด้วยงวดในเดือนเมษายน กรกฎาคม และธันวาคม วันที่แน่นอนจะแตกต่างกันไปตามเทศบาล โดยปรับตามวันหยุดสุดสัปดาห์และวันหยุดนักขัตฤกษ์

เจ้าของสามารถชำระเต็มจำนวนภายในกำหนดเดือนกุมภาพันธ์ หรือผ่อนชำระสี่งวดโดยไม่มีส่วนลดสำหรับการชำระก่อนกำหนด และไม่มีดอกเบี้ยเพิ่มสำหรับการผ่อนชำระตราบใดที่ชำระภายในกำหนดเวลา เจ้าของชาวต่างชาติที่ไม่ได้พำนักในญี่ปุ่นและไม่มีที่อยู่ในญี่ปุ่นต้องแต่งตั้งตัวแทนภาษีผู้มีถิ่นที่อยู่ (kouzei dairinin, 納税代理人) เพื่อรับหนังสือแจ้งและอำนวยความสะดวกในการชำระเงิน ใบแจ้งภาษีจะไม่ส่งไปต่างประเทศ การไม่แต่งตั้งตัวแทนภายใน 60 วันนับจากการได้มาซึ่งทรัพย์สินอาจทำให้เกิดบทลงโทษหรือการเร่งรัดจัดเก็บภาษี ดอกเบี้ยผิดนัดคิดในอัตราร้อยละ 2.5 ต่อปีสำหรับสองเดือนแรก และร้อยละ 8.7 หลังจากนั้น คิดดอกเบี้ยทบต้นรายวัน