หากคุณเป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์เพื่อการอยู่อาศัยหรือเชิงพาณิชย์ในมาเลเซียและกำลังพิจารณาขาย ภาษีกำไรจากอสังหาริมทรัพย์ (RPGT) คือต้นทุนผันแปรที่สำคัญที่สุดที่คุณต้องคำนวณก่อนประกาศขาย ภาษีนี้บริหารโดยกรมสรรพากร (LHDN) โดยจัดเก็บจาก กำไรที่ต้องเสียภาษี ซึ่งคำนวณจากราคาขายหักด้วยต้นทุนการได้มาที่ปรับปรุงแล้ว โดยอัตราภาษีจะแตกต่างกันอย่างมากตามระยะเวลาการถือครอง สถานะผู้มีถิ่นที่อยู่ และการยกเว้นตามงบประมาณปี 2569 คู่มือนี้ครอบคลุมตารางอัตรา RPGT ปี 2569 ฉบับเต็ม การยกเว้น อากรแสตมป์ ค่าธรรมเนียมทางกฎหมาย และตัวอย่างการคำนวณต้นทุนการขายทรัพย์สินมูลค่า 1,000,000 ริงกิตโดยละเอียด
ตารางอัตรา RPGT ปี 2569: อัตราขั้นบันไดตามระยะเวลาการถือครอง
กรอบการจัดเก็บ RPGT ของมาเลเซียที่อิงตามระยะเวลาการถือครองนี้มีจุดประสงค์เพื่อลดการเก็งกำไรระยะสั้น ขณะเดียวกันก็ให้รางวัลแก่การถือครองระยะยาว วันที่ได้มาคือ วันที่สัญญาจะซื้อจะขาย (SPA) ที่เข้ามาถูกประทับตราอากรแสตมป์ ไม่ใช่วันส่งมอบกุญแจ ส่วนวันที่ขายคือวันที่ลงนามในสัญญาจะซื้อจะขายขาออก
พลเมืองมาเลเซียและผู้มีถิ่นที่อยู่ถาวร (PR)
| ระยะเวลาการถือครอง | อัตรา RPGT ต่อกำไรที่ต้องเสียภาษี |
|---|---|
| ปีที่ 1 (0–12 เดือน) | 30% |
| ปีที่ 2 (13–24 เดือน) | 20% |
| ปีที่ 3 (25–36 เดือน) | 15% |
| ปีที่ 4 (37–48 เดือน) | 10% |
| ปีที่ 5 (49–60 เดือน) | 10% |
| ปีที่ 6 ขึ้นไป (61+ เดือน) | 0% |
ชาวต่างชาติ บุคคลต่างชาติที่ไม่ใช่ผู้มีถิ่นที่อยู่ถาวร และบริษัทต่างชาติ
| ระยะเวลาการถือครอง | อัตรา RPGT ต่อกำไรที่ต้องเสียภาษี |
|---|---|
| ปีที่ 1–5 | 30% |
| ปีที่ 6 ขึ้นไป | 10% |
พลเมืองและผู้มีถิ่นที่อยู่ถาวรได้รับการยกเว้น RPGT อย่างเต็มรูปแบบตั้งแต่ปีที่หกเป็นต้นไป ในขณะที่ชาวต่างชาติต้องเผชิญกับอัตราขั้นต่ำ 10% อย่างถาวร สำหรับชาวต่างชาติที่ขายคอนโดที่ถือครองมาเจ็ดปีโดยมีกำไร 250,000 ริงกิต RPGT จะเท่ากับ 25,000 ริงกิต ซึ่งเป็นต้นทุนที่พลเมืองในสถานการณ์เดียวกันไม่ต้องจ่าย
งบประมาณปี 2569 (กระทรวงการคลัง) การเปลี่ยนแปลง RPGT และที่เกี่ยวข้อง
กระทรวงการคลังได้ประกาศการแก้ไขที่เกี่ยวข้องกับอสังหาริมทรัพย์ดังต่อไปนี้ ซึ่งมีผลตั้งแต่วันที่ 1 มกราคม 2569:
- ขยายการยกเว้น PPR ตลอดชีพอย่างไม่มีกำหนด: การบรรเทา RPGT ตลอดชีพแบบครั้งเดียวสำหรับการขายบ้านพักอาศัยส่วนตัวหนึ่งหลังโดยพลเมืองมาเลเซีย ซึ่งก่อนหน้านี้จะสิ้นสุดในเดือนธันวาคม 2568 บัดนี้มีผลถาวร บ้านดังกล่าวต้องถูกใช้เป็นที่อยู่อาศัยหลักโดยเจ้าของ คู่สมรส หรือบุตร เป็นเวลาอย่างน้อยสามในห้าปีก่อนการขาย
- การขายบ้านราคาถูก MSSS/M40 ยังคงได้รับการยกเว้น: การขายทรัพย์สินที่อยู่อาศัยมูลค่าไม่เกิน 300,000 ริงกิตโดยเจ้าของบ้าน MSSS ปี 2563–2568 ยังคงได้รับการยกเว้น RPGT ทุกระยะเวลาการถือครอง โดยขยายไปจนถึงวันที่ 31 ธันวาคม 2570
- ขยายเพดานการยกเว้นอากรแสตมป์สำหรับผู้ซื้อครั้งแรก: การยกเว้นอากรแสตมป์ MOT สำหรับมูลค่า 500,000 ริงกิตแรกสำหรับผู้ซื้อชาวมาเลเซียครั้งแรกขยายไปจนถึงวันที่ 31 ธันวาคม 2570 ซึ่งสนับสนุนสภาพคล่องของตลาดรองสำหรับผู้ขายโดยอ้อม
ตารางอัตรา RPGT หลักยังคงไม่เปลี่ยนแปลงจากปี 2567/2568
การยกเว้น RPGT และค่าใช้จ่ายที่หักได้
การยกเว้นและการหักลดหย่อนตามกฎหมายที่สำคัญ:
- บ้านพักอาศัยส่วนตัวหลัก (PPR): ได้รับการยกเว้นหนึ่งครั้งตลอดชีพต่อพลเมืองมาเลเซียหนึ่งคน เจ้าของร่วมแต่ละคนสามารถใช้สิทธิ์ยกเว้นหนึ่งครั้งสำหรับทรัพย์สินเดียวกันได้
- การขายโครงการบ้านราคาประหยัด: ทรัพย์สินที่มีมูลค่าต่ำกว่า 200,000 ริงกิตที่จัดประเภทเป็น PR1MA, RUMAWIP, PPRT, Rumah Selangorku หรือโครงการของรัฐที่เทียบเท่าได้รับการยกเว้น RPGT สำหรับพลเมืองทุกระยะเวลาการถือครอง
- การให้ของขวัญในครอบครัว: การโอนระหว่างคู่สมรส พ่อแม่-ลูก ปู่ย่าตายาย-หลาน และพี่น้องได้รับการยกเว้น RPGT (โดยไม่มีสิ่งตอบแทนเป็นเงิน ต้องใช้แบบฟอร์ม 22A ของ LHDN)
- ทรัพย์สินที่ได้รับมรดก: ถือว่าไม่มีกำไรขาดทุน ทายาทจะได้รับวันที่ได้มาและต้นทุนเดิมของเจ้าของเดิม
- ค่าใช้จ่ายที่หักได้จากกำไรที่ต้องเสียภาษี: อากรแสตมป์และค่าธรรมเนียมทางกฎหมายในการซื้อ ค่าปรับปรุงและซ่อมแซมโครงสร้างที่มีใบเสร็จ (ค่าสถาปนิก ค่าอนุมัติแบบแปลน ค่าต่อเติม) ค่านายหน้าตัวแทน (สูงสุด 3% สำหรับที่อยู่อาศัย) ค่าประเมินราคา และค่าโฆษณาหาผู้ซื้อ/ผู้เช่า
อากรแสตมป์การโอน (MOT) อัตราปี 2569
อากรแสตมป์ MOT ในทางเทคนิคเป็นต้นทุนของผู้ซื้อ แต่ผู้ขายควรเข้าใจเพื่อเจรจาราคาได้อย่างแม่นยำ ตารางอัตราขั้นบันไดปี 2569 (สำหรับผู้ที่ไม่ใช่ผู้ซื้อครั้งแรก):
| มูลค่าทรัพย์สิน | อัตราอากรแสตมป์ |
|---|---|
| 100,000 ริงกิตแรก | 1% |
| 100,001–500,000 ริงกิต | 2% |
| 500,001–1,500,000 ริงกิต | 3% |
| มากกว่า 1,500,001 ริงกิตขึ้นไป | 4% |
ผู้ซื้อชาวมาเลเซียครั้งแรกได้รับการยกเว้น MOT 100% สำหรับบ้านมูลค่าไม่เกิน 500,000 ริงกิต (SPA ก่อนวันที่ 31 ธ.ค. 2570) โดยได้รับการบรรเทาบางส่วนสูงสุดถึง 1 ล้านริงกิต
ค่าธรรมเนียมทางกฎหมาย: อัตราสัญญาจะซื้อจะขายปี 2569
ค่าธรรมเนียมทนายความเป็นไปตามคำสั่งค่าตอบแทนทนายความปี 2566 (SRO 2023) ที่แก้ไขเพิ่มเติมปี 2569 สำหรับสัญญาจะซื้อจะขายที่อยู่อาศัย:
| มูลค่าธุรกรรม | ค่าธรรมเนียมทางกฎหมาย (ไม่รวม SST 8%) |
|---|---|
| 500,000 ริงกิตแรก | 1.00% (ขั้นต่ำ 500 ริงกิต) |
| 500,001–1,000,000 ริงกิต | 0.80% |
| 1,000,001–3,000,000 ริงกิต | 0.70% |
| 3,000,001–5,000,000 ริงกิต | 0.60% |
| มากกว่า 5,000,000 ริงกิต | 0.50% (ต่อรองได้) |
เผื่อค่าใช้จ่ายเบ็ดเตล็ดอีก 1,500–3,500 ริงกิต (ค่าค้นหา ค่าดำเนินการที่สำนักงานที่ดิน ค่าประทับตรา ค่าปลดจำนอง ค่าจัดส่งเอกสาร)
ตัวอย่างการคำนวณต้นทุน: การขายทรัพย์สินมูลค่า 1,000,000 ริงกิต
สถานการณ์: พลเมืองมาเลเซียขายคอนโดฟรีโฮลด์มูลค่า 1,000,000 ริงกิตที่ถือครองมา 4 ปี 2 เดือน (ปีที่ 5 อัตรา RPGT 10%) ราคาซื้อเดิม 750,000 ริงกิต อากรแสตมป์ตอนซื้อ 16,000 ริงกิต ค่าทนายความตอนซื้อ 8,000 ริงกิต ค่าปรับปรุงที่มีใบเสร็จ 65,000 ริงกิต ค่านายหน้าตัวแทน 3%
การคำนวณกำไรที่ต้องเสียภาษี
| รายการ | ริงกิต |
|---|---|
| ราคาขาย | 1,000,000 |
| หัก: ค่านายหน้าตัวแทน (3%) | –30,000 |
| ยอดขายสุทธิ | 970,000 |
| หัก: ราคาซื้อ | –750,000 |
| หัก: อากรแสตมป์ตอนซื้อ | –16,000 |
| หัก: ค่าธรรมเนียมทางกฎหมายตอนซื้อ | –8,000 |
| หัก: ค่าปรับปรุงที่เข้าเงื่อนไข | –65,000 |
| กำไรที่ต้องเสียภาษี | 131,000 |
RPGT ที่ต้องชำระ
131,000 × 10% = **13,100 ริงกิต
ต้นทุนธุรกรรมฝั่งผู้ขาย
| รายการ | ริงกิต |
|---|---|
| RPGT | 13,100 |
| ค่าทนายความสัญญาจะซื้อจะขาย (อัตรา SRO + SST 8%) | 9,720 |
| ค่าใช้จ่ายเบ็ดเตล็ดทางกฎหมาย | 2,400 |
| ค่าประทับตรา (SPA + แบบฟอร์ม RPGT 1) | 300 |
| ค่านายหน้าตัวแทน (3%) | 30,000 |
| ค่าเช่าที่ดิน/ค่าธำรงรักษา (เฉลี่ยตามสัดส่วน) | 380 |
| ค่าธรรมเนียมการไถ่ถอนจำนองธนาคาร | 150 |
| ต้นทุนรวมของผู้ขาย | 56,050 |
รายได้สุทธิ (ก่อนหักยอดหนี้จำนอง)
1,000,000 – 56,050 = **943,950 ริงกิต
หมายเหตุสุดท้าย
การเลื่อนประกาศขายออกไปสองเดือนอาจทำให้คุณย้ายจากอัตรา 20% ในปีที่ 2 ไปเป็นอัตรา 15% ในปีที่ 3 ซึ่งประหยัดเงินได้หลายพันริงกิต สำหรับผู้ขายชาวต่างชาติ: โดยทั่วไปทนายความของผู้ซื้อจะหัก 3% ของราคาขายรวมไว้เพื่อชำระ RPGT เว้นแต่จะได้รับการยืนยันล่วงหน้าจาก LHDN เจ้าของร่วมจะถูกประเมินเป็นรายบุคคลตามสัดส่วนการถือครองของตน โดยแต่ละคนมีสิทธิ์ได้รับการยกเว้นของตนเอง ควรจำลองสถานการณ์กรณีที่ดีที่สุดและแย่ที่สุดเสมอก่อนตอบรับหนังสือเสนอซื้อ