สรุป
พระราชบัญญัติคอนโดมิเนียมของฟิลิปปินส์ พระราชบัญญัติสาธารณรัฐฉบับที่ 4726 ค.ศ. 1966 ควบคุมความเป็นเจ้าของคอนโดมิเนียม มาตรา 5 ระบุว่าการขายยูนิตหนึ่งๆ นั้นมาพร้อมกับส่วนแบ่งของเจ้าของในพื้นที่ส่วนกลาง หรือในนิติบุคคลคอนโดมิเนียมที่ถือครองพื้นที่เหล่านั้น ในกรณีที่นิติบุคคลถือครองพื้นที่ส่วนกลาง การขายจะถือเป็นโมฆะหากการขายนั้นจะทำให้สัดส่วนความเป็นเจ้าของของชาวต่างชาติในนิติบุคคลนั้นเกินกว่า "ขีดจำกัดที่กำหนดโดยกฎหมายที่มีอยู่" ในกรณีที่เจ้าของยูนิตเป็นเจ้าของร่วมในพื้นที่ส่วนกลางโดยตรง ยูนิตสามารถขายให้แก่พลเมืองฟิลิปปินส์หรือบริษัทที่มีสัดส่วนความเป็นเจ้าของของชาวฟิลิปปินส์อย่างน้อย 60% เท่านั้น ยกเว้นโดยการรับมรดก
เมื่อยูนิตที่ถือเป็นสินทรัพย์ทุนถูกขายต่อ ผู้ขายต้องชำระภาษีกำไรจากการขายทุน (CGT) ขั้นสุดท้ายในอัตรา 6% จากราคาขาย มูลค่าตามโซน หรือมูลค่าตลาดตามการประเมินของผู้ประเมิน แล้วแต่จำนวนใดสูงที่สุด และภาษีอากรแสตมป์ (DST) ตามที่สำนักงานสรรพากรภายใน (BIR) ระบุ
สิ่งนี้หมายความอย่างไรสำหรับผู้ซื้อคอนโดมิเนียมชาวต่างชาติในฟิลิปปินส์
ขีดจำกัดสำหรับชาวต่างชาติทำงานอย่างไร
| วิธีการถือครองพื้นที่ส่วนกลาง | ผู้ที่สามารถซื้อยูนิตได้ |
|---|---|
| โดยนิติบุคคลคอนโดมิเนียม | ใครก็ได้ ตราบใดที่การขายไม่ทำให้สัดส่วนความเป็นเจ้าของของชาวต่างชาติในนิติบุคคลเกินขีดจำกัดทางกฎหมาย |
| โดยตรงโดยเจ้าของยูนิตในฐานะเจ้าของร่วม | พลเมืองฟิลิปปินส์และบริษัทที่มีสัดส่วนความเป็นเจ้าของของชาวฟิลิปปินส์อย่างน้อย 60% ยกเว้นโดยการรับมรดก |
ที่มา: พระราชบัญญัติสาธารณรัฐฉบับที่ 4726 มาตรา 5.
สำหรับผู้ซื้อชาวต่างชาติ คำถามคือสัดส่วนของนิติบุคคลคอนโดมิเนียมที่มีเจ้าของเป็นชาวต่างชาติอยู่แล้วมากน้อยเพียงใด หากการขายจะละเมิดขีดจำกัด การขายนั้นก็ไม่สมบูรณ์ แม้จะระหว่างคู่สัญญาที่เต็มใจก็ตาม ควรสอบถามผู้พัฒนาหรือนิติบุคคลคอนโดมิเนียมเกี่ยวกับสัดส่วนความเป็นเจ้าของของชาวต่างชาติในปัจจุบันก่อนที่คุณจะชำระเงินมัดจำ
การจดทะเบียนการซื้อ
การขายต่อ (resale) ไม่สามารถจดทะเบียนได้ เว้นแต่จะมีหนังสือรับรองจากคณะกรรมการบริหารของโครงการว่าสอดคล้องกับประกาศข้อจำกัด ตามที่มาตรา 18 ระบุไว้ จากนั้นสำนักงานทะเบียนที่ดิน (Register of Deeds) จะออกสำเนาโฉนดที่ดินสำหรับ "เจ้าของคอนโดมิเนียม" แต่ละยูนิตจะถูกประเมินแยกกันสำหรับภาษีทรัพย์สิน (มาตรา 25)
ภาษีสำหรับการขายต่อ
สำหรับการขายอสังหาริมทรัพย์ที่ถือเป็นสินทรัพย์ทุน แนวทางแบบฟอร์ม 1706 ของ BIR กำหนดภาษีกำไรจากการขาย (CGT) ขั้นสุดท้ายในอัตรา 6% ของราคาขาย มูลค่าตามโซนที่ BIR กำหนด หรือมูลค่าตลาดตามการแจ้งภาษี แล้วแต่จำนวนใดสูงที่สุด ต้องยื่นแบบและชำระภายใน 30 วันนับจากการขาย สำหรับการขายแบบผ่อนชำระ ต้องชำระภายใน 30 วันนับจากการชำระเงินดาวน์ครั้งแรกและจากการผ่อนชำระแต่ละงวดถัดไป ยังต้องชำระอากรแสตมป์ (DST) ด้วย โดยคิดจากสิ่งตอบแทนหรือมูลค่าตลาด แล้วแต่จำนวนใดสูงกว่า โดยใช้แบบฟอร์ม BIR 2000-OT ทรัพย์สินที่ขายในทางการค้าปกติ เช่น การขายของผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ ไม่ถือเป็นสินทรัพย์ทุนและถูกจัดเก็บภาษีภายใต้กฎเกณฑ์ที่แตกต่างออกไป
ตัวอย่างประกอบ: การขายต่อมูลค่า 10 ล้านเปโซ
ตัวอย่างประกอบเท่านั้น เจ้าของชาวต่างชาติที่ถือยูนิตไว้เพื่อการลงทุนส่วนตัวขายยูนิตในราคา 10 ล้านเปโซ มูลค่าตามโซนคือ 8 ล้านเปโซ และมูลค่าตลาดที่ประเมินคือ 6 ล้านเปโซ CGT คือ 6% ของ 10 ล้านเปโซ หรือ 600,000 เปโซ ครบกำหนดชำระภายใน 30 วันนับจากการขาย
คำถามที่พบบ่อย
ชาวต่างชาติสามารถเป็นเจ้าของยูนิตคอนโดในฟิลิปปินส์ได้หรือไม่? ได้ ในกรณีที่พื้นที่ส่วนกลางถือโดยนิติบุคคลคอนโดมิเนียม และการขายนั้นทำให้สัดส่วนการถือครองของชาวต่างชาติยังอยู่ภายในขีดจำกัดตามกฎหมาย ภาษีกำไรจากการขายเป็น 6% เสมอหรือไม่? เป็น 6% สำหรับการขายอสังหาริมทรัพย์ที่ถือเป็นสินทรัพย์ทุน การขายในทางการค้าปกติจะถูกจัดเก็บภาษีแตกต่างออกไป CGT คำนวณจากมูลค่าใด? จากจำนวนที่สูงที่สุดระหว่างราคาขาย มูลค่าตามโซนของ BIR และมูลค่าตลาดของผู้ประเมิน
เพื่อการศึกษาเท่านั้น — ไม่ใช่คำแนะนำด้านภาษี กฎหมาย หรือการลงทุน โปรดยืนยันกับผู้เชี่ยวชาญที่ได้รับใบอนุญาต
สิ่งที่ต้องทำต่อไป
- สอบถามนิติบุคคลอาคารชุดเกี่ยวกับสัดส่วนการถือครองของชาวต่างชาติในปัจจุบันก่อนที่คุณจะจองยูนิต
- ตรวจสอบโฉนดและหนังสือกรรมสิทธิ์ห้องชุด (master deed) ที่สำนักงานทะเบียนที่ดิน
- ตกลงในสัญญาซื้อขายว่าใครเป็นผู้ชำระ CGT, DST และค่าธรรมเนียมการโอน
- ให้ทนายความที่ผ่านการตรวจสอบเป็นผู้ดำเนินการโอน: proprkey.com/en/pros?segment=legalFinance
- เปรียบเทียบคอนโดที่ขายอยู่: proprkey.com/en/properties?segment=buyer&mode=buy
แหล่งอ้างอิง
Republic Act No. 4726 (The Condominium Act) — Senate of the Philippines Legislative Reference Bureau — Congress of the Philippines — 1966-06-18 — issuances-library.senate.gov.ph/legislative-issuance/republic-act-no-4726 BIR Form 1706 Capital Gains Tax Return: guidelines and instructions — Bureau of Internal Revenue — Staff — 2018-01 — bir-cdn.bir.gov.ph/local/pdf/1706%20Jan%202018%20ENCS%20Guidelines%20Final.pdf BIR Form 2000-OT Documentary Stamp Tax Declaration/Return (One-Time Transactions): guidelines — Bureau of Internal Revenue — Staff — 2021 — bir-cdn.bir.gov.ph/local/pdf/2000-OT%20GL%20-%20revised2021.pdf