นักลงทุนต่างชาติที่สนใจอสังหาริมทรัพย์เพื่อการอยู่อาศัยในฟิลิปปินส์ต้องเผชิญกับข้อจำกัดภายใต้รัฐธรรมนูญปี 1987 ซึ่งสงวนที่ดินไว้สำหรับพลเมืองฟิลิปปินส์และบริษัทที่ชาวฟิลิปปินส์ถือหุ้นอย่างน้อย 60% เท่านั้น คอนโดมิเนียมเป็นข้อยกเว้นที่โดดเด่น คู่มือนี้จะอธิบายกรอบกฎหมายปี 2026 สำหรับผู้ซื้อคอนโดมิเนียมชาวต่างชาติ แยกความแตกต่างระหว่างเพดานการออกเสียง 40% กับการเป็นเจ้าของยูนิตแต่ละยูนิต ครอบคลุมการจดทะเบียนกับ DTI และ SEC สำหรับผู้ซื้อที่เป็นนิติบุคคล และแจกแจงภาษีและค่าธรรมเนียมการโอนทุกประเภทพร้อมระยะเวลาดำเนินการปัจจุบันของ BIR

พระราชบัญญัติคอนโดมิเนียม: เพดานการออกเสียง 40% กับการเป็นเจ้าของยูนิตแต่ละยูนิต

พระราชบัญญัติสาธารณรัฐหมายเลข 4726 หรือพระราชบัญญัติคอนโดมิเนียมปี 1966 กำกับดูแลโครงการคอนโดมิเนียมทั้งหมดในฟิลิปปินส์ ผู้ซื้อชาวต่างชาติมักสับสนระหว่างการเป็นเจ้าของยูนิตแต่ละยูนิตกับการเป็นเจ้าของหุ้นที่มีสิทธิออกเสียงในนิติบุคคลอาคารชุด มาตรา 5 อนุญาตให้ชาวต่างชาติซื้อและถือครองยูนิตคอนโดมิเนียมแต่ละยูนิตได้อย่างชัดเจนในกรรมสิทธิ์แบบ fee simple เช่นเดียวกับพลเมืองฟิลิปปินส์ โดยไม่มีข้อจำกัดตามกฎหมายว่าชาวต่างชาติคนหนึ่งสามารถเป็นเจ้าของได้กี่ยูนิตในแต่ละโครงการ สิทธินี้ได้รับการยอมรับอย่างชัดเจนในกฎหมาย

ข้อจำกัดการเป็นเจ้าของโดยชาวต่างชาติ 40% ใช้กับนิติบุคคลอาคารชุดเท่านั้น ซึ่งเป็นนิติบุคคลที่จัดตั้งขึ้นโดยหนังสือกรรมสิทธิ์รวม (master deed) ที่ถือกรรมสิทธิ์ตามกฎหมายในที่ดิน พื้นที่ส่วนกลาง และสิ่งอำนวยความสะดวกของโครงการ มาตรา 10 กำหนดว่าอย่างน้อย 60% ของทุนเรือนหุ้นที่มีสิทธิออกเสียงต้องเป็นของชาวฟิลิปปินส์ การเกิน 40% จะทำให้ SEC ปฏิเสธหรือเพิกถอนการจดทะเบียนและอาจนำไปสู่การเลิกบริษัท

ในทางปฏิบัติ ผู้พัฒนาโครงการต้องตรวจสอบก่อนการขายให้ชาวต่างชาติทุกครั้งว่าอัตราส่วนหลังการโอนยังคงอยู่ที่หรือต่ำกว่า 40% ในอาคารหรูที่มีความต้องการสูงใน BGC, Makati CBD และ Mactan ผู้พัฒนาจะจัดทำบัญชีอย่างเคร่งครัดและอาจกำหนดเพดานต่ำกว่า 40% เพื่อรับประกันการปฏิบัติตามกฎระเบียบ ผู้ซื้อควรขอการยืนยันเป็นลายลักษณ์อักษรเกี่ยวกับอัตราส่วนปัจจุบันก่อนลงนามในสัญญาจะซื้อจะขาย (Contract to Sell) เจ้าของยูนิตชาวต่างชาติมีสิทธิเต็มที่รวมถึงการเข้าอยู่อาศัย การให้เช่า การจำหน่าย และการเป็นเจ้าของร่วมในพื้นที่ส่วนกลางตามสัดส่วน ผลกระทบเชิงปฏิบัติเพียงอย่างเดียวของเพดาน 40% คืออำนาจการออกเสียงที่จำกัดและการไม่มีสิทธิ์ดำรงตำแหน่งกรรมการหากจะทำให้องค์ประกอบคณะกรรมการชาวฟิลิปปินส์ 60% ถูกละเมิด

การจดทะเบียน DTI และ SEC สำหรับผู้ซื้อที่เป็นนิติบุคคลต่างชาติ

ในขณะที่บุคคลธรรมดาชาวต่างชาติไม่มีข้อจำกัดในระดับยูนิตนอกเหนือจากเพดานการออกเสียง 40% นิติบุคคลต่างชาติต้องปฏิบัติตามข้อกำหนดเพิ่มเติม นิติบุคคลต่างชาติที่ประสงค์จะซื้ออสังหาริมทรัพย์ในฟิลิปปินส์ต้องได้รับใบอนุญาตประกอบธุรกิจจาก SEC และจดทะเบียนชื่อกับ DTI ก่อน

กระบวนการเริ่มต้นด้วยการจดทะเบียนชื่อธุรกิจกับ DTI ผ่านพอร์ทัลออนไลน์ BNRS จากนั้นจึงจดทะเบียนจัดตั้งบริษัทกับ SEC พร้อมเอกสารมาตรฐานและหลักฐานการฝากทุน SEC จะตรวจสอบการปฏิบัติตามกฎหมายการลงทุนของฟิลิปปินส์ โดยยืนยันว่าวัตถุประสงค์หลักของบริษัท เช่น การให้เช่า การลงทุน หรือการใช้เป็นสำนักงานใหญ่ ไม่ใช่กิจกรรมที่ถูกจำกัด หลังจากได้รับอนุมัติจาก SEC บริษัทจะจดทะเบียนกับ BIR เพื่อขอเลขประจำตัวผู้เสียภาษี (TIN) หน่วยงานที่เกี่ยวข้องหากมีการจ้างพนักงาน และหน่วยงานท้องถิ่นเพื่อขอใบอนุญาต กระบวนการทั้งหมดโดยทั่วไปใช้เวลา 15–25 วันทำการในปี 2026

รายละเอียดค่าใช้จ่ายในการโอน: อธิบายภาษีและค่าธรรมเนียมทุกประเภท

ไม่ว่าผู้ซื้อจะเป็นบุคคลธรรมดาชาวต่างชาติหรือนิติบุคคลที่จดทะเบียนอย่างถูกต้อง การโอนกรรมสิทธิ์คอนโดมิเนียมในฟิลิปปินส์จะก่อให้เกิดภาษีและค่าธรรมเนียมหลายรายการ ซึ่งทั้งหมดสามารถเจรจาได้ในหนังสือโอนกรรมสิทธิ์ (Deed of Absolute Sale) รายละเอียดด้านล่างสะท้อนอัตราของ BIR ปี 2026 ข้อบัญญัติท้องถิ่น และอัตราค่าธรรมเนียมการรับรองเอกสารมาตรฐาน โดยใช้คอนโดมิเนียมมูลค่า 10,000,000 เปโซเป็นเกณฑ์

ภาษีกำไรจากการขายอสังหาริมทรัพย์ (CGT) — 6% เรียกเก็บจากกำไรโดยสันนิษฐานจากการจำหน่ายสินทรัพย์ทุน อัตราคงที่ 6% ของจำนวนที่สูงที่สุดระหว่างราคาขายรวมในหนังสือโอน มูลค่าตามเขตของ BIR หรือมูลค่าตลาดยุติธรรมตามผู้ประเมิน ตามกฎหมายเป็นภาระของผู้ขาย แต่ในตลาดที่ร้อนแรงมักผลักภาระให้ผู้ซื้อ สำหรับ 10 ล้านเปโซ: 600,000 เปโซ ยื่นแบบฟอร์ม BIR 1706 ภายใน 30 วันนับจากวันรับรองเอกสาร

ภาษีแสตมป์ (DST) — 1.5% ตามมาตรา 196 ของประมวลรัษฎากร การโอนอสังหาริมทรัพย์มีอัตรา DST 15 เปโซต่อ 1,000 เปโซ (1.5%) ของราคาขายหรือมูลค่าตลาดยุติธรรม แล้วแต่จำนวนใดสูงกว่า โดยทั่วไปจะแบ่งกันตามการเจรจา แม้ว่า BIR จะถือว่าผู้ขายเป็นผู้รับผิดชอบหลัก สำหรับ 10 ล้านเปโซ: 150,000 เปโซ ยื่นแบบฟอร์ม BIR 2000-OT ภายใน 5 วันหลังจากสิ้นเดือน

ภาษีการโอนท้องถิ่น — 0.5% ถึง 0.75% เรียกเก็บโดยเมืองหรือเทศบาลภายใต้ประมวลกฎหมายปกครองท้องถิ่นปี 1991 อัตราสูงสุดคือ 0.75% สำหรับเมืองและ 0.50% สำหรับเทศบาล คำนวณจากมูลค่าการพิจารณาหรือมูลค่าตลาดยุติธรรม แล้วแต่จำนวนใดสูงกว่า เมืองใหญ่เช่น Makati, Taguig (BGC) และ Cebu City คิดอัตรา 0.75% ทั้งหมด สำหรับ 10 ล้านเปโซในเมือง: 75,000 เปโซ; ในเทศบาล: 50,000 เปโซ โดยปกติผู้ซื้อเป็นผู้ชำระและเป็นเงื่อนไขเบื้องต้นในการออกใบแจ้งภาษีทรัพย์สิน (Tax Declaration) ฉบับใหม่

ค่าธรรมเนียมการจดทะเบียน — 0.25% สำนักงานการจดทะเบียนที่ดิน (Land Registration Authority) คิดค่าธรรมเนียมแบบขั้นบันไดเฉลี่ยประมาณ 0.25% ของราคาขายสำหรับยูนิตระดับกลางถึงระดับพรีเมียม ครอบคลุมการตรวจสอบเอกสาร การบันทึกการขาย การจดแจ้งบนโฉนด การเพิกถอนโฉนดเดิม และการออกหนังสือกรรมสิทธิ์คอนโดมิเนียม (CCT) ฉบับใหม่ สำหรับ 10 ล้านเปโซ: ประมาณ 25,000 เปโซ โดยทั่วไปผู้ซื้อเป็นผู้ชำระ

ค่าธรรมเนียมการรับรองเอกสาร หนังสือโอนกรรมสิทธิ์ต้องได้รับการรับรองโดยทนายความในฟิลิปปินส์จึงจะได้รับการยอมรับจาก BIR สำนักงานที่ดิน และหน่วยงานท้องถิ่น สำหรับธุรกรรมคอนโดมิเนียมปี 2026 ค่าธรรมเนียมทั่วไปอยู่ระหว่าง 15,000 ถึง 60,000 เปโซ ขึ้นอยู่กับมูลค่าทรัพย์สิน ความซับซ้อน และจำนวนผู้ลงนาม ทนายความส่วนใหญ่คิด 0.20% ถึง 0.50% ของราคาขาย โดยมีขั้นต่ำ 15,000 เปโซ คู่สัญญาเจรจากันว่าใครเป็นผู้รับผิดชอบค่าใช้จ่ายนี้

ระยะเวลาการออกหนังสือรับรองการจดทะเบียน (CAR) ของ BIR

หนังสือรับรองการจดทะเบียน (CAR) ของ BIR และฉบับอิเล็กทรอนิกส์ (eCAR) เป็นเอกสารที่สำคัญที่สุดในกระบวนการโอน สำนักงานที่ดินถูกห้ามตามกฎหมายไม่ให้จดทะเบียนการโอนหรือออก CCT ฉบับใหม่โดยไม่มี CAR และ eCAR ที่ถูกต้อง

กระบวนการยื่นขอ CAR เริ่มต้นหลังจากยื่นแบบแสดงรายการและชำระ CGT และ DST แล้ว และได้ติดและประทับตรายกเลิกแสตมป์บนหนังสือโอนแล้ว ผู้ซื้อหรือตัวแทนที่ได้รับมอบหมายยื่นชุดเอกสารที่สมบูรณ์ ได้แก่ หนังสือโอนที่รับรองแล้ว CCT ฉบับเจ้าของเดิม ใบแจ้งภาษีทรัพย์สินล่าสุด ใบเสร็จรับเงิน CGT และ DST บัตรประจำตัวที่ถูกต้องของทั้งสองฝ่าย ต่อสำนักงานเขตสรรพากร (RDO) ที่มีเขตอำนาจเหนือทรัพย์สินนั้น

ณ เดือนสิงหาคม 2026 มาตรฐานการให้บริการที่เผยแพร่ของ BIR ภายใต้หนังสือเวียนกรมสรรพากรที่ 37-2025 คือ 10 วันทำการสำหรับธุรกรรมที่ตรงไปตรงมาและมีเอกสารครบถ้วน RDO ที่มีปริมาณงานสูง เช่น RDO หมายเลข 44 (Taguig-Pateros, BGC) และ RDO หมายเลข 50 (Makati City) ปัจจุบันใช้เวลาเฉลี่ย 12–18 วันทำการสำหรับกรณีมาตรฐาน กรณีที่ซับซ้อน เช่น การจำนองก่อนหน้านี้ที่ยังไม่ปลด ผู้ขายหลายราย มติคณะกรรมการบริษัท หรือความคลาดเคลื่อนของมูลค่าตามเขต อาจขยายระยะเวลาเป็น 30–60 วันทำการหรือมากกว่านั้น

เมื่อออก CAR และ eCAR แล้ว ผู้ซื้อจะยื่นคำขอต่อผู้ประเมินของเมืองหรือเทศบาลเพื่อออกใบแจ้งภาษีทรัพย์สินฉบับใหม่ (เพิ่มอีก 5–10 วันทำการ) จากนั้นจึงดำเนินการโอนให้เสร็จสิ้นกับสำนักงานบริหารจัดการทรัพย์สินของนิติบุคคลอาคารชุด ระยะเวลาแบบครบวงจรสำหรับการซื้อคอนโดมิเนียมของผู้ซื้อชาวต่างชาติที่ไม่มีปัญหาในปี 2026 อยู่ที่ประมาณ 25–45 วันทำการนับจากการรับรองหนังสือโอนจนถึงการออกหนังสือกรรมสิทธิ์คอนโดมิเนียมฉบับใหม่